繼招商系地產(chǎn)大重組之后，又有兩家央企間的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合拉開了序幕。
3月14日，中海地產(chǎn)(00688.HK)發(fā)布公告稱，將以人民幣310億元的總價收購中信股份(00267.HK)旗下完成整合后的中信公司及中信泰富持有的絕大部分住宅業(yè)務(wù)，總建筑面積約2400萬平方米。
中海地產(chǎn)將主要通過向中信方面增發(fā)股份、同時轉(zhuǎn)讓小部分資產(chǎn)支付交易對價。交易完成后，中信將持有中海地產(chǎn)10%股權(quán)，成為中海地產(chǎn)的第二大股東。
《第一財經(jīng)日報》記者按照此次增發(fā)價格測算，中海地產(chǎn)在完成交易后的市值將達(dá)2973億港元(合約人民幣2500億元)，與萬科市值僅相差不到人民幣200億元。
但萬科A股股價在“萬寶之爭”中大幅大漲，復(fù)牌之后極有可能補(bǔ)跌。這意味著，中海地產(chǎn)有望成為中國市值最大的地產(chǎn)“巨無霸”。
央企再現(xiàn)大重組
在完成了母公司中國建筑(601668.SH)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合之后，中海地產(chǎn)又馬不停滴將目標(biāo)瞄準(zhǔn)了另一家央企——中信股份。
兩家央企資產(chǎn)重組的消息在3月11日傳開，到3月14日，雙方先后發(fā)布公告坐實(shí)了此事。
根據(jù)公告，中海地產(chǎn)將收購中信股份重組之后的絕大部分住宅業(yè)務(wù)，這些項(xiàng)目分布于中國內(nèi)地25個城市，其土地儲備總面積約2400萬平方米，項(xiàng)目主要位于環(huán)渤海、長三角、珠三角及其他地區(qū)，大部分項(xiàng)目位于一線及二線城市。
此次交易的總價為人民幣310億元，中海地產(chǎn)將通過定向增發(fā)和出售資產(chǎn)來支付，一是向中信增發(fā)10.96億股新股，價格27.13港元/股，合約297.24億港元；二是向中信轉(zhuǎn)讓部分物業(yè)，償付人民幣61.49億元(73.56億港元)。
中海地產(chǎn)內(nèi)部人士向《第一財經(jīng)日報》記者透露，中?？赡軐⑵煜律虡I(yè)地產(chǎn)的一小部分出售給中信。
截止到2015年底，中海地產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)在建面積逾600萬平方米，已經(jīng)運(yùn)營的面積約170萬平方米，其中大部分為寫字樓，另有3家酒店，分別位于深圳、珠海、澳門；3家已開業(yè)的購物中心，分別位于濟(jì)南、南京、沈陽，以及1家在建的購物中心，位于佛山。
交易完成之后，中信將持有中海地產(chǎn)10%股權(quán)，成為其第二大股東，僅次于中國海外集團(tuán)的51%。中信將在中海地產(chǎn)的董事會享有一名非執(zhí)行董事的席位。
對于中海地產(chǎn)來說，通過發(fā)行新股及轉(zhuǎn)讓部分資產(chǎn)的方式，一次性獲得中信股份旗下具規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，而不動用公司現(xiàn)金資源，更能提升其在一二線城市的土地儲備。
此次收購中信獲得土地儲備，相當(dāng)于中海地產(chǎn)總土地儲備的一半。截至2015年6月底，中海地產(chǎn)的土地儲備為4409萬平方米。
而中信股份也借此完成對旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合。作為大型央企，中信股份業(yè)務(wù)橫跨金融、能源、制造、房地產(chǎn)等多個領(lǐng)域，2014年剛剛完成整體上市。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要有中信地產(chǎn)和中信泰富兩個平臺。但在中信的整體業(yè)務(wù)中，地產(chǎn)板塊占比很小。2015年上半年，其房地產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)僅占中信股份總收入的4%。
中信股份副董事長兼總經(jīng)理王炯先生表示：“這是我們地產(chǎn)整合的一個重要舉措。相信中海地產(chǎn)能使這部分的資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價值最大化，同時我們也可以參與這家國內(nèi)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的發(fā)展。”
中信方面稱，此次交易將使中信能更專注發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，尤其是大型綜合項(xiàng)目的開發(fā)。
叫板萬科
接連的幾次大并購之后，中海地產(chǎn)今后的規(guī)模或?qū)⒅弊啡f科。
雖然是賺錢能力最強(qiáng)的房企，中海地產(chǎn)目前的規(guī)模與萬科仍有一定差距。2015年，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額約1806億港元(合約人民幣1515億元)，在全國房企中排名第五。而萬科在2015年實(shí)現(xiàn)的銷售額創(chuàng)下了行業(yè)新高，達(dá)人民幣2614億元。這意味著，中海地產(chǎn)與萬科之間的年銷售規(guī)模差距超過1000億元。
中海地產(chǎn)此番收購的中信地產(chǎn)資源多數(shù)位于一二線城市，其中環(huán)渤海地區(qū)占比31%，長江三角洲地區(qū)占比9%，珠江三角洲地區(qū)占比42%，其他地區(qū)占比18%。
“至于具體城市分布，相信很快就會有一份詳細(xì)的交易結(jié)構(gòu)協(xié)議。”上述中海地產(chǎn)內(nèi)部人士向《第一財經(jīng)日報》記者透露。
評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾表示，此次交易涉及的土地儲備相當(dāng)一部分項(xiàng)目位于一二線城市、以及部分項(xiàng)目能夠在2016年進(jìn)入可銷售狀態(tài)，能夠有助于中海地產(chǎn)維持增長動能。
單從市值來看，一旦完成交易，中海地產(chǎn)的市值將幾乎與萬科持平。按照中海地產(chǎn)計(jì)劃以價格27.13港元/股向中信增發(fā)10.96億股新股、占擴(kuò)大后總股本的10%來計(jì)算，中海地產(chǎn)增發(fā)后的市值將達(dá)2973億港元(合約人民幣2500億元)，與萬科市值僅相差不到人民幣200億元。
中海地產(chǎn)方面稱，未來公司仍將通過審慎的決策與判斷發(fā)掘行業(yè)內(nèi)具有吸引力的整合機(jī)會，持續(xù)鞏固并提升公司的行業(yè)領(lǐng)先地位。
事實(shí)上，當(dāng)前中國房地產(chǎn)正處于分化整合時期，行業(yè)并購態(tài)勢愈加明顯。標(biāo)準(zhǔn)普爾預(yù)計(jì)這種態(tài)勢將持續(xù)數(shù)年。
不過，兩大央企整合也將面臨不少難題，比如人事變動和組織架構(gòu)。此前，中海地產(chǎn)與中建地產(chǎn)涉及338億元的內(nèi)部整合，就耗費(fèi)了近兩年時間，背后伴隨著諸多人事紛爭、組織架構(gòu)變革等問題。此次要跨越兩家央企，整合難度或許要高于內(nèi)部重組。
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