房地產(chǎn)去庫存的形勢(shì)從未如此嚴(yán)峻，在前不久召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“化解房地產(chǎn)庫存”被列為2016年中國經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一。

據(jù)《北京晨報(bào)》報(bào)道，“十二五”期間，北京完成建設(shè)籌集各類保障性住房100萬套，實(shí)現(xiàn)了市政府2015年底基本解決保障房有效備案家庭住房困難的承諾。“十三五”期間，在解決已有輪候家庭后，北京市原則上不再新建經(jīng)適房、限價(jià)房，未來的建設(shè)圍繞著公租房、棚戶區(qū)安置房以及自住房展開。

“經(jīng)適房”或退出市場(chǎng)

經(jīng)濟(jì)適用房制度要追溯到1994年，彼時(shí)由建設(shè)部、國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布的《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》指出，經(jīng)濟(jì)適用住房是以中低收入家庭、住房困難戶為供應(yīng)對(duì)象，并按國家、住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的普通住宅。2007年11月19日發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策、開發(fā)建設(shè)、價(jià)格確定、交易管理、集資和合作建房、監(jiān)督管理等作出了規(guī)定。

在我國，地方政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)售多有規(guī)定，一般要求取得房本5年后才可上市交易，但因其初次購得時(shí)大大低于周邊商品房，而轉(zhuǎn)售時(shí)價(jià)格則與周邊商品房相差不多，經(jīng)適房一向被視為“香餑餑”。

既非完全市場(chǎng)化，又非完全政府保障，性質(zhì)略顯模糊的經(jīng)濟(jì)適用房，因暗藏“尋租”空間所以自推出后便爭(zhēng)議不斷，其存廢也引起社會(huì)爭(zhēng)辯。

在2008年中國大規(guī)模新建保障房以前，經(jīng)濟(jì)適用房是我國保障性住房的主力。此后則是廉租房和公租房為主，因兩者一般以出租為主，并不對(duì)外銷售，可以避免不少“違規(guī)獲利”的情況。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷表示，經(jīng)適房應(yīng)該退出保障房市場(chǎng)，因?yàn)楣芾沓杀竞芨?，并且浪費(fèi)了大量的土地資源，貨幣化補(bǔ)貼的方式去租賃更好。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)趙秀池教授則認(rèn)為，未來經(jīng)適房取消是大勢(shì)所趨。新的經(jīng)適房也逐漸全面停建，停建后會(huì)使一部分保障群體進(jìn)入公租房、自住房的需求行列。 

對(duì)去庫存有利

“經(jīng)濟(jì)適用房逐漸退出保障房市場(chǎng)，是個(gè)大趨勢(shì)。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示。

雖然全國各地退出經(jīng)適房尚未有明確時(shí)間表，但各地已有所行動(dòng)。早在2012年1月，江西省將經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、公共租賃住房“三房合一”，停建經(jīng)濟(jì)適用房，重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房。

2012年3月，廣東大力推進(jìn)以公租房為主要保障方式的新型住房保障制度。根據(jù)廣東省政府印發(fā)的《廣東省住房保障制度改革創(chuàng)新方案》，廣東保障性住房以公租房為主體，除已批準(zhǔn)立項(xiàng)的項(xiàng)目外，將暫停新建經(jīng)濟(jì)適用住房，鼓勵(lì)各地發(fā)展小戶型公租房，將逐步對(duì)現(xiàn)有的廉租房、直管公房、公共租賃住房等保障性住房“并軌”管理，只租不售。

河南則明確提出，從2014年起停建經(jīng)濟(jì)適用住房。

2014年4月1日，煙臺(tái)將經(jīng)適房、廉租房、公租房“三合一”，統(tǒng)一歸并為租賃型保障房。武漢、福州等地的經(jīng)適房也已陸續(xù)退出市場(chǎng)。

隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕，“去庫存”成為明年我國確定的五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一。為此，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶、鼓勵(lì)各方購買庫存商品房出租、鼓勵(lì)房企降價(jià)，以及取消過時(shí)的限制性措施等手段一并祭出。

面對(duì)巨大庫存壓力，自2014年開始，多地開發(fā)商已選擇降價(jià)走量去庫存。開發(fā)商頻繁采取以價(jià)換量的舉措，“打折優(yōu)惠”、“墊首付”、“送精裝”等促銷戲法頻頻上演。隨著市場(chǎng)供應(yīng)不斷放量，買房者心態(tài)愈發(fā)理性。

在業(yè)內(nèi)人士看來，去庫存，或更多寄希望于供求關(guān)系。經(jīng)適房供應(yīng)的減少，會(huì)加速剛需人群入市，間接為2016年的樓市增添“一把火”。

陳晟認(rèn)為，保障房未來供應(yīng)的比例還是比較大，動(dòng)用貨幣化政策，通過購買商品房變成保障房的方法，對(duì)去庫存是有利的。歐陽捷也認(rèn)為，如果全面停建經(jīng)適房，對(duì)庫存來講是有利的。