得益于國(guó)企、私企、保險(xiǎn)公司和私募基金等多方面國(guó)內(nèi)投資群體的日趨成熟，2008年—2015年的過(guò)去八年中，國(guó)內(nèi)投資總額年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)15.4%。其中，房地產(chǎn)投資占據(jù)了總量中的主要部分。這種趨勢(shì)在去年達(dá)到新峰值：據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年中國(guó)投資級(jí)地產(chǎn)總規(guī)模以8,060億美元僅次于美國(guó)，居全球第二。

另一不可忽略的趨勢(shì)是：中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)中的國(guó)內(nèi)資本正在顯著增長(zhǎng)。以商業(yè)地產(chǎn)為例，2015年創(chuàng)下新紀(jì)錄，完成交易資產(chǎn)總值約1,500億元人民幣，其中國(guó)內(nèi)資本占比高達(dá)3/4。

近日，仲量聯(lián)行發(fā)布最新研究報(bào)告指出，鑒于市場(chǎng)透明度的持續(xù)提高，房地產(chǎn)投資活動(dòng)有望在未來(lái)幾年得到進(jìn)一步發(fā)展，而國(guó)內(nèi)投資者將繼續(xù)占據(jù)投資總量中的主要部分。

險(xiǎn)資錢(qián)多人不傻

保費(fèi)收入持續(xù)增長(zhǎng)，尤其是去年萬(wàn)能險(xiǎn)的強(qiáng)力支撐，讓險(xiǎn)資一躍成為資本市場(chǎng)中異軍突起的一股力量。

但險(xiǎn)資對(duì)投資穩(wěn)健性要求高，一般還是會(huì)將大比例配置在高股息率的大藍(lán)籌股上。加之去年保監(jiān)會(huì)出臺(tái)的關(guān)于提高險(xiǎn)資投資藍(lán)籌股監(jiān)管比例的政策支持，房地產(chǎn)行業(yè)于是成為險(xiǎn)資最頻繁出擊的戰(zhàn)場(chǎng)。

據(jù)可查閱的公開(kāi)資料顯示，目前有19家房地產(chǎn)公司的大股東名單中有險(xiǎn)資赫然在列，其中尤以民營(yíng)險(xiǎn)資為主。除引發(fā)了密切關(guān)注和連鎖反應(yīng)的安邦和前海人壽大舉增持的萬(wàn)科A外，去年險(xiǎn)資持股數(shù)量排名中靠前的還包括保利地產(chǎn)（新進(jìn)持有數(shù)量為40473.80萬(wàn)股）、新湖中寶（10305.20萬(wàn)股）、城投控股（4136.72萬(wàn)股）、香江控股（3424.69萬(wàn)股）、北京城建（2260.25萬(wàn)股）、西藏城投（1363.77萬(wàn)股）。

民營(yíng)險(xiǎn)資中，最聲勢(shì)浩大、出手狠準(zhǔn)的當(dāng)屬保險(xiǎn)界的“新貴”、企業(yè)口中的“野蠻人”安邦。2014年至今，其通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)先后成為萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋、金地、華業(yè)、金融街等多家大型房企的大股東。此外，富德生命人壽、中國(guó)人壽、中意資產(chǎn)、太保資管、天安財(cái)險(xiǎn)等規(guī)模保費(fèi)持續(xù)增加的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也正在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)謀篇布局。

華南某保險(xiǎn)公司投資部負(fù)責(zé)人表示，在“資產(chǎn)荒”延續(xù)、一線城市房地產(chǎn)價(jià)格向好的兩廂差異下，將有更多保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)把更多資金傾入房地產(chǎn)。同時(shí)預(yù)計(jì)在去年投資已獲利的基礎(chǔ)上，2016年，房地產(chǎn)將繼續(xù)作為保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要指靠。

轉(zhuǎn)型股更“吃香”

截至目前，滬深兩市共已有近90家上市房地產(chǎn)公司公布了2015年年報(bào)。年報(bào)顯示，最被機(jī)構(gòu)樂(lè)于增持的房企多為正在轉(zhuǎn)型者。如前文提到的全面試水商業(yè)、養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)以多元化轉(zhuǎn)型的保利地產(chǎn)、由住宅為主轉(zhuǎn)型為多類型地產(chǎn)并舉新湖中寶、要轉(zhuǎn)型做“城市配套服務(wù)商”的萬(wàn)科A，獲增持分別為6.62億股、5.51億股、4.39億股。另外，未來(lái)瞄準(zhǔn)醫(yī)療、教育、金融等領(lǐng)域的陽(yáng)光城、想轉(zhuǎn)為“城市運(yùn)營(yíng)商”的招商蛇口，以及從地產(chǎn)+金融+戰(zhàn)略投資，到產(chǎn)融一體化兩度轉(zhuǎn)型的泛海控股，也分獲機(jī)構(gòu)以“億股”為單位的增持。

基金方面也是如此。獲增持力度較大的還是以上被多次提到的保利地產(chǎn)、招商蛇口、新湖中寶等，三支分別被增持4.29億股、1.48億股和8784萬(wàn)股。

有所例外的是萬(wàn)科A，其處在被基金減持規(guī)模居前的公司行列。去年四季度，萬(wàn)科A被基金共計(jì)減持1.73億股，占流通股比例1.78%。

證券市場(chǎng)人士表示，這是由于去年寶能系大舉吸籌使萬(wàn)科A股價(jià)攀升至歷史高點(diǎn)，導(dǎo)致公募基金借機(jī)高位離場(chǎng)。

五大趨勢(shì)助推國(guó)內(nèi)投資活動(dòng)創(chuàng)新高

仲量聯(lián)行報(bào)告中總結(jié)，未來(lái)將有五大趨勢(shì)合力推動(dòng)國(guó)內(nèi)資本在房地產(chǎn)方面持續(xù)擴(kuò)張投資活動(dòng)。

1.國(guó)有企業(yè)將成為投資市場(chǎng)中的重要賣(mài)方

未來(lái)的國(guó)有企業(yè)改革有望打破以往低效持有房地產(chǎn)的傳統(tǒng)，為房地產(chǎn)投資和重新定位帶來(lái)更多機(jī)遇。

2.中國(guó)保險(xiǎn)公司有望成為國(guó)內(nèi)外投資市場(chǎng)的最大買(mǎi)家之一

監(jiān)管放寬將促使國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司成為最活躍的機(jī)構(gòu)投資群體。隨著他們相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的累積，預(yù)計(jì)未來(lái)數(shù)年內(nèi)他們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)上的投資規(guī)模和速度都將更加大步流星。

3.中國(guó)私募基金將擴(kuò)大投資足跡

中國(guó)的房地產(chǎn)私募股權(quán)有望大舉擴(kuò)張，也會(huì)受到國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司投資活動(dòng)的推升。

4.資產(chǎn)證券化將助推下一波投資高峰

測(cè)試資產(chǎn)證券化的試點(diǎn)項(xiàng)目將為政府改進(jìn)稅收制度和提高監(jiān)管透明度提供參照，資產(chǎn)證券化的作用將會(huì)逐步增加。

5.金融創(chuàng)新將對(duì)主流投資渠道形成補(bǔ)充

眾籌和P2P借貸等新的融資方式只是房地產(chǎn)投資領(lǐng)域技術(shù)促成創(chuàng)新的初級(jí)成功。國(guó)內(nèi)投資者和其他市場(chǎng)參與者將繼續(xù)開(kāi)發(fā)適應(yīng)中國(guó)市場(chǎng)的新融資工具和平臺(tái)。

仲量聯(lián)行中國(guó)投資部總監(jiān)AnthonyCouse稱：“未來(lái)幾年，預(yù)計(jì)像2015年創(chuàng)紀(jì)錄的時(shí)刻還有很多，中國(guó)資本毫無(wú)疑問(wèn)將是最主要的推動(dòng)力。”