近日，伴隨著國(guó)內(nèi)一線城市房產(chǎn)價(jià)格大幅上揚(yáng)，部分房產(chǎn)中介或P2P平臺(tái)為購(gòu)房者提供的“首付貸”被推上風(fēng)口浪尖。有聲音指責(zé)這些產(chǎn)品為炒房客提供了杠桿資金，一定程度上助推了房市的火熱。

“我們會(huì)與相關(guān)部門一起，結(jié)合即將開(kāi)始的互聯(lián)網(wǎng)金融的專項(xiàng)整治活動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及他們與P2P平臺(tái)合作開(kāi)展的金融業(yè)務(wù)開(kāi)始進(jìn)行清理和整頓，打擊為客戶提供首付貸融資、加大購(gòu)房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。”

3月12日，在十二屆全國(guó)人大四次會(huì)議新聞中心記者會(huì)上，央行副行長(zhǎng)兼國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝對(duì)“首付貸”等問(wèn)題作出明確表態(tài)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，繼北京、上海、深圳后，廣東其他地區(qū)也對(duì)“首付貸”等房產(chǎn)配資情況進(jìn)行摸底調(diào)查。

在央行表態(tài)前后，市場(chǎng)上此前較為知名的提供“首付貸”產(chǎn)品的平臺(tái)如鏈家、我愛(ài)我家、中原地產(chǎn)、搜易貸等均停止該產(chǎn)品提供。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士表示，由于配資資金來(lái)源多樣，“首付貸”或難以被完全監(jiān)管到。

多地摸底“首付貸”

3月12日，搜狐旗下P2P平臺(tái)搜易貸宣布，即日起停止接受首付貸借款申請(qǐng)。此前，該產(chǎn)品以信用貸款為主，可申請(qǐng)總房?jī)r(jià)的10%-20%，金額不超過(guò)50萬(wàn)元。而平臺(tái)上的“贖樓貸”、“賣房貸”、“抵押消費(fèi)貸”等產(chǎn)品仍正常提供。

世聯(lián)行官網(wǎng)顯示，其為客戶提供新房置業(yè)貸，補(bǔ)充客戶購(gòu)置新房過(guò)程中的現(xiàn)金短缺，一般可貸50萬(wàn)元以內(nèi)，期限在3-36個(gè)月，最高可貸150萬(wàn)元。其官網(wǎng)并未顯示該產(chǎn)品是否停止，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電其客服無(wú)人接聽(tīng)。

除搜易貸之外，包括鏈家、我愛(ài)我家等在內(nèi)的多家中介在近期均停止提供首付貸產(chǎn)品。

作為給購(gòu)房者首付提供貸款的產(chǎn)品，首付貸幫助購(gòu)房者補(bǔ)齊首付款中的缺口，待客戶資金充?；蚍慨a(chǎn)升值后償付。以一套100萬(wàn)元的房產(chǎn)為例，首付需要20萬(wàn)元，如果購(gòu)房者本身只有10萬(wàn)元首付，通過(guò)首付貸可獲得10萬(wàn)元貸款，即可成功完成購(gòu)房。杠桿比例甚至達(dá)到1∶10。

首付貸到底有何風(fēng)險(xiǎn)？

央行行長(zhǎng)周小川在記者會(huì)上表示，客戶的首付不能是借的，借來(lái)的首付改變了借款和自有資本的比例，也改變了未來(lái)的償還能力?？蛻粼鹿┎粌H要還銀行的錢，還要先還首付貸。“從銀行角度來(lái)講，如果沒(méi)有對(duì)你的客戶做到足夠的了解，你也承擔(dān)了過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)，從銀行內(nèi)部管理來(lái)講，也是操作有錯(cuò)誤的。”

周小川還表示，一方面關(guān)注P2P等平臺(tái)是否具有做貸款等業(yè)務(wù)的相關(guān)資質(zhì)，另一方面關(guān)注其資金來(lái)源。如果動(dòng)用的是一部分人委托的資金，要和委托人講明資金投向，是否會(huì)給出資方帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

到底是房?jī)r(jià)攀升促進(jìn)了首付貸的火熱，還是首付貸火熱推動(dòng)了房?jī)r(jià)走高，當(dāng)前難下定論。但是，首付貸一定程度上加大了杠桿，在房?jī)r(jià)下跌時(shí)，購(gòu)房者有動(dòng)力不去償還貸款，造成風(fēng)險(xiǎn)。

加杠桿購(gòu)房引起監(jiān)管部門關(guān)注，全國(guó)多個(gè)地方對(duì)于涉及首付貸融資的情況進(jìn)行摸底排查。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，包括北京、深圳、上海、廣州等地對(duì)房市貸款產(chǎn)品、模式、金額進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并指導(dǎo)機(jī)構(gòu)注意風(fēng)險(xiǎn)防控。

廣東省小貸行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)謝德昕對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，該協(xié)會(huì)剛剛對(duì)省內(nèi)部分股東涉房地產(chǎn)行業(yè)的小貸公司進(jìn)行了摸底，不過(guò)暫未有明確的指引意見(jiàn)出臺(tái)。“初步摸底情況是沒(méi)有公司涉及此類業(yè)務(wù)。”

謝德昕表示，國(guó)家政策近期下調(diào)了首付比例，已經(jīng)加了一定的杠桿，如果通過(guò)首付貸這樣的產(chǎn)品繼續(xù)加杠桿，也會(huì)對(duì)國(guó)家政策的執(zhí)行產(chǎn)生干擾。

此外，由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下滑，當(dāng)前該地區(qū)多數(shù)小貸公司經(jīng)營(yíng)也趨于保守，多采用抵押貸款。該協(xié)會(huì)也提醒會(huì)員，首付貸等貸款形式超出一般的警戒水平，應(yīng)謹(jǐn)慎處理。

中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院合作研究部主任劉英也對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，監(jiān)管層對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)金融的監(jiān)管，既考慮到互聯(lián)網(wǎng)金融對(duì)傳統(tǒng)金融的創(chuàng)新和金融效率的提高，一定程度上滿足了部分實(shí)體企業(yè)的融資需求，又擔(dān)心出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)端倪時(shí)引發(fā)連鎖反應(yīng)，擔(dān)心交叉感染。在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)以及首付貸等情況新暴露出來(lái)，也讓監(jiān)管層不得不重新考慮互聯(lián)網(wǎng)金融的相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)。

多種資金來(lái)源難控

在監(jiān)管層嚴(yán)控首付貸等風(fēng)險(xiǎn)下，首付貸并未銷聲匿跡。

合富輝煌發(fā)展研究中心高級(jí)總監(jiān)殷一戌對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，首付款配資有多種資金來(lái)源，比如物業(yè)抵押、P2P平臺(tái)融資、銀行信用卡或小貸公司等，其次還有開(kāi)發(fā)商自行操作或大型房產(chǎn)代理公司、中介等提供的首付貸款。

“目前來(lái)看，這些業(yè)務(wù)并未完全停止，只是部分可能推得很低調(diào)。”他表示。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，當(dāng)前部分銀行及互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)相繼提供信用類消費(fèi)貸款，授信額度也在幾萬(wàn)元到十幾萬(wàn)元不等。有平臺(tái)人士表示，主要關(guān)注貸款人的償還能力，但對(duì)于貸款用途很難控制。這些消費(fèi)貸款也可能會(huì)流向房市，成為首付款的一部分。

殷一戌表示，以借款機(jī)構(gòu)來(lái)劃分，首付貸提供者主要有各種金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)。房產(chǎn)相關(guān)企業(yè)由于掌握房產(chǎn)相關(guān)情況，對(duì)客戶的風(fēng)險(xiǎn)把控能力相對(duì)較強(qiáng)，但其提供的產(chǎn)品更為隱蔽，難以被監(jiān)管到。

深圳前海大數(shù)金融服務(wù)有限公司總裁柳博對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在房產(chǎn)交易中，中介為了促成交易盡快達(dá)成以獲取傭金，便采用過(guò)橋墊資、找銀行合作等多種方式幫助買房者或售房者墊交資金。這便是中介機(jī)構(gòu)從事金融業(yè)務(wù)的沖動(dòng)。

柳博告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、交割服務(wù)和金融服務(wù)是三個(gè)不同的領(lǐng)域，在美國(guó)等成熟市場(chǎng)由相互獨(dú)立的不同機(jī)構(gòu)從事。但在國(guó)內(nèi)缺乏相關(guān)監(jiān)管，多家中介業(yè)務(wù)做大以后，將三者都包攬下來(lái)，也可能侵犯消費(fèi)者權(quán)益。為提高房產(chǎn)交割效率同時(shí)避免風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)中介可以將自身為客戶提供的融資平臺(tái)分離出去，引入產(chǎn)權(quán)交易保險(xiǎn)制度，提升房產(chǎn)交割效率的同時(shí)避免雙方損失。

柳博還表示，美國(guó)次貸危機(jī)是經(jīng)過(guò)多年累計(jì)加杠桿，市場(chǎng)上有足夠多的房產(chǎn)都是高杠桿時(shí)才會(huì)導(dǎo)致的。而此前國(guó)內(nèi)的首付比例較高，銀行積累有足夠的安全墊。目前來(lái)看，銀行業(yè)在房貸領(lǐng)域的風(fēng)控仍然較高，不必過(guò)分擔(dān)心。