即將過去的11月，已成為北京土地市場不折不扣的“地王月”。

截至目前，北京11月共出讓17宗地塊（除一宗中止出讓，一宗流拍），其中15宗住宅用地，2宗商業(yè)用地，土地出讓金合計(jì)558.42億元，若加上兩宗工業(yè)用地則達(dá)561億元，土地交易儼然變成了一場豪宅的生產(chǎn)比賽。

供應(yīng)稀推地密 連環(huán)“地王潮”

值得注意的是，該月地王頻出，將北京土地市場推向了本年以來的最高峰。月初，華潤招商華僑城聯(lián)合體擊敗多家房企、以“5萬元級(jí)”成本樓面價(jià)拿下豐臺(tái)南苑地塊，而中旬時(shí)一度一天內(nèi)連誕生通州、平谷兩地王，大戲不斷。

業(yè)內(nèi)專家表示，北京不斷刷新天價(jià)地是取決于一線城市土地的稀缺屬性，盡管近期新出讓地的樓面價(jià)一再超市場預(yù)期，但仍不減其熱度。截至當(dāng)前，2015年北京土地出讓金創(chuàng)下1920億新高，但據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)測(cè)，算上年內(nèi)待售經(jīng)營性土地還有9宗起價(jià)115億，按正常溢價(jià)率計(jì)算，成交額將突破150億元，也就是說北京年內(nèi)的 土地市場將肯定突破2000億元，創(chuàng)造歷史最高紀(jì)錄。

區(qū)域偏成本高 上演聯(lián)合體之戰(zhàn)

一個(gè)顯而易見的現(xiàn)象是，近期參與拍地的80%以上均為上市企業(yè)、國企或央企。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至11月24日，2015年北京已成交的44總住宅用地中，僅10總地塊為民企獨(dú)立獲得，而其它34宗地塊，大部分參與者都為國企或央企。在一線城市地價(jià)不斷上推、地王風(fēng)險(xiǎn)加劇的背景下，合伙人拿地模式愈趨盛行，整個(gè)北京土地市場幾乎變成聯(lián)合體之間的游戲。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍在接受采訪時(shí)表示，聯(lián)合多家拿地，可以分?jǐn)傎Y金成本的風(fēng)險(xiǎn)，且房企之間各有各的資源和特長，能相互取長補(bǔ)短降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)了解，上述密集誕生的新地王，成本樓面價(jià)高得驚人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開周邊樓盤的在售價(jià)格，最高甚至超過5萬元/平米，不出意外將醞釀十?dāng)?shù)個(gè)準(zhǔn)“10萬+豪宅”項(xiàng)目。

而與以往的豪宅地塊不同，它們大多位于五環(huán)之外，其共通點(diǎn)是交通欠優(yōu)，配套待填，自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)不足，客觀資源上并未構(gòu)成傳統(tǒng)豪宅開發(fā)區(qū)的條件。

上述實(shí)打?qū)嵉暮勒?ldquo;處女地”，給北京樓市制造了一個(gè)大問號(hào)：未來，這批成本極高、開發(fā)難度極大的地塊將要如何打造才能折回成本？又會(huì)給所在區(qū)域的產(chǎn)品格局和市場價(jià)格體系會(huì)帶來哪些沖擊？對(duì)此，新華房產(chǎn)獨(dú)家策劃“十問”，邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)專家及拿地房企人士來做預(yù)測(cè)與解答。

1、這些地塊的產(chǎn)生背景是什么？

新地王的誕生名單或仍在持續(xù)加長，據(jù)北京國土局官網(wǎng)最新預(yù)告，12月北京土地市場將繼續(xù)加推6宗地，土地總面積達(dá)37.78萬平米，其中3宗住宅用地，2宗生物醫(yī)藥基地用地，1宗多功能地塊。新華網(wǎng)記者了解，最有可能誕生新地王的大興舊宮YZ00－0801－0039、6001地塊，出讓起始價(jià)為27.5億。

對(duì)于集體誕生的新地王，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長、秘書長陳志認(rèn)為其市場必然性：第一，北京的土地資源存在巨大稀缺。第二，是由土地出讓制度帶來的，總的經(jīng)營性用地出讓趨勢(shì)是在下降，而保障房的出讓比例越來越大，將它與豪宅捆綁一處，為許多產(chǎn)品帶來了高端化。第三，目前貨幣環(huán)境寬松，大部分還是在流向房地產(chǎn)市場。

2、五六環(huán)地價(jià)創(chuàng)歷史新高，對(duì)北京未來發(fā)展意味著什么？

北京五環(huán)地王頻出，樓面價(jià)低則3萬/平米，高逾5萬/平米，不僅改寫了北京各區(qū)域的地價(jià)格局，也將推高下一輪樓市周期的整體房價(jià)。

“土地?cái)U(kuò)展向五環(huán)以外，很正常。”北京理工大學(xué)管理與經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授周畢文對(duì)記者表示，他觀察認(rèn)為，因?yàn)槿沫h(huán)內(nèi)都不出地了，勢(shì)必向五六環(huán)方向拓展。“接下去并不能在內(nèi)城拆了蓋、蓋了拆，建設(shè)得更密，而應(yīng)該有一個(gè)大北京概念，進(jìn)行多點(diǎn)布局。”從目前發(fā)展來看，他認(rèn)為北京周邊每個(gè)區(qū)都串起來了，而密云、延慶也并入?yún)^(qū)了，北京未來的重點(diǎn)發(fā)展是沿五環(huán)外的新經(jīng)濟(jì)帶和產(chǎn)業(yè)城區(qū)。

3、房企為何愿意高價(jià)拿這些偏遠(yuǎn)區(qū)域的地？

在這些新地王面前，傳統(tǒng)的“地段—高價(jià)”規(guī)律似乎已失效，北京作為一線城市中的首座，其遠(yuǎn)郊地塊亦進(jìn)入了市場上升期。

對(duì)此，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌向新華網(wǎng)記者表示，這一現(xiàn)象與國內(nèi)樓市的發(fā)展出現(xiàn)地區(qū)差異化有很大關(guān)系。“一新城市像北京、上海、深圳，地價(jià)還在往上漲，北京的情況特殊，去庫存時(shí)間不到半年，供應(yīng)顯然稀缺。有實(shí)力的開發(fā)商，想要繼續(xù)發(fā)展，只能搶北京的地，目前四五環(huán)也沒什么地了，所以只能再向外拓展。”他分析道。

4、面對(duì)3萬-5萬元的高昂樓面價(jià)，如何做產(chǎn)品形態(tài)上的突破，來抗衡市中心的“10萬+”產(chǎn)品？

近年來，北京市場不停涌現(xiàn)高價(jià)房或類豪宅產(chǎn)品，而高昂的地塊樓面價(jià)、復(fù)雜多業(yè)態(tài)的公共配建，迫使新地王們不得不做成五六環(huán)外的豪宅。相比市中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著、交通便捷、配套完備的10萬+的豪宅，遠(yuǎn)郊豪宅的壓力可想而知。

陳志認(rèn)為，從目前聯(lián)合拿地的房企來看，并非全部有豪宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，少數(shù)做過豪宅產(chǎn)品的，也不具備學(xué)院式的產(chǎn)品研發(fā)能力或豪宅運(yùn)營系統(tǒng)，“有資格拿得了地跟做得了豪宅產(chǎn)品是兩回事。”

而在高姍看來，近來市場狀態(tài)下，嚴(yán)苛的配建指標(biāo)會(huì)催生出一批帶有這個(gè)時(shí)代鮮明特點(diǎn)的豪宅產(chǎn)品，地上面積很少，都往地下做文章，“近一兩年受土地成本及指標(biāo)的影響，開發(fā)商表現(xiàn)出非常強(qiáng)的產(chǎn)品開發(fā)和創(chuàng)造能力，尤其在地下功能空間的布局上，有很多不錯(cuò)的設(shè)計(jì)理念，但理性地想一想，未來真的要賣到將近兩三千萬，開發(fā)商為了現(xiàn)金流還要控制面積和總價(jià)，實(shí)際居住的舒適性未必會(huì)都很好。”她預(yù)測(cè)，地王集中過剩過量過大，產(chǎn)品特別又比較趨同，未來可能會(huì)出現(xiàn)大量豪宅滯銷的情況。

5、高成本低資源的準(zhǔn)豪宅，未來將賣給誰？

北京從不缺豪宅，而擺在拿地房企面前的問題是，當(dāng)豪宅產(chǎn)品由市中心延伸至遠(yuǎn)郊，是否有愿意花10萬在五六環(huán)買一棟豪宅的客群會(huì)同步成長起來。

正如顧云昌所言，由新地王成長起來的新開發(fā)新房，如果產(chǎn)品很一般，市場并不會(huì)買賬，“只能做成豪宅”。

而陳志觀察認(rèn)為，北京樓市的總體供給量與市場需求存在信息不對(duì)稱，房企都仍在摸索中，“他們希望未來這當(dāng)中產(chǎn)生的是中高端家庭需求，而實(shí)際上更多需要住房的家庭其實(shí)是中低端收入。”

另一個(gè)值得思考的問題，是來自北京特殊的土地出讓體制，“像北京和上海這樣的城市存在一個(gè)問題，土地價(jià)格高了就需要配建廉價(jià)房與公共基建，一方面是十幾萬豪宅，一方面是低價(jià)自住房或保障房，無論是銷售價(jià)格、配套建設(shè)和物業(yè)服務(wù)等環(huán)節(jié)上，都存在很多難解矛盾。”顧云昌表示。

6、樓面價(jià)遠(yuǎn)超區(qū)域在售價(jià)格，開發(fā)商如何應(yīng)對(duì)未來銷售壓力？

以一天內(nèi)連斬兩宗地的城建為例，11月16日，其以接近50億的總價(jià)、配建限價(jià)房、商業(yè)、醫(yī)院、教育、體育公建等代價(jià)，拿下順義仁和鎮(zhèn)的兩個(gè)住宅用地，據(jù)計(jì)算，土地為樓面價(jià)3.3-3.4萬元左右，而位于新地塊周邊的由順義本土開發(fā)商打造的樓盤目前在售價(jià)才2萬元/平米左右。

樓面價(jià)遠(yuǎn)超區(qū)域在售價(jià)格，相比于新地塊的價(jià)格斷層而突顯的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，新地王未來的銷售壓力可想而知。對(duì)此，顧云昌預(yù)測(cè)，當(dāng)五六環(huán)區(qū)域的房價(jià)提高，會(huì)連帶整個(gè)北京城區(qū)房價(jià)水漲船高，等于在下一輪市場周期哄抬了整個(gè)房地產(chǎn)市場的價(jià)格。

7、對(duì)于新地王的所在區(qū)域，會(huì)產(chǎn)生哪些影響？

新地王的集體誕生，無疑刺激區(qū)域周邊的市場心態(tài)。據(jù)記者了解，多個(gè)出現(xiàn)地王的區(qū)域開始條件反射般地掀起促銷熱潮，周邊項(xiàng)目借助對(duì)大開發(fā)商進(jìn)駐帶來區(qū)域爆發(fā)的預(yù)期，紛紛趁機(jī)出貨，而二手房中介亦市場情緒亢奮。

陳志表示，新地王對(duì)區(qū)域的未來影響主要體現(xiàn)在：第一，拉升周邊的地價(jià)房價(jià)，并造成對(duì)未來市場預(yù)期的波動(dòng)。第二，開發(fā)商無疑會(huì)在產(chǎn)品開發(fā)過程中，打造項(xiàng)目周邊的交通、環(huán)境、配套，全方面改變區(qū)域面貌。

8、豪宅正在成為北京市場的主流產(chǎn)品，未來的北京樓市會(huì)變成“豪宅市”嗎？

2015年，北京豪宅遍地開花。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，北京的高端市場開始出現(xiàn)兩個(gè)新特征：一是范圍不斷外擴(kuò)，從區(qū)域上開始由原本的豪宅聚集區(qū)朝陽、海淀向南城豐臺(tái)、大興蔓延，環(huán)線上則逐漸突破五環(huán)界限，甚至六環(huán)周邊都開始出現(xiàn)高端住宅扎堆的現(xiàn)象；二是10萬 豪宅單價(jià)“天花板”已被打破，2015年出讓的18宗高價(jià)地項(xiàng)目當(dāng)中，有10個(gè)預(yù)計(jì)將突破單價(jià)10萬元/平方米關(guān)卡，再加上老地王和傳統(tǒng)核心區(qū)的在售豪宅，預(yù)計(jì)未來北京市場10萬 的頂豪項(xiàng)目將接近50個(gè)。

如此一來，北京即將“全城豪宅化”，多位業(yè)內(nèi)人士稱，未來的北京豪宅將位置更遠(yuǎn)而價(jià)格更高，未來發(fā)展趨勢(shì)成謎。

9、接下去，北京土地市場還會(huì)持續(xù)誕生新地王嗎？

相比于二三線城市處于強(qiáng)市才出地王的市場規(guī)律，北京的“弱市出地王”現(xiàn)象顯得尤為突出。在全國土地出讓金明顯下降的情況下，核心城市的偏遠(yuǎn)地區(qū)卻不斷曝出天價(jià)。

盡管不少人嗅出豪宅市場“難以承受的高價(jià)之觴”的危機(jī)，但在受訪過程中，多位專家仍表示相信未來的北京土地市場會(huì)繼續(xù)誕生“面粉貴過面包”的遠(yuǎn)郊新地王，“不拿地就死，拿地是賭市場。”

高姍更指出，今年很多出讓的地塊住宅占面非常小，自住房把剛需客戶全包攬了，市場真正的商品房成交全靠剛改。加上政府在東南西北都布了局，不管是政府東遷，北部的高新技術(shù)區(qū)，南部的新機(jī)場，有這樣一些產(chǎn)業(yè)和政府配套的支撐，地價(jià)還會(huì)再有升的可能性。

10、激情拿地后，會(huì)出現(xiàn)一波退地潮嗎？

與樓市的激情拿地相對(duì)地，近期亦出現(xiàn)不小的退地風(fēng)波。

10月底，業(yè)內(nèi)傳言，剛拿地一周的碧桂園，欲騰退北京豐臺(tái)地塊，據(jù)了解，其聯(lián)合金茂先后以34.2億和17.6億摘下豐臺(tái)花鄉(xiāng)四合莊兩宗兄弟地塊，溢價(jià)率分別達(dá)140%和146%，可售樓面價(jià)部分接近3萬/平米，對(duì)2宗地塊的處置引發(fā)了集團(tuán)內(nèi)部的不同意見。

而另一退地疑云則來自華潤招商聯(lián)合體，在以83.4億總價(jià)、5.6萬元/平米樓面價(jià)、配建5.7萬平米公租房的代價(jià)奪得豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村1404-669、670、665、666、668地塊之后，其高昂的地價(jià)成本，引發(fā)外界對(duì)拿地主體在資金壓力與開發(fā)思路上難以磨合的揣測(cè)。

以上兩起退地傳言，盡管未獲當(dāng)事人的官方確認(rèn)，卻都傳遞出相同的市場憂慮。拿地之后巨大的項(xiàng)目開發(fā)壓力，是否會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商紛紛退地？陳志表示，不排除出現(xiàn)退地潮。至于這片地王潮過去之后的地王向何處去，他認(rèn)為不同人對(duì)市場有不同解讀，“要是政策和市場走勢(shì)不斷出現(xiàn)利空，不支持企業(yè)原來市場判斷的時(shí)候，有可能退地；如果后續(xù)各種各樣的市場信息，支撐樓市往上走，則不必退。”