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  • 漲價潮重現(xiàn)江湖 地產(chǎn)股迎重磅利好?

    2016年02月29日 11:12
    來源:每日經(jīng)濟新聞
    隨著經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的進一步深入,產(chǎn)業(yè)政策發(fā)力持續(xù)深化,傳統(tǒng)經(jīng)濟和新興經(jīng)濟都呈現(xiàn)出新的氣象。房地產(chǎn)市場隨著春天升溫的腳步出現(xiàn)新一輪漲價潮,使得投資者進一步將目光聚焦到地產(chǎn)股上,地產(chǎn)股是否也將迎來春天呢?在新興經(jīng)濟領(lǐng)域,新能源汽車企業(yè)的業(yè)績持續(xù)高增長,成為投資者青睞的“白馬”股。這些板塊都在這個春季顯現(xiàn)出投資機會。
    這個周末,有一個話題又火了,那就是:“房子”。
    “某樓盤吸引近百位購房者連夜排隊,有人裹著被子來”;“XX小區(qū)開盤,1000人搶300套房源”;“XX小區(qū)開盤一小時全部售罄”;“房價天天漲,開放商普遍捂盤惜售”;“各區(qū)房產(chǎn)交易中心持續(xù)火爆,排隊已經(jīng)排到馬路上”;“定金都交了,房東忽然漲價20萬”……
    熟悉嗎?這不是幾年前的場景么?
    歷史重演了么?
    現(xiàn)在,歷史似乎又重演了。在深圳房價“三級跳”之后,上海房價也開始飆漲了。有媒體報道,上海市內(nèi)環(huán)一套老公房,春節(jié)前報價430萬元,但過了個年,房主就四次提價,幾天之內(nèi)就漲價70萬元!二手房業(yè)主惜售甚至毀約提價的場景再次出現(xiàn)。
    民間高手們已經(jīng)找到了新的賺錢方法:“股市清倉了,懷揣腰斬剩余的20萬,果斷定了市區(qū)400萬的一套小兩居,現(xiàn)在就坐等房東提價付我賠償金了,感覺這比股市靠譜多了!”
    不管是直觀感受,還是統(tǒng)計數(shù)據(jù),似乎都在確認(rèn)房價上漲的勢頭。26日,國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,1月份一線城市房價較 上月明顯上漲,北京新建住宅價格同比上漲10.3%,上海同比上漲11%,深圳同比上漲25.9%!同時房價同比上漲城市個數(shù)繼續(xù)增加,漲幅繼續(xù)擴大。
    環(huán)比也是同樣的態(tài)勢。與上月相比,新建商品住宅價格下降的城市有24個,上漲的城市有38個,持平的城市有8個。環(huán)比漲幅最高的仍然是深圳,上漲4.1%,最低為烏魯木齊,下降0.8%。二手住宅環(huán)比價格下降的城市有25個,上漲的城市有37個。
    庫存下降了么?
    過去半年多,各類資產(chǎn)價格都在坐過山車,且大多數(shù)是向下的。而房地產(chǎn)市場在庫存“壓力山大”的情況下,一線城市房價仍然出現(xiàn)了一路向上的走勢。
    為啥會漲?專家們已經(jīng)說了無數(shù)理由了,“避險說”和“稀缺說”都有市場。中信證券研報說,在三大一線城市的中心區(qū)域,已經(jīng)無地可供。北京住宅市場在 2014年之后,建筑面積供給便已經(jīng)小于年去庫存化的新房,但還算基本平衡。但是,北京2015年二手房商品住宅成交已經(jīng)相當(dāng)于一手房的1.57倍,如果 把二手房需求也考量在內(nèi),北京樓市已經(jīng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。因此,有效供給一旦出清到一定程度,一線樓市的房價就可能明顯上漲。
    也就是說,一線城市的需求增加量高于庫存量,所以房價自然居高不下。而且,據(jù)中國某數(shù)據(jù)研究院報告,截至2015年11月末,一二線城市的庫存消化時間已經(jīng)縮短至10個月左右的合理水平。
    房子忽然漲價了,對于早已進入開發(fā)周期的房地產(chǎn)公司來說,簡直是個驚喜。那么,最近的漲價潮,會利好地產(chǎn)股嗎?
    利好一線城市地產(chǎn)股
    房子漲價按道理來說,確實利好地產(chǎn)股,但是要注意,只是利好一小部分地產(chǎn)股。
    要知道,中國城市眾多,但一線城市就那么幾個,而眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商,重點布局一線城市的也并不太多。
    從近期披露業(yè)績快報的整體情況看,立足一線城市的上市房企和二三線城市的上市房企,業(yè)績已經(jīng)呈現(xiàn)明顯分化。
    如受益于上海地區(qū)房地產(chǎn)市場的強勢,陸家嘴的去年三季度報告顯示,公司去年三季度盈利11.27億元,較2014年同期上漲了 14.21%,而這還沒有體現(xiàn)近期的漲價,要知道公司55%的土地儲備都在自貿(mào)區(qū)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi),大家可以等著看今年一季度的銷售額數(shù)據(jù)。
    再如深耕北京周邊地區(qū)的華夏幸福,去年四季度銷售發(fā)力,2015年全年城市地產(chǎn)簽約銷售額同比大漲60%,城市地產(chǎn)簽約銷售均價同比大漲27.34%。
    三四線地產(chǎn)商日子不好過
    不過,對于三四線城市來說,日子就沒那么好過了。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),截至2015年末,全國商品房待售面積7.18億平方米,值得注意的是,該數(shù)據(jù)的統(tǒng)計口徑是已竣工未銷售的商品房屋建筑面積,不包括在建未建的部分。
    而57.5億平方米庫存房中將近51%為住宅,約29億平方米,去化周期約2.6年。也就是說,現(xiàn)有這么多房子,要三年才能賣完。商業(yè)用房的庫存更嚇人,去化周期超過10年。
    在這樣的高庫存狀況下,一些區(qū)域性的房地產(chǎn)上市公司,業(yè)績就明顯不好看了。如鐵嶺新城的年度業(yè)績預(yù)告中顯示,公司預(yù)計2015年 虧損1.6億~2億元,而公司2014年全年還實現(xiàn)盈利2877.18萬元。公司在公告中坦言,公司主營業(yè)務(wù)為土地一級開發(fā),而由于地處東北經(jīng)濟欠發(fā)達的 三線城市,地產(chǎn)開發(fā)商在2015年以去庫存為主,購地意愿較弱,年底前沒能促成土地成交,公司為此提取了壞賬準(zhǔn)備。再如新疆城建 ,2015年業(yè)績預(yù)減60%~70%,原因是公司房地產(chǎn)銷售及基建業(yè)績均回落。而中華企業(yè)就更慘了,公司業(yè) 績預(yù)告稱,預(yù)計2015年要虧24億至25億元,原因是公司布局的二三線城市房地產(chǎn)市場“持續(xù)低迷”,加上部分項目產(chǎn)品的市場契合度不理想,項目銷售面臨 相當(dāng)大的壓力,采取了調(diào)整銷售價格等措施,導(dǎo)致發(fā)生計提減值準(zhǔn)備。
     
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