在住宅調(diào)控堅持限購的情況下，越來越多的品牌地產(chǎn)企業(yè)開始加強商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，尋求新的突破口。在經(jīng)歷了幾年的發(fā)展，廣州各大房企的商業(yè)開發(fā)已然進入一個新的瓶頸。大量的同質(zhì)化產(chǎn)品充斥市場以及越來越多新開發(fā)區(qū)域注重商業(yè)的優(yōu)先配套，這都迫使開發(fā)商在商業(yè)戰(zhàn)略作出調(diào)整。從今年不斷涌現(xiàn)的商業(yè)品牌戰(zhàn)略就可以看出，商業(yè)板塊的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型是越來越熱鬧。

商業(yè)板塊謀求創(chuàng)新

從今年年中開始，廣州及周邊區(qū)域就不斷有房企旗下的商業(yè)或者商住項目舉辦戰(zhàn)略發(fā)布會，其內(nèi)容幾乎都是推介其公司新的商業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和布局，其中不乏有獨特想法的創(chuàng)新者。

今年年中，保利商業(yè)就在佛山舉行了2016年度品牌產(chǎn)品發(fā)布會，亮出了保利商業(yè)購物中心、酒店、社區(qū)商業(yè)三大核心業(yè)務(wù)的七個品牌，正式開啟保利商業(yè)快速實現(xiàn)全國布局，規(guī)?；?、品牌化發(fā)展的新征程。據(jù)介紹，未來5年，保利商業(yè)將實現(xiàn)在全國范圍內(nèi)運營管理50家購物中心、50家酒店、千余家若比鄰社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展藍圖，經(jīng)營管理商業(yè)物業(yè)面積逾1000萬平方米。

幾乎同一時間，奧園集團在萬博板塊的奧園國際中心也推出了新的戰(zhàn)略規(guī)劃。奧園集團廣州公司營銷副總經(jīng)理張思表示，“奧園國際中心”作為34萬平方米萬博戰(zhàn)略級商業(yè)體，涵蓋了220米地標(biāo)寫字樓、開放式購物公園、五星級酒店、靈動公寓、領(lǐng)袖天墅等多元復(fù)合業(yè)態(tài)。還將落地O2O智能消費體驗，全方位打造智慧商街和智慧購物樂園。

而在8月，同樣是奧園集團旗下的項目。蘿崗奧園廣場也推出“TOD地標(biāo)新品戰(zhàn)略”。市社科院高級研究員彭澎更是認(rèn)為，蘿崗奧園廣場是國內(nèi)首批TOD綜合體開發(fā)模式的起航項目，地鐵6號線始發(fā)香雪站將人流源源不斷地導(dǎo)入蘿崗奧園廣場負(fù)一層，百萬人氣直接轉(zhuǎn)化成了潛在消費力；地鐵更可延伸至社區(qū)，直接進入商業(yè)、寫字樓內(nèi)部，生活、工作、居住于此，可真正享受“地鐵到家”的生活體驗。“TOD”四通八達的地下地上交通路網(wǎng)全面激活蘿崗奧園廣場與周邊商業(yè)氛圍，未來新黃埔CBD將像天河城一樣，成為整個廣州東部的商圈核心。

甚至是一直走商業(yè)路線的萬科也開始轉(zhuǎn)變。與過去按標(biāo)準(zhǔn)化模式在全國瘋狂復(fù)制萬達廣場不一樣，萬達集團最近瞄準(zhǔn)了城市居民更為豐富、個性化的文旅體驗需求，正全力打造新一代的萬達茂產(chǎn)品。

精細化布局成趨勢

從這些企業(yè)的全新戰(zhàn)略定位可以看出，盡管各有各的名堂，但是幾乎都在突出一個特點，那就是目標(biāo)人群以及區(qū)域定位的精細化。以往，一般大型的商業(yè)，其覆蓋的范圍極廣，如天河城，幾乎覆蓋了廣州及周邊城市。而即使是開業(yè)才兩年多的番禺萬達廣場，其覆蓋范圍也遠至順德。但是隨著居住區(qū)域化的發(fā)展，過于粗放的大型商業(yè)顯然不能成為未來市場的主流。

有數(shù)據(jù)顯示，去年全國開業(yè)的購物中心就超過500個。然而受網(wǎng)絡(luò)電商沖擊等因素影響，很多商場及購物中心出現(xiàn)閑置或倒閉。隨著市場大環(huán)境的變化，大體量購物中心市場的飽和，越來越多的商家開始將目光瞄準(zhǔn)特定區(qū)域的固定消費群體。其中依賴社區(qū)的商業(yè)集群成為了主要的組成部分。

記者了解到，無論是奧園國際中心、還是蘿崗奧園廣場，甚至是現(xiàn)在新開的蘿崗萬達廣場其主要的目標(biāo)客戶群都瞄準(zhǔn)了周邊居住的社區(qū)。這些商業(yè)開發(fā)商更帶有社區(qū)商業(yè)配套的意味。保利商業(yè)負(fù)責(zé)人就曾表示，要深挖社區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈配套價值，2015年正式進軍社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域，創(chuàng)新打造全方位連接社區(qū)生活的O2O商業(yè)體系，以滿足社區(qū)居民的便利型購物為核心需求，通過O2O線上線下相結(jié)合的模式運營。

方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志認(rèn)為，房企總的來說大致走兩條道路，一是走社區(qū)配套為主，輻射周邊為輔，盡量少碰超大型商業(yè)綜合體；二是走體驗式商業(yè)或結(jié)合電商，避免傳統(tǒng)零售百貨大賣場模式，盡量減少電商的沖擊。