住宅的所有權(quán)是永久的,而屬于國家的土地使用權(quán)按照《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定最多只有70年,到期了怎么辦?
最近,在浙江省溫州市老城區(qū),因?yàn)橐慌恋厥褂脵?quán)期限僅20年的老房子陸續(xù)到期,使得2007年出臺(tái)的物權(quán)法中由一句“自動(dòng)續(xù)期”模糊帶過的難題,到了必須解決的關(guān)口。
早在幾年前,類似問題在山東省青島市、廣東省深圳市已經(jīng)出現(xiàn)。
4月20日晚,北京市國土資源局表示,北京市民暫時(shí)無需有過多擔(dān)心,關(guān)于住宅用地出讓,北京市按照國家相關(guān)規(guī)定,出讓年限為70年,目前最早出讓的住宅用地到使用年限屆滿還有40多年。
4月20日,就住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿續(xù)期問題,中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心和北京市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法學(xué)會(huì)共同主辦“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿續(xù)期法律問題研討會(huì)”,邀請(qǐng)參與過物權(quán)法——起草的全國人大常委會(huì)相關(guān)人士和法學(xué)者討論。
設(shè)定土地使用權(quán)出讓年限,最早見于1990年國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(以下簡稱“暫行條例”)中明確提到,土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定,其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。
2007年10月1日開始實(shí)施的物權(quán)法——規(guī)定,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動(dòng)續(xù)期;非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。
物權(quán)法——起草者、全國人大常委會(huì)法工委原民法室主任姚紅介紹,物權(quán)法——規(guī)定“自動(dòng)續(xù)期”是考慮到老百姓的利益,老百姓不用再去排隊(duì)辦手續(xù),更加便民,也減輕了工作人員的負(fù)擔(dān)。至于使用年限到期后,續(xù)期要不要收費(fèi)?她表示:“物權(quán)法——立法時(shí)也提出這個(gè)問題,但當(dāng)時(shí)大部分房屋都沒有到期,所以大家認(rèn)為這個(gè)問題要隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展再解決,當(dāng)時(shí)并沒有明確規(guī)定。”
同樣作為物權(quán)法——制定的親歷者,全國人大常委會(huì)法工委民法室巡視員扈紀(jì)華解釋,所謂“自動(dòng)”就是沒有任何條件和行為,“自動(dòng)續(xù)期”指的是建設(shè)用地使用權(quán)到期,不附帶任何條件和行為進(jìn)行續(xù)期。
中國政法大學(xué)終身教授江平認(rèn)為,“自動(dòng)續(xù)期”一是說明期滿了以后,不能夠收回;二是不能夠再重新簽訂一個(gè)土地出讓合同;三是業(yè)主無需自己去申請(qǐng)。但是,“自動(dòng)續(xù)期”沒有繳費(fèi)怎么辦?江平提出,“自動(dòng)續(xù)期”的含義就是沒有繳費(fèi)的業(yè)主仍然有權(quán)居住,但是如果房屋要轉(zhuǎn)讓就要受到限制。因此,“自動(dòng)續(xù)費(fèi)”并不對(duì)業(yè)主民事權(quán)利造成影響,而是對(duì)民事流轉(zhuǎn)進(jìn)行限制。
對(duì)于“自動(dòng)續(xù)期”并沒有明確有償還是無償?shù)膯栴},江平稱:“在我看來,即使收費(fèi)也應(yīng)該是數(shù)額比較少的。”此外,江平認(rèn)為,對(duì)物權(quán)法——的解釋迫在眉睫,但是只能由全國人大常委會(huì)解釋,不能由政府相關(guān)部門解釋,更不能由各地方政府解釋。
北京航空航天大學(xué)法學(xué)院教授龍衛(wèi)球表示,在現(xiàn)行的法律框架內(nèi),“自動(dòng)續(xù)期”有4種解決方案。第一種,無需繳納土地使用費(fèi),期限是到房屋所有權(quán)終止為止,也就是到地上建筑物消失為止;第二種,需一次性繳納下一個(gè)期限的土地出讓金;第三種,繳費(fèi)方式改成年金制,類似于稅制。第四種,無需繳費(fèi),回到類似1982年之前城市宅基地所有權(quán)的狀態(tài),將城市住房用地重新私有化。
但是,中國人民大學(xué)法學(xué)院教授張翔認(rèn)為,如果“自動(dòng)續(xù)期”的含義為自動(dòng)并且是免費(fèi)續(xù)期,這和所有權(quán)有什么區(qū)別?如果實(shí)際上就是私人所有,就會(huì)與憲法第十條“城市的土地屬于國家所有”發(fā)生沖突。因此,現(xiàn)在對(duì)于“自動(dòng)續(xù)期”基本上沒有明確的答案,特別是得不出免費(fèi)續(xù)期的結(jié)論。
物權(quán)法——明確區(qū)分了“非住宅性建設(shè)用地”和“住宅性建設(shè)用地的續(xù)期”。中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心副研究員熊丙萬認(rèn)為,前者是需要依據(jù)法律的特別規(guī)定來執(zhí)行,而后者是“自動(dòng)的”,無需申請(qǐng)和批準(zhǔn)程序。
此外,熊丙萬強(qiáng)調(diào),一要區(qū)分住宅性建設(shè)用地和商業(yè)性建設(shè)用地,前者是保障公民基本生存和居住,只能收取與公共支出相對(duì)稱的必要費(fèi)用,后者按照市場和商業(yè)邏輯運(yùn)作,應(yīng)收取相對(duì)較高的費(fèi)用;二是要區(qū)分單套住宅性建設(shè)用地與多套住宅性建設(shè)用地,前者保障性功能明顯,只應(yīng)收取用于政府提供公共產(chǎn)品的費(fèi)用,后者具有商業(yè)和投資屬性,可通過交易稅或持有稅收取土地使用費(fèi);三是區(qū)分農(nóng)村宅基地使用權(quán)與城市住宅性建設(shè)用地使用權(quán),前者是沒有期限且免費(fèi),后者在期限上可以采取與前者相同的目標(biāo)。他指出,無論是采用“續(xù)期+補(bǔ)交土地出讓金”的方式,還是“不續(xù)期+房地產(chǎn)稅”的模式,都應(yīng)當(dāng)保證房屋所有人對(duì)土地享有長期穩(wěn)定的使用權(quán)。
“物權(quán)法——立法時(shí)也了解到青島、深圳等地區(qū)部分住宅用地的使用年限是20年或者30年,而居住用地最高使用年限是70年。但是法律沒有明確規(guī)定要不要補(bǔ)全這一期間的土地出讓金,只強(qiáng)調(diào)了‘自動(dòng)續(xù)期’。”扈紀(jì)華解釋:“如果要補(bǔ)的話,又是給“自動(dòng)續(xù)期”加了條件,是在法律之外又畫蛇添足了。”
北京航空航天大學(xué)法學(xué)院教授劉保玉認(rèn)為,20年到期無償續(xù)期與70年無償續(xù)期同等對(duì)待的話是不公平的。“開發(fā)商如果買20年的使用權(quán),住戶的房屋價(jià)格會(huì)比較便宜,但是如果不加區(qū)分一律按照無償續(xù)期來對(duì)待,對(duì)于房屋使用年限是70年的購買者不公平,后果也很嚴(yán)重,開發(fā)商取得土地使用權(quán)都不買70年的,只買最短期限的,關(guān)于土地使用權(quán)期限的規(guī)定就等于形同虛設(shè)。”劉保玉說。
中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新表示,住宅建設(shè)用地使用權(quán)的最高期間是70年,約定20年以及沒有達(dá)到70年期間的,首先應(yīng)當(dāng)自動(dòng)續(xù)期至70年,但是20年的期間屆滿自動(dòng)續(xù)期的,業(yè)主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交20年與70年土地使用權(quán)期間的出讓金差價(jià)。對(duì)于具體出讓金差價(jià)如何計(jì)算,他指出,當(dāng)時(shí)70年期間的出讓金價(jià)格是多少,20年或者其他期間的出讓金與其相比,差額是多少,就應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交多少出讓金。在補(bǔ)交出讓金時(shí),應(yīng)當(dāng)計(jì)算20年的銀行貸款利息,由業(yè)主負(fù)擔(dān)。
中國政法大學(xué)終身教授應(yīng)松年表示,如果要完善物權(quán)法——沒有作出明確規(guī)定的內(nèi)容,必須通過重大決策程序。“第一要有公眾參與,必須尊重老百姓意見,第二要經(jīng)過專家論證,第三要有風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,必須經(jīng)過實(shí)際調(diào)查研究,之后還要有合法性審查,并且決策時(shí)應(yīng)該集體討論”。(王亦君吳洋季嘉慧)
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