• <li id="yeskk"></li>
  • <strike id="yeskk"><code id="yeskk"></code></strike><dfn id="yeskk"><source id="yeskk"></source></dfn>
  • <menu id="yeskk"><kbd id="yeskk"></kbd></menu>
  • 養(yǎng)老地產(chǎn)何時(shí)不再“看上去很美”

    2016年04月22日 08:19
    來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
    暮春的北京仍微微有些寒意,但2016北京春季房展的熱度似已提前入夏。
    家住東城的李阿姨已經(jīng)在熙熙攘攘的展會(huì)上逛了兩個(gè)小時(shí),吸引她的是兩個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目,一個(gè)位于河北涿州,環(huán)境不錯(cuò),大產(chǎn)權(quán);一個(gè)在北京郊區(qū),服務(wù)好,但是不賣(mài)產(chǎn)權(quán),而是賣(mài)“30年使用權(quán)”。“如果真有宣傳的那么好,真想賣(mài)了城里的房搬到那兒去。”李阿姨說(shuō)。
    剛剛落下帷幕的2016北京春季房展傳遞出這樣一個(gè)訊息,隨著我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)的腳步加速以及人們養(yǎng)老觀念的變化,曾經(jīng)“炒而不火”的養(yǎng)老地產(chǎn)正在受到購(gòu)房者越來(lái)越多的關(guān)注,有望成為樓市新的增長(zhǎng)點(diǎn),但中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)真的準(zhǔn)備好迎接旺盛的需求了嗎?
    房展會(huì)“銀發(fā)潮”洶涌
    “姑娘,新聞上說(shuō)的那個(gè)養(yǎng)老公寓怎么走?”“小伙子,海南的房子在哪兒呀?”在北京春季房展上,這樣的問(wèn)詢(xún)不絕于耳。組委會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,與往屆展會(huì)觀展人群以中青年為主不同的是,此次房展近五成的觀展者為60歲以上的老人,而購(gòu)房者不再只將目光聚焦在北京本地的剛需或改善項(xiàng)目,而是更多地瞄準(zhǔn)國(guó)內(nèi)和國(guó)外的宜居城市和養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)。
    一家河北涿州樓盤(pán)面向北京老年人群推出了“養(yǎng)生養(yǎng)老”概念。工作人員介紹稱(chēng),這家地產(chǎn)公司最早是從高爾夫球場(chǎng)運(yùn)營(yíng)開(kāi)始,到后來(lái)開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn),再到現(xiàn)在的養(yǎng)生、養(yǎng)老的運(yùn)營(yíng)模式。“住在這里,養(yǎng)老配套設(shè)施完備,周末兒孫們來(lái)探望,也有地方玩兒。”
    位于懷柔區(qū)的北京首個(gè)智能養(yǎng)老社區(qū),以其區(qū)位優(yōu)勢(shì)和完善的養(yǎng)老設(shè)施吸引了大量中老年購(gòu)房者。展會(huì)四天,看房登記達(dá)到160余組,實(shí)際成交共約40套。
    在展位前,工作人員不斷向看展人強(qiáng)調(diào),不是賣(mài)房,賣(mài)的是服務(wù)。“咱不是產(chǎn)權(quán)房,主要是合法使用權(quán)項(xiàng)目這個(gè)概念。1000平方米的康復(fù)醫(yī)療中心,室內(nèi)有全程監(jiān)控系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng),可以實(shí)現(xiàn)真正的居家養(yǎng)老。呼叫醫(yī)療中心,幾分鐘就來(lái)人。”
    據(jù)了解,該項(xiàng)目采取會(huì)員制,交錢(qián)成為會(huì)員,享有對(duì)應(yīng)的一套公寓,實(shí)際上,會(huì)員獲得的是公寓30年使用權(quán)。將會(huì)員費(fèi)和獲得使用權(quán)的公寓比對(duì)下來(lái),差不多每平方米1萬(wàn)元起。
    雖然定位是“養(yǎng)老”實(shí)驗(yàn)基地項(xiàng)目,但該項(xiàng)目張經(jīng)理稱(chēng),對(duì)會(huì)員的年齡等身份特征沒(méi)有要求。“這個(gè)房屋住多少人沒(méi)人管。這個(gè)房屋是提供給你的,在這30年任意處置這個(gè)房子,比如變動(dòng)會(huì)籍資格,也可以出租,老人百年后兒女可以繼承。”
    只是看上去很美?
    事實(shí)上,在房展會(huì)之外,很多老年人已經(jīng)看過(guò)不少養(yǎng)老房產(chǎn),他們對(duì)配套設(shè)施也有更多期待。“有一些就是拿原來(lái)的會(huì)所修修改改,不是那種真正適合養(yǎng)老的建筑。養(yǎng)老地產(chǎn)真正還是要看它的養(yǎng)護(hù)和醫(yī)療配套。”還有的老年人表達(dá)了自己的擔(dān)憂:“關(guān)鍵是有顧慮,怕假。”
    老人們的顧慮也折射出了中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)困境:盡管大型開(kāi)發(fā)商越來(lái)越把養(yǎng)老地產(chǎn)視為一種勢(shì)在必行的戰(zhàn)略選擇,萬(wàn)科、保利等行業(yè)巨頭早已布局養(yǎng)老地產(chǎn)多年,更多的開(kāi)發(fā)商也躍躍欲試,然而,在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為地產(chǎn)投資發(fā)展新“藍(lán)海”的背后,并非如看起來(lái)的那么美。養(yǎng)老地產(chǎn)的核心在于養(yǎng)老服務(wù),而國(guó)內(nèi)大多數(shù)資本的理解還停留在以養(yǎng)老概念賣(mài)房,更關(guān)注怎么從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)掙錢(qián),而忽略了養(yǎng)老服務(wù)本身。
    今年2月,中國(guó)老齡科學(xué)研究中心、清華大學(xué)建筑學(xué)院發(fā)布的《中國(guó)老年宜居環(huán)境發(fā)展報(bào)告(2015)》顯示,現(xiàn)階段我國(guó)雖然涌現(xiàn)出多種類(lèi)型的老年宜居項(xiàng)目,但相較于發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū),老年宜居項(xiàng)目在策劃定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等環(huán)節(jié)均存在一些問(wèn)題。
    最主要的問(wèn)題是高端項(xiàng)目扎堆,中端主流居住需求被忽視。目前,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資商的養(yǎng)老項(xiàng)目多定位于高端老年客戶(hù)群。而現(xiàn)階段高端老年客戶(hù)有效需求有限,已有的高端養(yǎng)老社區(qū)或護(hù)理設(shè)施中許多已面臨低入住率與虧損困境。隨著項(xiàng)目數(shù)量的增多,高端市場(chǎng)將面臨更激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。與此相對(duì),中端剛需老年群體的養(yǎng)老服務(wù)需求量更大,卻被開(kāi)發(fā)、投資企業(yè)忽視。
    盡管養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱情高漲,但是部分老年宜居項(xiàng)目規(guī)模過(guò)大,與老人需求不符。近年來(lái),一些養(yǎng)老項(xiàng)目動(dòng)輒用地規(guī)模高達(dá)數(shù)千畝甚至上萬(wàn)畝,床位數(shù)量逾千張。這種建設(shè)規(guī)模逾千畝的大型郊區(qū)型項(xiàng)目,單純開(kāi)發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品不僅會(huì)加大投資風(fēng)險(xiǎn),更會(huì)使后期運(yùn)營(yíng)管理面臨極大挑戰(zhàn)。
    與此同時(shí),目前我國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)品類(lèi)型劃分多以建筑類(lèi)型或開(kāi)發(fā)模式為主,重豪華輕舒適,極少?gòu)睦夏耆后w需求進(jìn)行分類(lèi),特別是根據(jù)不同護(hù)理級(jí)別、精神需求進(jìn)行劃分。養(yǎng)老項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)在一開(kāi)始就存在盲目和混亂。
    此外,養(yǎng)老地產(chǎn)還存在產(chǎn)業(yè)鏈缺少銜接,項(xiàng)目前后期脫節(jié)等問(wèn)題。目前,養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)尚屬起步階段,老年地產(chǎn)、老年產(chǎn)品、老年服務(wù)等各環(huán)節(jié)之間缺少有效銜接。許多養(yǎng)老項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程缺少系統(tǒng)性與連貫性,因土地、資金、人員等各方面因素配合銜接不足,最終難以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。
    前瞻產(chǎn)業(yè)研究院近日發(fā)布的《2016-2021年中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資機(jī)會(huì)分析報(bào)告》也指出,我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)存在選址布局不盡合理、售價(jià)偏高、配套設(shè)施不全等諸多問(wèn)題。
    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目能否維持長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)并盈利還有待觀察?,F(xiàn)在,我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏公益資金、社會(huì)資金的投入,也缺少明確的財(cái)稅方面支持。如果沒(méi)有收益,養(yǎng)老地產(chǎn)這種物業(yè)類(lèi)型,在沒(méi)有政府扶持的情況下,想出現(xiàn)大規(guī)模增長(zhǎng),難度是很大的。
    如何兼顧盈利與社會(huì)價(jià)值
    全國(guó)老齡委最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,從2015到2035年,中國(guó)將進(jìn)入急速老齡化階段,老年人口將從2.12億增加到4.18億,占總?cè)丝诒壤哌_(dá)29%。
    面對(duì)洶涌而來(lái)的“銀發(fā)潮”,如何確保養(yǎng)老地產(chǎn)兼顧盈利與社會(huì)價(jià)值,避免這一概念淪為賺錢(qián)“噱頭”,新西蘭養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)或許值得借鑒。
    和許多國(guó)家一樣,新西蘭也面臨老齡化問(wèn)題。根據(jù)香港仲量聯(lián)行數(shù)據(jù),2006年至2013年間,新西蘭65歲以上老齡人口規(guī)模每年增速達(dá)22.5%。其中,5%的老年人選擇居住在“退休老人村”,也就是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。
    既然是商業(yè)項(xiàng)目,運(yùn)作也就遵循商業(yè)邏輯。一般來(lái)說(shuō),新西蘭老人退休后不和子女同住,隨著年齡和體力的變化也漸漸無(wú)力或不愿打理帶有花園的郊區(qū)住宅。老人可賣(mài)掉原有房屋,購(gòu)買(mǎi)老年公寓,在保持獨(dú)立居住前提下享受社區(qū)提供的家政、餐飲、娛樂(lè)、社交、醫(yī)療、看護(hù)等一條龍配套服務(wù)。
    購(gòu)買(mǎi)這種公寓,并非傳統(tǒng)意義上的“買(mǎi)產(chǎn)權(quán)”。居住期間,老人定期繳納服務(wù)費(fèi)。老人離世或停止居住后,購(gòu)房款將在扣除建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)后返還,返還比例一般在75%以上。
    以新西蘭首都惠靈頓郊區(qū)下哈特的一處養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目為例,公寓售價(jià)從42萬(wàn)新西蘭元(1新西蘭元約合4.4元人民幣)到46萬(wàn)新西蘭元不等,每周服務(wù)費(fèi)95新西蘭元。這種“養(yǎng)老成本”對(duì)于有一定積蓄、每周退休金在500至600新西蘭元的老人來(lái)講壓力不大。
    這種養(yǎng)老地產(chǎn)在新西蘭已有數(shù)十年發(fā)展歷史,近十年來(lái)呈幾何式增長(zhǎng),不少社區(qū)剛有雛形就被搶購(gòu)一空。目前在新西蘭注冊(cè)的老年公寓社區(qū)有348家,市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)千億新西蘭元,成就了5家上市公司。于企業(yè)而言,這種商業(yè)模型稱(chēng)得上是“現(xiàn)金奶牛”。項(xiàng)目售賣(mài)后,收回的現(xiàn)金可以迅速償還貸款并開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目;住客離開(kāi)后公寓可以更高價(jià)格轉(zhuǎn)售。
    在下哈特,新西蘭上市公司雷曼保健集團(tuán)旗下的“退休老人村”已經(jīng)售完一棟住宅樓的50多套公寓。另外兩棟住宅樓正在建設(shè)中。據(jù)管理人員黛比·克馬爾柯夫斯基介紹,新樓配有游泳池、聚會(huì)空間、理療中心等設(shè)施,還有24小時(shí)值守的醫(yī)護(hù)人員。
    克馬爾柯夫斯基打開(kāi)一間剛剛售出、正等待住客搬入的公寓房門(mén),房間里鋪著厚厚的地毯,面積90平方米的公寓中有兩間臥室,敞亮客廳帶有開(kāi)放式廚房,衛(wèi)生間面積寬大、擁有淋浴和浴缸。
    談起這里的住客,克馬爾柯夫斯基說(shuō):“老人選擇來(lái)退休村居住可是一個(gè)重大的決定,他們都非常喜歡這里的環(huán)境。”
    除居住體驗(yàn)外,養(yǎng)老地產(chǎn)還關(guān)系到老人的資產(chǎn)安全。為此,新西蘭通過(guò)行業(yè)自律和法律法規(guī)為這一養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展“保駕護(hù)航”。
    27年前,新西蘭養(yǎng)老地產(chǎn)參與者在行業(yè)發(fā)展初期就成立了行業(yè)協(xié)會(huì)。每年,協(xié)會(huì)注冊(cè)成員需要聘請(qǐng)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)其行業(yè)守則執(zhí)行情況進(jìn)行外部審計(jì)。只有審計(jì)合格的成員,才能獲得行業(yè)組織頒發(fā)的繼續(xù)經(jīng)營(yíng)資格證書(shū),在此行業(yè)中執(zhí)業(yè)。
    養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)為,養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)、酒店管理和醫(yī)療護(hù)理三者的結(jié)合。從事養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè),需要經(jīng)濟(jì)實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力,還需要具有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)和誠(chéng)信重諾的社會(huì)責(zé)任心。
    新西蘭《老年公寓社區(qū)2003年法案》則約定了老年公寓買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利、義務(wù)及購(gòu)買(mǎi)合同的基本條款,并從法律上明確了投訴及問(wèn)題解決渠道。法案還要求每個(gè)社區(qū)指定一名社區(qū)法律監(jiān)管人,引入類(lèi)似上市公司獨(dú)立董事的角色,監(jiān)管入住居民的押金、其他款項(xiàng)用處及財(cái)務(wù)運(yùn)作,確保資金安全。
    從新西蘭經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,就養(yǎng)老地產(chǎn)而言,地產(chǎn)往往是“噱頭”,重要的是服務(wù)。但服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化很難約定,需要政府早期介入,以引導(dǎo)行業(yè)更好發(fā)展。(本報(bào)記者綜合報(bào)道)
    免責(zé)聲明:凡本站注明 “來(lái)自:XXX(非家在臨沂網(wǎng))”的新聞稿件和圖片作品,系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體,轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞,并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問(wèn)題的,請(qǐng)聯(lián)系本站新聞中心,郵箱:405369119@qq.com

    合作媒體

    • 搜房網(wǎng)
    • 焦點(diǎn)房產(chǎn)
    • 騰訊藍(lán)房
    • 齊魯晚報(bào)
    • 魯南商報(bào)
    • 交通電臺(tái)
    • 臨沂在線
    • 山東房產(chǎn)聯(lián)盟
    區(qū)域:
    姓名:
    手機(jī):
    QQ:

    家在臨沂網(wǎng)團(tuán)購(gòu)報(bào)名

    国产野外无码理论片免费,91成人在线精品视频,波多野结衣av手机在线观看,在线观看亚洲av 无码视频一区二区 国产无码不卡在线播放
  • <li id="yeskk"></li>
  • <strike id="yeskk"><code id="yeskk"></code></strike><dfn id="yeskk"><source id="yeskk"></source></dfn>
  • <menu id="yeskk"><kbd id="yeskk"></kbd></menu>