在投資渠道匱乏的背景下，大量資金流入房地產(chǎn)市場，熱點(diǎn)城市出現(xiàn)價格與成交量齊漲的現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，購房者心態(tài)的轉(zhuǎn)變或是近期部分城市成交量迅速反彈的原因之一。但“金九銀十”能否延續(xù)火熱的局面仍有待觀察。當(dāng)前，需不斷落實(shí)分類調(diào)控思路，可考慮設(shè)置預(yù)警機(jī)制動態(tài)監(jiān)測市場潛在風(fēng)險。
資金涌向樓市
“目前貨幣存量較大，M2增速是GDP增速的2倍。”明源地產(chǎn)研究院副院長劉策表示，從結(jié)構(gòu)上講，由于房地產(chǎn)行業(yè)走勢較好，因此樓市成了吸納資金最有效的渠道。
居民住房按揭貸款的需求旺盛，也助推了房地產(chǎn)市場走高。華泰證券首席宏觀研究員李超表示，今年人民幣新增貸款主要靠房地產(chǎn)和基建需求拉動，居民按揭貸款上半年一直保持震蕩上行的態(tài)勢。預(yù)計8月份居民中長期貸款仍然不會降低，維持在4700億元的高位是大概率事件。隨著基數(shù)效應(yīng)逐漸弱化，M2將迎來小幅觸底反彈。7月份M2接近全年的最低點(diǎn)，8月M2同比增速超過11%的可能性較高。
2016年二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告中指出，上半年個人住房貸款增加2.3萬億元，同比多增1.2萬億元，6月末增速達(dá)32.2%，月度增量屢創(chuàng)新高，主要是因?yàn)樯习肽晟唐贩夸N售增速較快，帶動個人住房貸款較快增長。上半年，全國商品房銷售額累計同比增長42.1%，增速較上年同期大幅提高了32.1個百分點(diǎn)。分機(jī)構(gòu)看，中資中小型銀行貸款同比多增較多。
從已發(fā)布的銀行半年報看，建設(shè)銀行上半年加大了個人住房貸款投放力度，個人住房貸款318.177億元，不良貸款率為0.34%。個人住房貸款余額、新增規(guī)模均居同業(yè)首位。建行董事長王洪章日前在半年報業(yè)績說明會上表示，下半年建行按揭貸全國第一的趨勢會持續(xù)，除力推住房按揭貸以外，還要推進(jìn)住房公積金貸款。
“資產(chǎn)荒”也成了當(dāng)下樓市火熱的原因之一。劉策表示，存款和國債利率低，甚至無法跑贏通脹；房地產(chǎn)價格則在穩(wěn)步上漲，成為居民財富增值的重要手段之一。因此，居民存款甚至大機(jī)構(gòu)的資金都沒有更好的去處。
購房者心態(tài)微妙
數(shù)據(jù)顯示，8月市場成交相比7月有所上升，反映購房者入市積極性在提高。有關(guān)專家表示，對購房者而言，除了擔(dān)心房價上漲以外，也擔(dān)心信貸等政策收緊，加快購房節(jié)奏是鎖定購房成本、規(guī)避政策調(diào)整風(fēng)險的最佳策略。
最近打算購房的小馮對記者表示，好多樓盤還沒等考慮好，就已經(jīng)售罄了。小馮來北京已快四年，一直未將買房列入自己的計劃。眼見近幾個月北京一些樓盤的價格持續(xù)上漲，心里才感到著急。“看周圍的人都在買房，自己不買，感覺踏不上這趟車了。大家都說京滬樓市一直在漲，現(xiàn)在想想以前自己可能顧慮太多，買了應(yīng)該不會虧。”
此前中國證券報記者在通州采訪時也遇到過一些購房者感慨應(yīng)該早買房。“一年前房價3萬多時沒有入手，現(xiàn)在眼睜睜看著漲到了5萬，越漲越高，對自己而言壓力越來越大。但現(xiàn)在不買又擔(dān)心將來限購更嚴(yán)，想買都買不成了。”一位購房者表示。
無獨(dú)有偶，在深圳工作的小杜，近來也開始籌錢準(zhǔn)備在東莞市松山湖附近購置一套房產(chǎn)。小杜坦言：“我目前的工資確實(shí)無法負(fù)擔(dān)深圳的房價。很多外地人都在深圳買房，甚至還有香港人來投資?，F(xiàn)在只能先買周邊城市的房子作為投資，等將來房價漲了再置換深圳的房子。”小杜的同事甚至還打算投資武漢、西安等二線城市的樓市。
報告顯示，今年5月至7月份市場交易呈現(xiàn)逐月下降態(tài)勢，但8月開始出現(xiàn)反彈。另外，相比2010年至2015年同期，今年8月份市場成交是近年最好的水平。
“由于近期部分二線城市存在政策調(diào)整的可能，因此購房者在入市方面依然不敢懈怠。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從資金上看，雖然擠壓資產(chǎn)泡沫是商業(yè)銀行需配合的內(nèi)容，但不排除“金九銀十”階段商業(yè)銀行部分信貸部門會放水，用以搶占優(yōu)質(zhì)房貸客戶。
從價格方面看，隨著樓市進(jìn)入“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季，市場供需兩端將持續(xù)上行。以北京為例，9月3日在通州、房山和大興開盤的三個項(xiàng)目，去化率均達(dá)到了100%。
但上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，此前銷售是以透支后續(xù)購買力為代價的，尤其是上海，淡季不淡，因此“金九成色”不足的可能性較大。中原地產(chǎn)研究報告指出，9月逐步進(jìn)入傳統(tǒng)的成交旺季，也是近幾年政策發(fā)布的窗口期，鑒于當(dāng)前市場的不確定性，近期部分房企紛紛加快了項(xiàng)目入市節(jié)奏。近六周中原地產(chǎn)監(jiān)測的19個城市推售總套數(shù)均超過1萬套，8月最后一周達(dá)到1.5萬套。但推盤認(rèn)購率有所波動，后市或面臨前期成交透支所帶來的銷售壓力。
加強(qiáng)預(yù)期管理
隨著一線城市和熱點(diǎn)二線城市調(diào)控政策出臺預(yù)期強(qiáng)烈，更多地區(qū)的樓市也可能傳遞出資源稀缺的信號。東興證券分析師鄭閔鋼表示，這或讓政策意圖打折扣，不能達(dá)到平抑地價和房價的目的。當(dāng)前市場與政策博弈的力度正在不斷加強(qiáng)。
報告表示，展望未來，在熱點(diǎn)城市樓市持續(xù)高燒的情況下，房地產(chǎn)調(diào)控力度將進(jìn)一步加大。同時，隨著市場傳導(dǎo)效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，未來或有更多城市加入政策收緊行列。
在此背景下，部分購房者可能加快購房，以規(guī)避后續(xù)政策收緊風(fēng)險。換言之，在政策沒有真正落地時，各類恐慌性購房的做法難以避免，反而會使部分城市成交量上升。
劉策表示，有些城市甚至越是出臺相關(guān)調(diào)控政策，房價越是上漲，打亂了市場的自身節(jié)奏。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房價調(diào)控和房價上漲是兩個現(xiàn)象。如果沒有調(diào)控，有可能房價漲幅會更大。一些大城市房價上漲壓力比較大，調(diào)控效應(yīng)可能會被削弱；有些城市經(jīng)過調(diào)控后，會有所降溫和規(guī)范。在一定程度上來說，調(diào)控仍然是有效果的。
住建部在貫徹《法治政府建設(shè)實(shí)施綱要(2015-2020年)》實(shí)施方案中表示，將完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。根據(jù)房地產(chǎn)市場分化的實(shí)際，堅持分類調(diào)控，因城施策。堅持加強(qiáng)政府調(diào)控和發(fā)揮市場作用相促進(jìn)，使房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和群眾居住需求相適應(yīng)。
“相關(guān)部門不應(yīng)出臺助漲房價的措施，否則會加大投機(jī)性需求。”劉策認(rèn)為。
有關(guān)專家表示，后續(xù)相關(guān)部門可考慮建立一個預(yù)警機(jī)制，預(yù)測接下來房價的上漲趨勢，對此有所準(zhǔn)備。目前，多數(shù)地區(qū)是房價上漲過快過猛后才出手調(diào)控，仍然比較滯后。應(yīng)動態(tài)監(jiān)測市場潛在風(fēng)險，至少提前四個月至六個月來進(jìn)行預(yù)判管控。
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