繼金融資本之后，產(chǎn)業(yè)資本成為進(jìn)入地產(chǎn)紅海的又一股不可忽視的力量，國(guó)內(nèi)大客車(chē)生產(chǎn)商宇通集團(tuán)就成為“新進(jìn)者”。

產(chǎn)業(yè)資本殺入

龍湖舊將馮勁義、周德康、趙男男與宇通集團(tuán)達(dá)成一致，三人以合伙人的身份接手綠都地產(chǎn)，目標(biāo)是做中國(guó)升級(jí)版的“黑石”，而宇通集團(tuán)則提供包括資金在內(nèi)的支持。

宇通集團(tuán)是中國(guó)最大的客車(chē)生產(chǎn)集團(tuán)，成立于2002年，綠都地產(chǎn)是宇通集團(tuán)旗下房地產(chǎn)板塊的企業(yè)。根據(jù)克而瑞2015年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額排行榜，綠都地產(chǎn)2015年銷(xiāo)售額為106.2億元。

綠都地產(chǎn)目前已進(jìn)入上海、南昌、鄭州、開(kāi)封、洛陽(yáng)、焦作、新鄉(xiāng)、南陽(yáng)、濮陽(yáng)等9個(gè)城市，擁有25個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，總開(kāi)發(fā)體量逾700萬(wàn)平方米。未來(lái)，綠都地產(chǎn)將重點(diǎn)布局四大區(qū)域，包括以上海為核心，輻射周邊城市的長(zhǎng)三角區(qū)域;以鄭州、洛陽(yáng)城市帶為核心的中原區(qū)域，以及華南和京津區(qū)域。

綠都地產(chǎn)總經(jīng)理馮勁義告訴第一財(cái)經(jīng)記者：“宇通集團(tuán)對(duì)我們?nèi)齻€(gè)人的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了充分的授權(quán)，我們以合伙人的形式組成管委會(huì)，用管委會(huì)形式對(duì)綠都地產(chǎn)進(jìn)行管理，綠都地產(chǎn)下面將以事業(yè)部形式運(yùn)作，希望以此把我們團(tuán)隊(duì)的創(chuàng)業(yè)精神帶動(dòng)起來(lái)。”

這或許也代表了產(chǎn)業(yè)資本對(duì)地產(chǎn)的一種態(tài)度：相比傳統(tǒng)制造業(yè)，地產(chǎn)的利潤(rùn)空間仍有足夠的潛力和空間可挖，所以，進(jìn)入地產(chǎn)成為很多產(chǎn)業(yè)資本多元化投資的首選。不同在于，以何種形式進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)?

格力電器的選擇是，成立地產(chǎn)公司，直接投資拿地開(kāi)發(fā)，宇通集團(tuán)最初的選擇也是如此。只是，馮、周、趙三人的出現(xiàn)，給了宇通集團(tuán)另一種選擇——把資金交給專(zhuān)業(yè)的操盤(pán)手和管理人，希望利用這個(gè)可以把綠都地產(chǎn)的平臺(tái)做大。

所以，綠都地產(chǎn)將變成一個(gè)平臺(tái)，向上，對(duì)資本完全開(kāi)放，包括宇通集團(tuán);向下，對(duì)內(nèi)外部所有團(tuán)隊(duì)開(kāi)放，以創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的形式聚攏在這個(gè)平臺(tái)上，包括綠都地產(chǎn)原有的團(tuán)隊(duì)，并更多通過(guò)并購(gòu)手段獲取項(xiàng)目。

誰(shuí)說(shuō)房地產(chǎn)不賺錢(qián)了？各類(lèi)資本爭(zhēng)相買(mǎi)地建房

金融資本蜇伏

不同的是，金融資本同樣看好地產(chǎn)行業(yè)。平安作為金融集團(tuán)，近幾年卻在地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)作頻頻，特別是2014年。

2014年是房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整之年，整體市場(chǎng)銷(xiāo)售不景氣，房企拿地就顯得小心翼翼，而平安卻開(kāi)始“抄底”入市，旗下深圳聯(lián)新、杭州安豐置業(yè)、杭州安東置業(yè)及深圳平軒四個(gè)子公司斥資167.89億元先后在廣州、杭州、北京及蘇州等一線及重點(diǎn)二線城市拿下6幅地塊。采用獨(dú)立開(kāi)發(fā)模式時(shí)，平安也將像其他開(kāi)發(fā)商一樣，從拿地到開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售更多的是依靠自己的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行，而不再是僅僅進(jìn)行資金投資，操盤(pán)交給其他開(kāi)發(fā)商。

同樣，平安也利用自己的資本優(yōu)勢(shì)進(jìn)行大平臺(tái)合作，包括朗詩(shī)、碧桂園等企業(yè)都和平安有很多合作。

聚焦于主要地產(chǎn)投資平臺(tái)，光大安石也成為地產(chǎn)行業(yè)的外來(lái)者，光大控股其旗下光大安石旨在打造全產(chǎn)業(yè)鏈金融地產(chǎn)投資管理平臺(tái)，已經(jīng)開(kāi)始大規(guī)模并購(gòu)。2016年3月，經(jīng)過(guò)289輪競(jìng)價(jià)，成都誕生新地王，1.2萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)成為史上最貴。競(jìng)得者是由朗詩(shī)、陽(yáng)泉煤業(yè)及宏仁實(shí)業(yè)組建的合資公司，而宏仁實(shí)業(yè)背后正是金主光大控股的身影。

光大安石房地產(chǎn)基金分為美元基金和人民幣基金兩個(gè)板塊，涉及多元化的住宅、辦公和商業(yè)投資。投資方式主要是股權(quán)投資和債權(quán)投資。股權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)較高，收益也較高，且有機(jī)會(huì)獲得超額收益;債權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)較低，收益也相對(duì)穩(wěn)定。

股權(quán)投資基金方面比較典型的是2011年募集完成的1.5億元美元基金一期，該基金先后以純股權(quán)形式投資了6個(gè)項(xiàng)目，其中4個(gè)住宅投資，2個(gè)商業(yè)投資，單筆投資額在2000萬(wàn)美元左右，均控制在總募資額的20%以內(nèi)。現(xiàn)已退出三處住宅(比如2015年初退出的沈陽(yáng)榮盛的2個(gè)住宅項(xiàng)目)和一處商業(yè)項(xiàng)目(重慶大融城)，年化回報(bào)率(IRR)約20%。仍持有的上海大融城和徐州項(xiàng)目將全部體現(xiàn)為投資人利潤(rùn)。

3個(gè)住宅項(xiàng)目退出時(shí)樓盤(pán)均在售，合作方根據(jù)評(píng)估值將股權(quán)回購(gòu);而商業(yè)項(xiàng)目重慶大融城，光大安石的資管團(tuán)隊(duì)將13萬(wàn)平方米的批發(fā)市場(chǎng)全面改造為購(gòu)物中心，整體銷(xiāo)售退出，單一項(xiàng)目獲得26%的年化回報(bào)。

克而瑞分析師房玲認(rèn)為，如今房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期，存量的整合和盤(pán)活提升效率將是重要的商業(yè)機(jī)會(huì)。住宅方面，城市分化持續(xù)，一線城市和核心二線城市去化無(wú)憂，然而隨著越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商回歸，競(jìng)爭(zhēng)加劇，利潤(rùn)空間壓縮，三四線則面臨高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚。商業(yè)地產(chǎn)方面，一線城市呈現(xiàn)出低效和總量過(guò)剩的情況，由于有強(qiáng)勁的消費(fèi)支持，存在大量的并購(gòu)整合機(jī)會(huì)，或?qū)⒊蔀橐粋€(gè)價(jià)值洼地。

“資本進(jìn)入主要還是獲取利潤(rùn)，通過(guò)并購(gòu)等手段盤(pán)活資產(chǎn)，并進(jìn)一步進(jìn)行包裝運(yùn)營(yíng)，將成為它們的紅海中游泳的新技能。”克而瑞咨詢總監(jiān)黃甜認(rèn)為。