從抑制資產(chǎn)泡沫的表述看，中央政治局會(huì)議認(rèn)為在資產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了價(jià)格泡沫，而這主要集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域。尤其是上半年在偏寬松信貸與去庫存政策的刺激下，一線二線城市房價(jià)大幅反彈，造成的供求緊張又推動(dòng)了恐慌情緒，但三四線供應(yīng)過剩的城市，庫存依然比較嚴(yán)重。

考慮到此次房價(jià)反彈與信貸政策以及加杠桿有關(guān)，對(duì)其泡沫化引起系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂開始顯現(xiàn)，與此同時(shí)，過高的房價(jià)又直接且快速的通過租金上漲反映在制造業(yè)與服務(wù)業(yè)的成本當(dāng)中，一二線城市的人工成本也被迫提高。

地產(chǎn)調(diào)控為何越調(diào)越漲？

中國“房地產(chǎn)泡沫化”這個(gè)論斷已經(jīng)有十年之久，但在過去的十幾年中價(jià)格也翻了幾倍，這是中國城市化進(jìn)程所釋放出巨大的需求的結(jié)果，但也與政府不斷調(diào)控有 關(guān)。中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的起點(diǎn)是1998年亞洲金融危機(jī)后通過房改刺激住房需求，當(dāng)時(shí)還推動(dòng)了分稅制改革，確立了土地拍賣等制度。從此，倚重土地財(cái)政的地方 政府有巨大的動(dòng)力推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)也從最初的拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿χ鸩睫D(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;支柱產(chǎn)業(yè)”，在過去十幾年的經(jīng)濟(jì)高速增長中功不可沒。因此，在政策制定時(shí)，地產(chǎn)業(yè)總是被工具化，視 其為左右經(jīng)濟(jì)增長的主要力量。政府通過信貸與土地兩個(gè)主要閘口進(jìn)行調(diào)控。一旦價(jià)格增長過快，就收緊貨幣政策，并出臺(tái)相應(yīng)的土地、稅收政策進(jìn)行限制；一旦經(jīng) 濟(jì)增速下滑，就放開貨幣的閘門，刺激樓市增長。在幾輪反復(fù)之后，市場(chǎng)也摸透了規(guī)律，并以貨幣政策為信號(hào)判斷房價(jià)趨勢(shì)。

這種過度依賴地產(chǎn)業(yè)調(diào)控經(jīng)濟(jì)的方式，最終產(chǎn)生了“房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟(jì)”的說法。因?yàn)椋康禺a(chǎn)業(yè)最終成為穩(wěn)增長的關(guān)鍵因素，刺激經(jīng)濟(jì)增長越來越與刺激房地產(chǎn) 市場(chǎng)繁榮畫上等號(hào)。隨著房價(jià)越來越高，泡沫程度越來越大，“房價(jià)不能跌”的觀點(diǎn)就會(huì)占據(jù)主流，因?yàn)閮r(jià)格下跌會(huì)導(dǎo)致規(guī)模巨大的房貸以及抵押融資出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，從 而威脅整個(gè)金融系統(tǒng)的安全，并阻礙經(jīng)濟(jì)增長，引起全局性的風(fēng)險(xiǎn)。由于全社會(huì)形成了這種預(yù)期，出現(xiàn)“京滬永遠(yuǎn)漲”的判斷。

2008年的刺激政策導(dǎo)致中國房價(jià)大漲，吸引了更多地產(chǎn)投資，在隨后開始收緊過熱的經(jīng)濟(jì)后，三四線城市已經(jīng)出現(xiàn)了住房供給過剩的狀況，一二線城市因?yàn)樾枨笸⒍獾綇?qiáng)烈的壓制，包括限購，同期一二線城市的土地供應(yīng)也開始收緊。

在經(jīng)過幾年的抑制之后，去年下半年至今，由于經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，各地政府放松了對(duì)地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策，原本寄望于三四線城市通過農(nóng)民工市民化的房地產(chǎn)“去庫 存”思路，某種程度上被異化成了對(duì)地產(chǎn)業(yè)的刺激，尤其是偏寬松信貸政策制造了強(qiáng)烈的預(yù)期，一線城市房價(jià)暴漲，并傳染至二線城市，但庫存嚴(yán)重的三四線城市并 無起色。一線城市房價(jià)暴漲主要是沒有處理好貨幣政策放松刺激需求以及土地供給長期收緊之間的錯(cuò)配問題，大量的貨幣追逐少量的住宅，推動(dòng)了房價(jià)泡沫化，融資 成本的不斷下降鼓勵(lì)一些地產(chǎn)企業(yè)在全國各地土地拍賣會(huì)上制造地王，陷入瘋狂的狀態(tài)，甚至京滬的土地價(jià)格已經(jīng)開始超越香港。

資產(chǎn)價(jià)格泡沫將會(huì)帶來嚴(yán)重后果

以地產(chǎn)為代表的資產(chǎn)價(jià)格泡沫會(huì)帶來嚴(yán)重的后果，這也是目前供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革特別重視抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫的原因，各地都出臺(tái)了調(diào)控措施降溫土地市場(chǎng)，金融機(jī)構(gòu)也正逐步改變對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

首先，本輪部分城市房價(jià)暴漲、地王頻出，更多與金融杠桿的撬動(dòng)有關(guān)。去年投機(jī)者在股票市場(chǎng)上通過增加杠桿追逐暴利釀成大禍，在金融創(chuàng)新的支持下，始自深圳 通過杠桿炒作房產(chǎn)成為這一輪一線城市暴漲的起點(diǎn)，伴隨著貨幣政策的寬松，刺激起了泡沫。地王頻出也是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)變通融資渠道，加大杠桿率提高了購買力 造成了土地市場(chǎng)局部泡沫。就像權(quán)威人士所說，“高杠桿必然帶來高風(fēng)險(xiǎn)，控制不好就會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性金融危機(jī)” 。

其次，房價(jià)暴漲會(huì)帶動(dòng)租金與人工成本的大幅上漲，從而對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)形成巨大的沖擊。最近幾年，中國制造業(yè)因成本持續(xù)不斷的提高而出現(xiàn)倒閉或者外遷的現(xiàn)象，而 且愈演愈烈。房地產(chǎn)價(jià)格暴漲對(duì)工業(yè)用地產(chǎn)生擠出效應(yīng)，就像華為創(chuàng)始人任正非先生所說，高土地價(jià)格與高房價(jià)，已經(jīng)導(dǎo)致了生產(chǎn)要素成本急劇上升，必然導(dǎo)致中國 制造業(yè)的競爭力下降。而供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的目的之一就是降成本，如果不抑制房價(jià)，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本就是一句空話。

從長遠(yuǎn)來看，房價(jià)脫離中國人真實(shí)購買力而長期居高不下，甚至加速上漲，將會(huì)限制中國發(fā)展的潛力，并威脅到社會(huì)的穩(wěn)定。

一二線城市房價(jià)暴漲進(jìn)一步扭曲了中國的分配公正與貧富差距。因?yàn)橹袊彝サ闹饕?cái)富是住宅，在京滬深這些城市，擁有一套住房意味著幾百萬乃至上千萬的家庭 資產(chǎn)，而沒有住房普通市民可能永遠(yuǎn)買不起。房價(jià)居高不下將迫使年輕人減少消費(fèi)，用于支付過高的房租或通過儲(chǔ)蓄積累首付款，這會(huì)抑制消費(fèi)意愿最強(qiáng)烈的群體的 支出，影響中國經(jīng)濟(jì)擴(kuò)大內(nèi)需的再平衡進(jìn)程。貧富差距的拉大顯然對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定也不利，那些陷入中等收入陷阱的轉(zhuǎn)型國家，主要的共同特征就是“貧富差距過大” 制造了發(fā)展的鴻溝。

此外，房價(jià)泡沫會(huì)扭曲社會(huì)財(cái)富的觀念，實(shí)體經(jīng)濟(jì)從業(yè)者獲利越來越難、越來越少，但炒房者卻輕而易舉就可以獲得遠(yuǎn)比實(shí)業(yè)從業(yè)者高得多的收益，越來越多的實(shí)體經(jīng)濟(jì)從業(yè)者向金融地產(chǎn)等行業(yè)轉(zhuǎn)移，加速經(jīng)濟(jì)的脫實(shí)向虛。

中國主要科研與創(chuàng)新資源聚集的一二線城市，會(huì)隨著生產(chǎn)與生活成本的不斷提高，大幅減少年輕人才的流入，會(huì)讓這些城市成為富人聚集和消費(fèi)的地區(qū)，創(chuàng)新活動(dòng)將失去活力，利益固化會(huì)形成難以逆轉(zhuǎn)的格局。

讓地產(chǎn)回歸居住本位

抑制資產(chǎn)泡沫要有短期與長期策略的結(jié)合，短期主要是降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)軟著陸；長期則是讓地產(chǎn)業(yè)回歸理性，更多的承擔(dān)居住功能，而非經(jīng)濟(jì)功能，提高國人的安全 感與幸福感。在去年11月的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第11次會(huì)議上，習(xí)近平指出，“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”如何理解這句話極為關(guān)鍵。

首先，應(yīng)該糾正對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)知，確定房地產(chǎn)市場(chǎng)長期發(fā)展的政策目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)該繼續(xù)承擔(dān)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的工具，因?yàn)樵谶@種認(rèn)識(shí)下對(duì)信貸與土地的控制會(huì) 繼續(xù)扭曲地產(chǎn)市場(chǎng)，造成更大的泡沫?？紤]到中國工業(yè)化進(jìn)程基本結(jié)束，城市化增速減緩，以及人口老齡化的趨勢(shì)，未來地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間相比會(huì)變小，已經(jīng)很難承 擔(dān)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重任。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要目的就是讓更多的資源流向新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)更高效率的配置，而不應(yīng)指望地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)拉動(dòng)q鋼鐵、水泥等傳 統(tǒng)產(chǎn)業(yè)高增長。

其次，盡快采取措施降杠桿，堵漏洞。不管是住房交易領(lǐng)域，還是土地市場(chǎng)，個(gè)人或企業(yè)通過非正常渠道和方式大幅加杠桿需要警惕，不透明的高杠桿會(huì)帶來極大的 威脅，尤其是在市場(chǎng)動(dòng)蕩時(shí)會(huì)形成混亂的秩序與悲觀的預(yù)期，放大其對(duì)金融體系的危害。貨幣政策制定部門不應(yīng)該再采取寬松的信貸政策來刺激資產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)情緒 與上漲預(yù)期，對(duì)于各種支持購買住房增加杠桿、降低成本的信貸政策應(yīng)該及時(shí)清理，防止市場(chǎng)進(jìn)一步失控。

其三，重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性分化，采取不同的政策。在住房供給過剩的三四線城市，要把去庫存同有序引導(dǎo)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和農(nóng)民工市民化有機(jī)結(jié)合起來，可以創(chuàng)新 各種方式，吸引農(nóng)民工入住，尤其是要大力推進(jìn)社會(huì)保障改革，為農(nóng)民工進(jìn)城提供公平的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)。而在一二線城市，應(yīng)該適度擴(kuò)大土地供應(yīng)，穩(wěn)定市 場(chǎng)預(yù)期，與此同時(shí)，可以在一線城市推進(jìn)房產(chǎn)稅改革做試點(diǎn)，打擊囤房炒作的行為，降低交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)，加大持有成本，讓住房資源稀缺的一線城市市場(chǎng)恢復(fù)理性。