位于通州的某商住公寓項目于上周末開盤，單日認購額12億元，引起業(yè)內(nèi)熱議。值得注意的是，通州區(qū)商住公寓成交火熱的背后，是北京商住公寓市場的再次走熱。亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2015年1-10月，北京商住公寓的成交總金額為290.17億元，與去年同期相比大漲94%，幾近翻倍；成交量和成交均價同比均出現(xiàn)明顯上漲。整體上看，今年商住公寓市場已形成“量價齊升”態(tài)勢。
商住市場抬頭
通州一個商住公寓項目開盤熱銷12億元，這一景象正是北京商住公寓市場強勢表現(xiàn)的縮影。業(yè)內(nèi)人士認為，今年北京商住公寓市場表現(xiàn)搶眼，“量價齊升”的態(tài)勢已然形成。
今年，商住公寓的市場熱度遠遠高于其他住宅產(chǎn)品。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年1-10月，北京商住公寓成交14075套，同比增長36%；成交總金額為290.17億元，同比大漲94%，幾近翻倍。然而，住宅成交金額的同比漲幅為34%，別墅也不過69%。
此外，在成交量上漲的拉動下，商住公寓的成交均價也出現(xiàn)大幅上漲。2015年1-10月，北京商住公寓的成交均價為29667元/平方米，同比上漲36%。而同期住宅均價漲幅僅為11%，別墅則小幅下滑2%。
“北京商住公寓成交熱度最高的當屬通州區(qū)，今年前10月共成交商住公寓2912套，在北京16個行政區(qū)縣中排名居首，占整體商住公寓市場成交的21%。特別是上周末，通州運河核心區(qū)保利·大都匯項目開盤，單日認購高達12億元，與今年商住公寓排行前五位項目，前10個月的簽約額基本相當。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅在接受北京商報記者采訪時表示。
反彈并非偶然
商住公寓市場“量價齊升”并非偶然。業(yè)內(nèi)人士分析，從土地市場來看，今年純住宅用地供應走低，商住公寓項目作為住宅的補充產(chǎn)品，漸漸成為市場主角，尤其是一些具備比較完善居住功能的LOFT產(chǎn)品已經(jīng)獲得了市場的廣泛關(guān)注和認可，因此未來成交量持續(xù)上漲也會成為趨勢。
其次，北京住宅供應呈現(xiàn)下滑趨勢，并且住宅產(chǎn)品高端化趨勢已經(jīng)形成。住宅價格的走高，不僅超出了部分剛需客群的購買力，還促使一些投資客看好樓市后市，無論是對于剛需客群、還是投資客，北京商住公寓市場的單價尚在低位，面積偏小也令總價可控，購房需求的集中涌入，是造成商住公寓市場成交大漲的原因。
對于通州區(qū)商住公寓市場的火熱，郭毅認為主要原因，是通州“北京行政副中心”的定位以及“加強版限購”共同作用的結(jié)果。上周四，郭金龍市長考察通州，確認2018年開始，北京市行政事業(yè)單位將陸續(xù)遷往通州，為此通州區(qū)還將投入300億元用于基礎設施建設。此外，近幾年通州新城在交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等綜合配套上已有了長足發(fā)展，購房者看好通州樓市未來的增值潛力，但在“加強版限購”的擠壓下，商住公寓成為首選。
幾經(jīng)沉浮
2011年限購之初，北京商住公寓市場一度非?；馃?。然而，隨著供需結(jié)構(gòu)的變化，2013年之后，因同質(zhì)化、庫存高企及樓市大環(huán)境的影響，商住公寓項目進入成交低谷期。今年，商住公寓市場再度活躍，業(yè)內(nèi)人士認為，未來一段時間內(nèi)，商住公寓市場“量價齊升”的態(tài)勢將會延續(xù)。
郭毅認為，未來商住公寓類產(chǎn)品將會逐步占據(jù)北京樓市的成交主力。今年出現(xiàn)的住宅用地中，五環(huán)以內(nèi)住宅用地的樓面價基本在5萬元/平方米以上，六環(huán)以內(nèi)的住宅地價也均超3萬元/平方米大關(guān)，這意味著北京住宅市場將整體高端化，未來住宅單套售價將在500萬元以上。在這樣的市場背景下，商住公寓的單套總價還能保持在200萬-300萬元左右，低總價、不限購的優(yōu)勢將得到充分發(fā)揮，并成為剛需客群的首選。
值得注意的是，北京商住公寓的庫存并不低。亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年10月底，北京商住公寓庫存為27470套，相當于北京住宅庫存的30%以上，這意味著這個市場未來競爭依舊非常激烈。不過，郭毅認為，目前商住公寓庫存在合理范圍內(nèi)，尤其是房企拿地較早，地價較低，在房價上有較大調(diào)整空間，此類項目對于房企而言是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
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