“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”既是“四個(gè)殲滅戰(zhàn)”之一，也是今年經(jīng)濟(jì)工作“五大任務(wù)”之一，今年以來(lái)，房?jī)r(jià)雖有變化，成交量亦有攀升，但三四線城市的真正“戰(zhàn)場(chǎng)”，似乎一直是“遙望”去庫(kù)存。

直至近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了4月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，一線城市房?jī)r(jià)漲幅的放緩，二三線城市房?jī)r(jià)漲幅的擴(kuò)大——理想局面，似乎正在打開(kāi)。

一二三線城市漲幅此消彼長(zhǎng)

5月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，格外引各方關(guān)注，據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪總結(jié)，主要原因有兩點(diǎn)。

首先，是“普漲”。數(shù)據(jù)顯示，4月份，70座大中城市中，僅太原、哈爾濱、唐山、三亞、錦州5座城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降，其余65座城市房?jī)r(jià)均有所上漲，上漲城市比例高達(dá)93%——這是2014年以來(lái)，首次出現(xiàn)“普漲”形勢(shì)。

廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)韓世同告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，自去年開(kāi)始，在各項(xiàng)相關(guān)政策推動(dòng)下，深圳引領(lǐng)一線城市上漲。如今，上漲范圍已由一線城市“溢出”至二三線城市，成為“普漲”。

其次，是普漲”背景之下，一二三線城市漲幅此消彼長(zhǎng)，出現(xiàn)了不同以往的結(jié)構(gòu)性變動(dòng)——一線城市房?jī)r(jià)增幅收窄，二三線城市房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大。

據(jù)統(tǒng)計(jì)局初步測(cè)算，4月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅中，一線城市比上月收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)，二三線城市比上月分別擴(kuò)大0.3和0.2個(gè)百分點(diǎn)。

另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，環(huán)比漲幅在1%以上的城市有22個(gè)，比上月增加4個(gè)。

其中，合肥、廈門(mén)、南京等二線城市的房?jī)r(jià)環(huán)比上漲均超過(guò)5%，漲幅皆已超過(guò)北京與上海。相比較之下，一線城市則結(jié)束了今年以來(lái)的回升態(tài)勢(shì)。

據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者梳理，整體上，4個(gè)一線城市的新建商品住宅，雖然仍然高于近年來(lái)2.5%的高點(diǎn)，但環(huán)比漲幅由3月的3.3%收窄至4月的2.6%。具體看，廣州、深圳、上海、北京四大一線城市，新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅較上一輪統(tǒng)計(jì)，分別收窄0.5、1.4、0.5、0.3個(gè)百分點(diǎn)。

“從新房?jī)r(jià)格變化來(lái)看，重點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)，‘接棒’一線城市，三線城市房?jī)r(jià)同比由降轉(zhuǎn)升。”交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹對(duì)這種變化表示道。

同時(shí)，她對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者分析，“這種趨勢(shì)從二手房?jī)r(jià)格變化中也能看出，二手房?jī)r(jià)是反應(yīng)市場(chǎng)供求的靈敏指標(biāo)，具有一定的提示作用。”

數(shù)據(jù)顯示，一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅的確顯著收窄——與3月份相比下降3.1個(gè)百分點(diǎn)至2.1%。其中深圳4月份二手房房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)0.4%的環(huán)比下跌。

庫(kù)存量去化效果初顯

今年4月中旬，記者在福建省廈門(mén)市思明區(qū)禾祥西路鏈家、麥田等門(mén)店鋪前看到，時(shí)不時(shí)有三五結(jié)伴顧客駐足，指著櫥窗貼著的價(jià)目表詢(xún)問(wèn)情況，銷(xiāo)售人員也顯示出了極大的熱情，“可以考慮下投資，最近一個(gè)半月賣(mài)得很好。”

“最近賣(mài)得好”是記者在清明假期，于廈門(mén)各中介場(chǎng)所聽(tīng)到最多的推銷(xiāo)理由。事實(shí)確實(shí)如此，4月份廈門(mén)商品房銷(xiāo)售10232套、二手房交易10126套。

5月，記者在山東高密火車(chē)站附近某小區(qū)，見(jiàn)到了看房的蔣政夫婦，“最近市區(qū)新房賣(mài)得好，感覺(jué)有必要趁著需要、錢(qián)夠買(mǎi)一套二手房。”當(dāng)月在這個(gè)縣級(jí)市，該市新樓盤(pán)，書(shū)香蔓城開(kāi)售后僅兩小時(shí)，便賣(mài)出了70套。

“向下傳導(dǎo)和向外分流效應(yīng)愈發(fā)明顯，撬動(dòng)三四線城市逐步出現(xiàn)邊際改善。”夏丹介紹，從百城數(shù)據(jù)看，1~4月，商品房銷(xiāo)售面積36012萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.5%，增速比1~3月提高3.4個(gè)百分點(diǎn)。

這些數(shù)字的背后，最為重要的便是庫(kù)存去化開(kāi)始顯現(xiàn)。

3月末，商品房待售面積73516萬(wàn)平方米，比2月末減少415萬(wàn)平方米；4月末，商品房待售面積72690萬(wàn)平方米，比3月末減少826萬(wàn)平方米——“這是2011年來(lái)，首次出現(xiàn)庫(kù)存總量連續(xù)2個(gè)月下降。”夏丹認(rèn)為，去化“明顯”。

在2015年，一線城市與幾座熱點(diǎn)二線城市雖成交活躍，但對(duì)庫(kù)存去化而言，更多的二線城市與三線城市，在復(fù)蘇的“勢(shì)頭”與肯定聲音中，依然顯得吃力——2015年底，全國(guó)商品房待售面積7.2億平方米，創(chuàng)下歷史高點(diǎn)。

此時(shí)的“明顯”與彼時(shí)的“吃力”，轉(zhuǎn)折點(diǎn)在于政策的推動(dòng)。

今年2月2日，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸新政，降低非限購(gòu)城市首套房和二套房商貸最低首付比例；2月17日央行、住建部、財(cái)政部印發(fā)通知，將職工住房公積金賬戶(hù)存款利率上調(diào)至統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行；2月19日財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整房屋交易契稅和營(yíng)業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)。

“通過(guò)一段時(shí)間的努力，房地產(chǎn)去庫(kù)存能夠達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。”在3月6日上午召開(kāi)的十二屆全國(guó)人大四次會(huì)議記者會(huì)上，國(guó)家發(fā)展改革委主任徐紹史針對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題做專(zhuān)門(mén)解釋時(shí)指出。

“顯然，當(dāng)前最新數(shù)據(jù)，說(shuō)明去化效果已初現(xiàn)端倪。”夏丹認(rèn)為，今年，為著手去庫(kù)存，政策面的動(dòng)作還將延續(xù)推出更多，同時(shí)，加之各地出臺(tái)落實(shí)的標(biāo)準(zhǔn)或更大尺度的措施，將會(huì)在今年形成“一攬子盛宴”，為去庫(kù)存創(chuàng)造條件。

去庫(kù)存≠漲價(jià)與“地王”

值得注意的是，房地產(chǎn)庫(kù)存去化初現(xiàn)端倪的同時(shí)，二線城市土地成交量倍增。統(tǒng)計(jì)顯示，二線城市4月份成交經(jīng)營(yíng)性土地2422萬(wàn)平方米，占總成交比高達(dá)80%。環(huán)比上升10.7%，同比上升41.7%。

夏丹認(rèn)為，這主要受一線地塊供應(yīng)嚴(yán)控及二線房?jī)r(jià)加速上漲影響，二線重點(diǎn)城市接替一線。同時(shí)，她認(rèn)為，當(dāng)前只是拿地啟動(dòng)預(yù)熱期，二季度土地市場(chǎng)將持續(xù)活躍。

土地市場(chǎng)上量的活躍。也帶來(lái)了價(jià)的“冒尖”，整個(gè)4月，二線城市相關(guān)土地出讓金高達(dá)1135.6億元，同比上升280.4%，環(huán)比上升38.4%。

1135.6億元背后冒出多個(gè)二線城市惹眼的“地王”，市場(chǎng)人士認(rèn)為，這些來(lái)自南京、蘇州、合肥等地的“地王”，呈現(xiàn)“三高”，即高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)。

“可以看出，這幾座二線城市是資金‘炒’出的——資金可‘炒’熱個(gè)別城市，卻無(wú)法‘炒’出大范圍。”韓世同對(duì)于“地王”的出現(xiàn)，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者比喻稱(chēng)房?jī)r(jià)、地價(jià)如面包、面粉，本可水漲船高，但是“炒”出的面粉以及做出的面包，價(jià)格超過(guò)市場(chǎng)本身，一旦遇到真實(shí)價(jià)格，將出現(xiàn)“面粉比面包貴”的狀況，“地王”將很尷尬。

對(duì)于“地王”現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家多表示不看好，如融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌就在媒體公開(kāi)直言表示“肯定是有泡沫的。”

同時(shí)，地價(jià)飆升，會(huì)推動(dòng)個(gè)別城市房?jī)r(jià)。但最終將抬高購(gòu)房者門(mén)檻，對(duì)于去庫(kù)存而言，副作用顯而易見(jiàn)。

韓世同對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，“畢竟去庫(kù)存不僅僅是去年的存量，還有今年的增量。”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師李皎指出——“非重點(diǎn)城市待售面積4.55億平方米，雖比3月末減少226萬(wàn)平方米，但比去年末增加1233萬(wàn)平方米，去庫(kù)存壓力依然較大。”“去庫(kù)存，主要是去房地產(chǎn)庫(kù)存”，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多，其“瘦身”計(jì)劃意義不言而喻。在當(dāng)前初見(jiàn)成效之際，“地王”現(xiàn)象值得注意。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)的變化，為防一著不慎，滿(mǎn)盤(pán)皆輸，還需不忘初心——“去庫(kù)存不是為了持續(xù)推動(dòng)樓市、滿(mǎn)足土地財(cái)政，也不等于漲價(jià)，而是為了滿(mǎn)足真實(shí)剛需。”韓世同認(rèn)為，“政府應(yīng)加強(qiáng)規(guī)劃和引導(dǎo)，將去庫(kù)存關(guān)注度吸引至三四線城市，讓各方將重點(diǎn)回歸到主戰(zhàn)場(chǎng)。”