二線城市作為近期房?jī)r(jià)上漲的主力軍,也自然成為了新一輪調(diào)控重心。昨日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示,7月全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲 51個(gè)、持平3個(gè),均比上月有所減少,而環(huán)比下降的城市有16個(gè),比上月增加6個(gè)。一線城市已經(jīng)逐漸退出房?jī)r(jià)漲幅前五名,廈門、合肥等熱門二線城市遞補(bǔ)領(lǐng) 跑。隨著樓市即將進(jìn)入傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”,穩(wěn)定房?jī)r(jià)、避免資產(chǎn)泡沫化壓力持續(xù)加大,可以預(yù)見,從上游的開發(fā)到下游的按揭,今后針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貨幣政策都將收緊。

熱門二線城市接棒領(lǐng)跑

盡管多數(shù)大中城市房?jī)r(jià)保持上漲,但城市間分化卻出現(xiàn)了微妙變化。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析指出,7月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅收窄較明顯的主要 是前期上漲過(guò)快的一線城市和少數(shù)熱點(diǎn)二線城市,其余城市變化不大。值得一提的是,無(wú)論是新建商品住宅還是二手住宅,北上廣深房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅均退出了前五名行 列。

同比方面亦是如此,劉建偉披露,由于去年同期基數(shù)相對(duì)較高,7月一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅均進(jìn)一步收窄,絕大部分二三線城市由于去年同期基數(shù)相對(duì)較低,同比漲幅仍在繼續(xù)擴(kuò)大。

二線熱門城市接棒一線城市領(lǐng)跑全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅已成趨勢(shì)。今年以來(lái),隨著北上廣深加重限購(gòu),且股市表現(xiàn)疲弱,被壓抑的投資需求潮水般外溢,助推有潛 力的二線熱門城市房?jī)r(jià)一路走高。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),廈門、合肥、南京等地新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅維持在4%-5%之間。

為遏制這一勢(shì)頭,上周蘇州、南京先后發(fā)布調(diào)控新政,分別調(diào)整了各自區(qū)域購(gòu)房首付比例,共同開啟“去資產(chǎn)泡沫”的序幕。

在本周召開的南京市人大常委會(huì)第二十七次會(huì)議上,南京市市長(zhǎng)繆瑞林進(jìn)一步明確,下半年南京將分區(qū)域設(shè)房?jī)r(jià)紅線,嚴(yán)控區(qū)域樓王。

企業(yè)投資流向房地產(chǎn)

“一線城市面臨的嚴(yán)格限購(gòu)政策,從根本上限制了購(gòu)房的客群基數(shù),已經(jīng)攀升到最高位的房?jī)r(jià)也制約了成交量的回升,使得北上廣深房?jī)r(jià)上漲乏力”,亞 豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向北京商報(bào)記者分析,二線城市雖也陸續(xù)打出了調(diào)控牌,但程度較為溫和,且南京等城市已經(jīng)成為了區(qū)域發(fā)展中心,人口、產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景較為樂 觀,需求旺盛勢(shì)必推高房?jī)r(jià)。

令人擔(dān)憂的是,在央行近期公布的7月全國(guó)4636億元的新增貸款中,幾乎全部是住戶貸款,尤其是個(gè)人住房貸款,這一數(shù)據(jù)已逼近去年總量,而非金 融企業(yè)貸款減少26億元。中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長(zhǎng)趙錫軍更是披露,即使獲得了大筆貸款,也有不少企業(yè)因市場(chǎng)前途不定,不會(huì)將資金投入到擴(kuò)大生產(chǎn)、 機(jī)構(gòu)調(diào)整中,反而轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)領(lǐng)域,以期實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。

有業(yè)內(nèi)人士直言,二線熱門城市房?jī)r(jià)的走高,一個(gè)重要原因在于貨幣政策催生了大批避險(xiǎn)性投資,而不是基于旺盛的居住需求,蘇州本輪調(diào)控政策就更多限制了投資性購(gòu)房需求,對(duì)真正的剛需、改善型購(gòu)房態(tài)度不變,目的是引導(dǎo)樓市回歸到以居住型購(gòu)房為主的軌道上。

不過(guò)在郭毅看來(lái),盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在投機(jī)行為,但與過(guò)去的短期炒作賺取差價(jià)差別明顯,目前一線城市樓市以自住型消費(fèi)為主,二線城市的樓市投 資也偏向長(zhǎng)期持有、獲得穩(wěn)定收益,“實(shí)際上,在央行資金釋放量充沛的背景下,房地產(chǎn)反倒是回收流動(dòng)性、維持物價(jià)穩(wěn)定的良好工具”。

“金九銀十”或收緊政策

隨著樓市即將進(jìn)入傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”,下階段中央、地方的調(diào)控思路也將更大程度影響全年各地房地產(chǎn)市場(chǎng)最終成績(jī)。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉從貨幣政策的角度分析稱,從傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,銀行大多會(huì)在下半年收緊信貸,此外,穩(wěn)定房?jī)r(jià)、避免資產(chǎn)泡沫化是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要方向,可以預(yù)見,從上游的開發(fā)到下游的按揭,針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貨幣政策在下半年都將收緊。

此外,對(duì)于近期頻繁出現(xiàn)的高價(jià)地塊,胡景暉認(rèn)為,宅地高價(jià)成交背后往往都有央企、國(guó)企積極拿地的因素,下半年國(guó)資系統(tǒng)可能會(huì)更嚴(yán)格管理央企、國(guó)企拿地,強(qiáng)化對(duì)土地成交節(jié)奏的控制,甚至可能各地下半年或?qū)⒊霈F(xiàn)差異化、針對(duì)性的措施,以維護(hù)土地交易市場(chǎng)穩(wěn)定。

而北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉從樓市調(diào)控政策的角度分析稱,未來(lái)政策將更明顯地進(jìn)行“托底蓋帽”,過(guò)去全面寬松的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了變化,在市場(chǎng) 分化的基礎(chǔ)上,調(diào)控政策也開始了明顯的分化,未來(lái)甚至有可能從分城施策升級(jí)為“一城一策”,“可以預(yù)見的是,‘托底蓋帽’出現(xiàn)后,房?jī)r(jià)上漲較快的城市,包 括部分一、二線及輻射區(qū)都將受到約束性政策影響”。不過(guò),張大偉也表示,隨著房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量逐漸增加,“蓋帽”政策的主要特征將更趨向于金融杠桿,但 從目前部分二線城市出臺(tái)的政策來(lái)看,實(shí)際力度并不大,所以未來(lái)幾個(gè)月即使繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策,可能也不會(huì)大幅動(dòng)搖房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。還有業(yè)內(nèi)人士表示,這一輪 “雷聲大雨點(diǎn)小”的二線城市樓市新政對(duì)市場(chǎng)的影響可能很快就會(huì)被化解。

針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的機(jī)會(huì)，蘇鑫分析，房地 產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)由制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變，各種有很大的變化，也有很多的機(jī)會(huì)。他以商業(yè)地產(chǎn)為例稱，城市更新、資產(chǎn)證券化都將給輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)公司帶來(lái)新的 機(jī)會(huì)，企業(yè)應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)思維和金融思維來(lái)創(chuàng)新。