在近日舉行的2016年博鰲房地產(chǎn)論壇上，海外房地產(chǎn)投資成為一大議題，與會的眾多企業(yè)家及專家學(xué)者認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫在一定程度上是由國內(nèi)投資渠道狹窄、貨幣資金積壓所助長起來的，海外房地產(chǎn)投資是減少當(dāng)前房地產(chǎn)市場泡沫的有效途徑之一。

冷熱不均資金積壓助長房產(chǎn)泡沫

從今年上半年的情況來看，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)地區(qū)性“冷熱不均”現(xiàn)象。一、二線城市房價(jià)過熱、泛起泡沫，三、四線城市庫存積壓、遭遇冷落。同時(shí)，在一、二線城市之間也出現(xiàn)了地區(qū)不均衡現(xiàn)象，“北上廣深”中的廣州在其余幾城一片漲聲中仍保持房價(jià)平穩(wěn)，而二線城市中表現(xiàn)突出的“四小龍”南京、合肥、蘇州和廈門的房價(jià)漲幅也讓其他二線城市望塵莫及。

不少企業(yè)家和專家學(xué)者認(rèn)為，一方面，當(dāng)前國內(nèi)投資需求正在快速增長，大量的資金需要流通；而另一方面的現(xiàn)實(shí)是當(dāng)前國內(nèi)投資渠道相對狹窄、貨幣資金積壓，這樣的矛盾助長了熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場的泡沫，加劇了地區(qū)之間的分化。

交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，財(cái)富的高速積累和寬松的貨幣政策容易導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生，一些人或者家庭的財(cái)富積累水平過快，甚至呈現(xiàn)幾何級增長，必定考慮將財(cái)富用于投資，以期創(chuàng)造更多財(cái)富，而“通常在貨幣較寬松的情況下，資產(chǎn)價(jià)格上漲是常見現(xiàn)象。”

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱不提倡將房價(jià)上漲一味歸因于貨幣超發(fā)，但他同時(shí)也指出“貨幣是到處都流通的，像水一樣漫灌，食品缺了食品漲，汽車缺了汽車漲，股市火的時(shí)候股票漲，房價(jià)也是一樣。”言下之意，投資者手中的貨幣資金本來就是具有流通需求的，且投資者普遍關(guān)注的是那些資源緊缺、利潤可觀的投資領(lǐng)域。

外向突圍海外房產(chǎn)投資受關(guān)注

對此，不少專家學(xué)者及企業(yè)將目光投向海外房地產(chǎn)投資，認(rèn)為這是解決當(dāng)前問題的一個(gè)可行的手段。

近年來，我國海外房地產(chǎn)投資規(guī)模發(fā)展迅速。信泰資本創(chuàng)始合伙人、總裁蓬鋼指出，2011年到2015年，中國投資者單獨(dú)在美國商業(yè)地產(chǎn)投資已達(dá)171億美元，年交易量從2010年的五六億美元，變成2015年的85億美元。中國資本在海外主要房地產(chǎn)市場已逐漸成為一支強(qiáng)勁的資本力量，海外地產(chǎn)界對中國資本重視程度也越來越高。

關(guān)于海外房產(chǎn)投資升溫的原因，蓬鋼表示，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)投資機(jī)會不太穩(wěn)定，高凈值個(gè)人投資者在海外資產(chǎn)配置需求越來越大，人民幣對美元貶值壓力較大等諸多原因都促進(jìn)了海外房地產(chǎn)投資需求的擴(kuò)大。

“海外投資這兩年是十分火爆的。”全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌說。當(dāng)前國內(nèi)投資渠道有限，大城市因?yàn)橐刂瞥鞘幸?guī)模，一定程度上限制了投資，而在小城市進(jìn)行投資所獲的利潤則相對有限，這促使投資者轉(zhuǎn)而把目光投向一些海外大城市，如近年來海外投資比較集中的紐約、倫敦、悉尼等。

國內(nèi)投資環(huán)境的不穩(wěn)定也是促使投資轉(zhuǎn)向海外的一大因素，“雖然目前國內(nèi)尚有很多投資機(jī)會，但海外房地產(chǎn)投資也是中國企業(yè)要考慮的要素之一，以分散國內(nèi)不確定投資因素帶來的危險(xiǎn)。”蓬鋼在論壇上演講時(shí)說，尤其是大型企業(yè)，無論從戰(zhàn)略考慮還是資產(chǎn)配置和投資機(jī)會、投資回報(bào)等方面來考慮，都應(yīng)關(guān)注海外房地產(chǎn)投資。

對于國內(nèi)市場的投資環(huán)境，迦南資本合作創(chuàng)始人、建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長李曉東的觀點(diǎn)稍顯悲觀，當(dāng)被問及傾向于在國內(nèi)哪個(gè)城市進(jìn)行投資時(shí)，李曉東回答說：“我選擇一個(gè)都不投。”他表示，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場處于一個(gè)焦點(diǎn)城市過熱、次要城市過冷的階段，“北上深等一線城市和二線熱點(diǎn)城市，目前市場面比較好，但成本高，進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)比較大，三四線城市更不敢進(jìn)。”據(jù)了解，建銀精瑞資本近年來正逐漸縮減其國內(nèi)業(yè)務(wù)。

前景展望風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存

在發(fā)展前景上，海外房地產(chǎn)投資是風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存的。

金谷國際信托有限責(zé)任公司副總經(jīng)理元磊分析說，隨著我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷發(fā)展，國內(nèi)無論是機(jī)構(gòu)還是個(gè)人的資金都有增值或保值的需求。同時(shí)，隨著國際化融合程度加深，人們資產(chǎn)配置要求變得更高，加之近年來海外房地產(chǎn)投資的相關(guān)服務(wù)代理機(jī)構(gòu)也越來越多，為投資創(chuàng)造了更加便利的條件，吸引了更多投資者將目光轉(zhuǎn)向海外市場。

元磊說，目前國內(nèi)海外投資還屬于嘗試階段，區(qū)域上主要集中在一些發(fā)達(dá)國家的大城市，投資方向也主要是在房地產(chǎn)等小部分易于把控的領(lǐng)域。雖然在地域、匯率、政策等方面具有客觀存在的風(fēng)險(xiǎn)，但在選擇項(xiàng)目時(shí)投資者還是普遍趨于理性的，海外房地產(chǎn)投資前景應(yīng)該還是很好的。

對此顧云昌也持相同觀點(diǎn)，他認(rèn)為，“在避開風(fēng)險(xiǎn)的情況下，房屋升值再加上匯率的差價(jià)，收益還是可以保證的”。

對于目前存在的具體風(fēng)險(xiǎn)，眾人所持看法也不盡相同。戴德梁行大中華區(qū)海外投資部主管、亞太區(qū)董事總經(jīng)理范桂娟認(rèn)為主要有“兩難”：一是選取好的投資項(xiàng)目難，因?yàn)橥顿Y者對外國的市場情況不一定能全面了解，不大容易分辨出什么是好的項(xiàng)目，例如，“美國人如果有好項(xiàng)目，本地投資人第一時(shí)間就買了，根本留不到中國人手上，所以從找項(xiàng)目開始就很難。”二是項(xiàng)目執(zhí)行難，由于投資市場位于海外，中國的投資者出手肯定不如當(dāng)?shù)厝丝?，所以即使發(fā)現(xiàn)了好的項(xiàng)目，執(zhí)行起來也是有困難的。對此范桂娟建議，要用外國人的思維去看市場風(fēng)險(xiǎn)和執(zhí)行難度，去看資產(chǎn)類型，去投本土資本覺得比較好的項(xiàng)目。而蓬鋼則認(rèn)為，海外投資的風(fēng)險(xiǎn)主要在于投資以后的跨境管理維護(hù)較難。

總之，海外房地產(chǎn)投資雖然不是這一兩年才出現(xiàn)的新事物，但由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實(shí)情況，它正日漸受到越來越多的關(guān)注。盡管存在風(fēng)險(xiǎn)，其發(fā)展?jié)撃苋员辉S多人認(rèn)可。“我們也投資一些美國的項(xiàng)目，它有什么好處呢？當(dāng)你去看美國的時(shí)候，使你能夠冷靜下來，這對我們做中國市場的決策很有幫助，可能我們只有10％的資金放在國外，但是這可以讓我們在配置其余的90％時(shí)保持一種冷靜，是非常有意義的。”光大安石首席投資官陳宏飛說。