資產(chǎn)泡沫問題已經(jīng)上升到了中央政治局會議討論的高度，上個月底的中央政治局會議就提出了要“抑制資產(chǎn)泡沫”。

在當(dāng)前，中國的資產(chǎn)泡沫問題主要體現(xiàn)在房價上。今年上半年，居民和房企雙雙快速加杠桿，房價和地價雙雙快速飆升，而且這種勢頭似乎仍在延續(xù)。如何分析研判 當(dāng)前房地產(chǎn)市場的走勢、如何抑制資產(chǎn)泡沫？這需要改變對房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識，讓地產(chǎn)回歸居住的本位，并且抑制杠桿過快上升的情況，同時因城施策，采取更有針對 性的調(diào)控措施。

一線城市房價暴漲主要是沒有處理好貨幣政策放松以及土地供給長期收緊之間的錯配問題，大量的貨幣追逐少量的住宅，推動了房價泡沫化，融資成本的不斷下降鼓勵一些地產(chǎn)企業(yè)在全國各地土地拍賣會上制造地王，陷入瘋狂的狀態(tài)，甚至京滬的土地價格已經(jīng)開始超越香港。

在去年11月的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第11次會議上，習(xí)近平總書記指出，“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”如何理解這句話極為關(guān)鍵。

抑制資產(chǎn)泡沫要有短期與長期策略的結(jié)合，短期主要是降低風(fēng)險，實現(xiàn)軟著陸；長期則是讓地產(chǎn)業(yè)回歸理性，更多的承擔(dān)居住功能，而非經(jīng)濟功能，提高國人的安全感與幸福感。

日前，中共中央政治局會議部署供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革時提出，去產(chǎn)能和去杠桿的關(guān)鍵是深化國有企業(yè)和金融部門的基礎(chǔ)性改革。在“三去一降一補”任務(wù)中，地產(chǎn)業(yè)是唯一貫穿全局的產(chǎn)業(yè)，事關(guān)去產(chǎn)能、去杠桿、去庫存、降成本等。

 土地市場的“火爆”程度絲毫不減當(dāng)年。官方統(tǒng)計顯示，全國超七成的省份土地收入在增長，其中浙江、安徽、海南、廣東增幅較大。根據(jù)國土資源部近日發(fā)布的數(shù)據(jù) 顯示，今年上半年全國土地出讓面積9.15萬公頃，同比增長0.1%。土地出讓合同價款1.32萬億元，同比增長24.8%。

今年半年間，50個主要城市土地出讓金總額首次突破萬億元，高達10243億元，遠超去年同期的6973億元。全國50個主要城市冒出200余宗“地王”，堪稱有史以來高價地最密集涌現(xiàn)的半年。瘋漲的地價帶動了房價上漲。

房產(chǎn)租售服務(wù)平臺安居客發(fā)布的全國主要城市房源數(shù)據(jù)報告指出，上海、北京、深圳三地，眼下價格達500萬元以上的房源占比分別達到36.6%、39.7%和31.1%。而去年同期，這一數(shù)據(jù)分別是28.7%、29.9%、24.5%。

知名房地產(chǎn)專家周建成在接受記者采訪時表示，正確的邏輯應(yīng)該是房屋價格上漲引發(fā)土地價格上漲，但因為現(xiàn)在土地價格迅猛上漲，導(dǎo)致整個鏈條都 發(fā)生了改變，即變成土地價格上漲帶動房屋價格上漲，以至于一線城市的房價已漲到了“離譜”的程度。高價地塊并不僅僅出現(xiàn)在一線城市，二三線城市也頻現(xiàn)地 王。

中原地產(chǎn)研究報告指出，上半年地王誕生地由一線城市蔓延至二線城市，蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗。而一則更有“深意”的數(shù)據(jù)是2016年我國最新財政收入。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年我國契稅2163億元，同比增長14.8%；土地增值稅2357億元，同比增長13.1%。另外，房產(chǎn)稅1169億元，同比增長8.5%?？梢?，各地對“土地財政”的依賴仍在攀升。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對記者分析，地方土地財政與今年上半年房屋銷售市場的活躍有關(guān)，房企資金到位情況不錯，而且積極補庫存的 需求也比較充足。從該角度看，土地市場的活躍是必然現(xiàn)象。“但在今年的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險中，地價過高也是一個問題。后續(xù)若要繼續(xù)保持土地收入增加，就需要在土 地出讓金支付等方面有一些新策略，進而降低房價。同時對于部分盲目高價拿地的房企，適當(dāng)增加各類稅費負(fù)擔(dān)，進而抑制購地的狂熱情緒。”嚴(yán)躍進分析。

周建成也認(rèn)為，現(xiàn)在上海、南京、合肥等地的地價已非常高昂，房企都在以未來1-2年房價增長20%－50%的預(yù)期在買地?；诖?，未來房價若不同比上漲20%－50%，這些新入市的地王又將面臨去庫存的窘境。這其中就蘊含了巨大的風(fēng)險。

一直以來，“土地財政”就如同懸在地方政府頭上的達摩克利斯之劍。有關(guān)培育新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展新產(chǎn)業(yè)的聲音一直存在。嚴(yán)躍進認(rèn)為，若要扭轉(zhuǎn)土地財政模式， 本質(zhì)上還需各地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟多元化發(fā)展。對于后續(xù)的新產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入也需有新的策略。比如，可以憑借互聯(lián)網(wǎng)大力發(fā)展休閑經(jīng)濟和消費經(jīng)濟。然而也有悲觀的論調(diào)指出，在 整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程中，新產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可能一蹴而就，各級政府面臨較大財政壓力，土地出讓收入成為了政府階段性創(chuàng)收的主要來源，地方財政收入結(jié)構(gòu)依然沒有 明顯好轉(zhuǎn)。