暮春的北京仍微微有些寒意，但2016北京春季房展的熱度似已提前入夏。

家住東城的李阿姨已經(jīng)在熙熙攘攘的展會(huì)上逛了兩個(gè)小時(shí)，吸引她的是兩個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，一個(gè)位于河北涿州，環(huán)境不錯(cuò)，大產(chǎn)權(quán)；一個(gè)在北京郊區(qū)，服務(wù)好，但是不賣(mài)產(chǎn)權(quán)，而是賣(mài)“30年使用權(quán)”。“如果真有宣傳的那么好，真想賣(mài)了城里的房搬到那兒去。”李阿姨說(shuō)。

剛剛落下帷幕的2016北京春季房展傳遞出這樣一個(gè)訊息，隨著我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)的腳步加速以及人們養(yǎng)老觀念的變化，曾經(jīng)“炒而不火”的養(yǎng)老地產(chǎn)正在受到購(gòu)房者越來(lái)越多的關(guān)注，有望成為樓市新的增長(zhǎng)點(diǎn)，但中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)真的準(zhǔn)備好迎接旺盛的需求了嗎？

房展會(huì)“銀發(fā)潮”洶涌

“姑娘，新聞上說(shuō)的那個(gè)養(yǎng)老公寓怎么走？”“小伙子，海南的房子在哪兒呀？”在北京春季房展上，這樣的問(wèn)詢(xún)不絕于耳。組委會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與往屆展會(huì)觀展人群以中青年為主不同的是，此次房展近五成的觀展者為60歲以上的老人，而購(gòu)房者不再只將目光聚焦在北京本地的剛需或改善項(xiàng)目，而是更多地瞄準(zhǔn)國(guó)內(nèi)和國(guó)外的宜居城市和養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)。

一家河北涿州樓盤(pán)面向北京老年人群推出了“養(yǎng)生養(yǎng)老”概念。工作人員介紹稱(chēng)，這家地產(chǎn)公司最早是從高爾夫球場(chǎng)運(yùn)營(yíng)開(kāi)始，到后來(lái)開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)，再到現(xiàn)在的養(yǎng)生、養(yǎng)老的運(yùn)營(yíng)模式。“住在這里，養(yǎng)老配套設(shè)施完備，周末兒孫們來(lái)探望，也有地方玩兒。”

位于懷柔區(qū)的北京首個(gè)智能養(yǎng)老社區(qū)，以其區(qū)位優(yōu)勢(shì)和完善的養(yǎng)老設(shè)施吸引了大量中老年購(gòu)房者。展會(huì)四天，看房登記達(dá)到160余組，實(shí)際成交共約40套。

在展位前，工作人員不斷向看展人強(qiáng)調(diào)，不是賣(mài)房，賣(mài)的是服務(wù)。“咱不是產(chǎn)權(quán)房，主要是合法使用權(quán)項(xiàng)目這個(gè)概念。1000平方米的康復(fù)醫(yī)療中心，室內(nèi)有全程監(jiān)控系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)，可以實(shí)現(xiàn)真正的居家養(yǎng)老。呼叫醫(yī)療中心，幾分鐘就來(lái)人。”

據(jù)了解，該項(xiàng)目采取會(huì)員制，交錢(qián)成為會(huì)員，享有對(duì)應(yīng)的一套公寓，實(shí)際上，會(huì)員獲得的是公寓30年使用權(quán)。將會(huì)員費(fèi)和獲得使用權(quán)的公寓比對(duì)下來(lái)，差不多每平方米1萬(wàn)元起。

雖然定位是“養(yǎng)老”實(shí)驗(yàn)基地項(xiàng)目，但該項(xiàng)目張經(jīng)理稱(chēng)，對(duì)會(huì)員的年齡等身份特征沒(méi)有要求。“這個(gè)房屋住多少人沒(méi)人管。這個(gè)房屋是提供給你的，在這30年任意處置這個(gè)房子，比如變動(dòng)會(huì)籍資格，也可以出租，老人百年后兒女可以繼承。”

只是看上去很美？

事實(shí)上，在房展會(huì)之外，很多老年人已經(jīng)看過(guò)不少養(yǎng)老房產(chǎn)，他們對(duì)配套設(shè)施也有更多期待。“有一些就是拿原來(lái)的會(huì)所修修改改，不是那種真正適合養(yǎng)老的建筑。養(yǎng)老地產(chǎn)真正還是要看它的養(yǎng)護(hù)和醫(yī)療配套。”還有的老年人表達(dá)了自己的擔(dān)憂：“關(guān)鍵是有顧慮，怕假。”

老人們的顧慮也折射出了中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)困境：盡管大型開(kāi)發(fā)商越來(lái)越把養(yǎng)老地產(chǎn)視為一種勢(shì)在必行的戰(zhàn)略選擇，萬(wàn)科、保利等行業(yè)巨頭早已布局養(yǎng)老地產(chǎn)多年，更多的開(kāi)發(fā)商也躍躍欲試，然而，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為地產(chǎn)投資發(fā)展新“藍(lán)海”的背后，并非如看起來(lái)的那么美。養(yǎng)老地產(chǎn)的核心在于養(yǎng)老服務(wù)，而國(guó)內(nèi)大多數(shù)資本的理解還停留在以養(yǎng)老概念賣(mài)房，更關(guān)注怎么從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)掙錢(qián)，而忽略了養(yǎng)老服務(wù)本身。

今年2月，中國(guó)老齡科學(xué)研究中心、清華大學(xué)建筑學(xué)院發(fā)布的《中國(guó)老年宜居環(huán)境發(fā)展報(bào)告（2015）》顯示，現(xiàn)階段我國(guó)雖然涌現(xiàn)出多種類(lèi)型的老年宜居項(xiàng)目，但相較于發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)，老年宜居項(xiàng)目在策劃定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等環(huán)節(jié)均存在一些問(wèn)題。

最主要的問(wèn)題是高端項(xiàng)目扎堆，中端主流居住需求被忽視。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資商的養(yǎng)老項(xiàng)目多定位于高端老年客戶(hù)群。而現(xiàn)階段高端老年客戶(hù)有效需求有限，已有的高端養(yǎng)老社區(qū)或護(hù)理設(shè)施中許多已面臨低入住率與虧損困境。隨著項(xiàng)目數(shù)量的增多，高端市場(chǎng)將面臨更激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。與此相對(duì)，中端剛需老年群體的養(yǎng)老服務(wù)需求量更大，卻被開(kāi)發(fā)、投資企業(yè)忽視。

盡管養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱情高漲，但是部分老年宜居項(xiàng)目規(guī)模過(guò)大，與老人需求不符。近年來(lái)，一些養(yǎng)老項(xiàng)目動(dòng)輒用地規(guī)模高達(dá)數(shù)千畝甚至上萬(wàn)畝，床位數(shù)量逾千張。這種建設(shè)規(guī)模逾千畝的大型郊區(qū)型項(xiàng)目，單純開(kāi)發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品不僅會(huì)加大投資風(fēng)險(xiǎn)，更會(huì)使后期運(yùn)營(yíng)管理面臨極大挑戰(zhàn)。

與此同時(shí)，目前我國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)品類(lèi)型劃分多以建筑類(lèi)型或開(kāi)發(fā)模式為主，重豪華輕舒適，極少?gòu)睦夏耆后w需求進(jìn)行分類(lèi)，特別是根據(jù)不同護(hù)理級(jí)別、精神需求進(jìn)行劃分。養(yǎng)老項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)在一開(kāi)始就存在盲目和混亂。

此外，養(yǎng)老地產(chǎn)還存在產(chǎn)業(yè)鏈缺少銜接，項(xiàng)目前后期脫節(jié)等問(wèn)題。目前，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)尚屬起步階段，老年地產(chǎn)、老年產(chǎn)品、老年服務(wù)等各環(huán)節(jié)之間缺少有效銜接。許多養(yǎng)老項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程缺少系統(tǒng)性與連貫性，因土地、資金、人員等各方面因素配合銜接不足，最終難以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院近日發(fā)布的《2016-2021年中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資機(jī)會(huì)分析報(bào)告》也指出，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)存在選址布局不盡合理、售價(jià)偏高、配套設(shè)施不全等諸多問(wèn)題。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目能否維持長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)并盈利還有待觀察?，F(xiàn)在，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏公益資金、社會(huì)資金的投入，也缺少明確的財(cái)稅方面支持。如果沒(méi)有收益，養(yǎng)老地產(chǎn)這種物業(yè)類(lèi)型，在沒(méi)有政府扶持的情況下，想出現(xiàn)大規(guī)模增長(zhǎng)，難度是很大的。

如何兼顧盈利與社會(huì)價(jià)值

全國(guó)老齡委最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從2015到2035年，中國(guó)將進(jìn)入急速老齡化階段，老年人口將從2.12億增加到4.18億，占總?cè)丝诒壤哌_(dá)29%。

面對(duì)洶涌而來(lái)的“銀發(fā)潮”，如何確保養(yǎng)老地產(chǎn)兼顧盈利與社會(huì)價(jià)值，避免這一概念淪為賺錢(qián)“噱頭”，新西蘭養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)或許值得借鑒。

和許多國(guó)家一樣，新西蘭也面臨老齡化問(wèn)題。根據(jù)香港仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，2006年至2013年間，新西蘭65歲以上老齡人口規(guī)模每年增速達(dá)22.5％。其中，5％的老年人選擇居住在“退休老人村”，也就是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

既然是商業(yè)項(xiàng)目，運(yùn)作也就遵循商業(yè)邏輯。一般來(lái)說(shuō)，新西蘭老人退休后不和子女同住，隨著年齡和體力的變化也漸漸無(wú)力或不愿打理帶有花園的郊區(qū)住宅。老人可賣(mài)掉原有房屋，購(gòu)買(mǎi)老年公寓，在保持獨(dú)立居住前提下享受社區(qū)提供的家政、餐飲、娛樂(lè)、社交、醫(yī)療、看護(hù)等一條龍配套服務(wù)。

購(gòu)買(mǎi)這種公寓，并非傳統(tǒng)意義上的“買(mǎi)產(chǎn)權(quán)”。居住期間，老人定期繳納服務(wù)費(fèi)。老人離世或停止居住后，購(gòu)房款將在扣除建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)后返還，返還比例一般在75％以上。

以新西蘭首都惠靈頓郊區(qū)下哈特的一處養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目為例，公寓售價(jià)從42萬(wàn)新西蘭元（1新西蘭元約合4.4元人民幣）到46萬(wàn)新西蘭元不等，每周服務(wù)費(fèi)95新西蘭元。這種“養(yǎng)老成本”對(duì)于有一定積蓄、每周退休金在500至600新西蘭元的老人來(lái)講壓力不大。

這種養(yǎng)老地產(chǎn)在新西蘭已有數(shù)十年發(fā)展歷史，近十年來(lái)呈幾何式增長(zhǎng)，不少社區(qū)剛有雛形就被搶購(gòu)一空。目前在新西蘭注冊(cè)的老年公寓社區(qū)有348家，市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)千億新西蘭元，成就了5家上市公司。于企業(yè)而言，這種商業(yè)模型稱(chēng)得上是“現(xiàn)金奶牛”。項(xiàng)目售賣(mài)后，收回的現(xiàn)金可以迅速償還貸款并開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目；住客離開(kāi)后公寓可以更高價(jià)格轉(zhuǎn)售。

在下哈特，新西蘭上市公司雷曼保健集團(tuán)旗下的“退休老人村”已經(jīng)售完一棟住宅樓的50多套公寓。另外兩棟住宅樓正在建設(shè)中。據(jù)管理人員黛比·克馬爾柯夫斯基介紹，新樓配有游泳池、聚會(huì)空間、理療中心等設(shè)施，還有24小時(shí)值守的醫(yī)護(hù)人員。

克馬爾柯夫斯基打開(kāi)一間剛剛售出、正等待住客搬入的公寓房門(mén)，房間里鋪著厚厚的地毯，面積90平方米的公寓中有兩間臥室，敞亮客廳帶有開(kāi)放式廚房，衛(wèi)生間面積寬大、擁有淋浴和浴缸。

談起這里的住客，克馬爾柯夫斯基說(shuō)：“老人選擇來(lái)退休村居住可是一個(gè)重大的決定，他們都非常喜歡這里的環(huán)境。”

除居住體驗(yàn)外，養(yǎng)老地產(chǎn)還關(guān)系到老人的資產(chǎn)安全。為此，新西蘭通過(guò)行業(yè)自律和法律法規(guī)為這一養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展“保駕護(hù)航”。

27年前，新西蘭養(yǎng)老地產(chǎn)參與者在行業(yè)發(fā)展初期就成立了行業(yè)協(xié)會(huì)。每年，協(xié)會(huì)注冊(cè)成員需要聘請(qǐng)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)其行業(yè)守則執(zhí)行情況進(jìn)行外部審計(jì)。只有審計(jì)合格的成員，才能獲得行業(yè)組織頒發(fā)的繼續(xù)經(jīng)營(yíng)資格證書(shū)，在此行業(yè)中執(zhí)業(yè)。

養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)、酒店管理和醫(yī)療護(hù)理三者的結(jié)合。從事養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)，需要經(jīng)濟(jì)實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力，還需要具有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)和誠(chéng)信重諾的社會(huì)責(zé)任心。

新西蘭《老年公寓社區(qū)2003年法案》則約定了老年公寓買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利、義務(wù)及購(gòu)買(mǎi)合同的基本條款，并從法律上明確了投訴及問(wèn)題解決渠道。法案還要求每個(gè)社區(qū)指定一名社區(qū)法律監(jiān)管人，引入類(lèi)似上市公司獨(dú)立董事的角色，監(jiān)管入住居民的押金、其他款項(xiàng)用處及財(cái)務(wù)運(yùn)作，確保資金安全。

從新西蘭經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，就養(yǎng)老地產(chǎn)而言，地產(chǎn)往往是“噱頭”，重要的是服務(wù)。但服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化很難約定，需要政府早期介入，以引導(dǎo)行業(yè)更好發(fā)展。（本報(bào)記者綜合報(bào)道）