2014年降息至今，隨著一二線城市樓市熱度的持續(xù)發(fā)酵和各地“地王”不斷涌現(xiàn)，終于有地方政府開始行動了。繼南京提高二套房首付比例、合肥收緊房貸、蘇州重啟限購政策后，廈門緊急出臺針對建筑面積144平方米及以下普通商品住房的限購政策，同日武漢宣布收緊個人住房貸款政策，二套房貸款首付最低比例提升至40%。可以預(yù)計，杭州、鄭州、福州等此輪房價短期漲幅過大的城市未來也很有可能加入限購、限貸的行列。

需要指出的是，限購、限貸政策是在2009年全國房價大幅上漲后，2010年存在加速上揚且可能失控背景下提出的，屬于短期臨時性政策。2014年，隨著經(jīng)濟下行壓力的提高，除一線城市外的其他城市普遍退出了限購、限貸政策，短短5年時間，限購、限貸政策經(jīng)歷了兩次180度的大轉(zhuǎn)彎。

稍微具備經(jīng)濟學(xué)的讀者都知道，供需失衡是造成某種商品短期上漲的主要因素，抑制該商品價格最好的辦法是增加供給滿足需求，而非限制需求。短期限制需求政策雖然操作簡單且能達到立竿見影的效果，但畢竟?jié)撛谛枨筮€在，被限制者還是會想法設(shè)法繞過限制滿足需求。僅通過限制政策抑制過熱樓市只能解燃眉之急，無法解決樓市甚至宏觀經(jīng)濟存在的根本問題。

評估未來房價走勢，一般都遵循短期看庫存，中期看貨幣政策，長期看人口的基本原則。此輪房價上漲正是起始于2014年多次降準、降息政策，居民購房成本節(jié)約與市場流動性充裕促使貸款購房熱情不斷增加，今年7月的新增信貸幾乎全是個人住房貸款。再觀察各地樓市的不同表現(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)，上漲幅度較大的也正是庫存量較小的地區(qū)。因而，與其采取限購、限貸措施限制居民購買，不如擴大熱點地區(qū)的土地供給。

但這又涉及了另一個樓市的根本矛盾，那就是地方政府對于土地一級市場的絕對壟斷。在熱點地區(qū)，地方政府早就學(xué)會了通過合理安排土地供給以維持土地出讓收入與樓板價的技巧。畢竟，土地出讓金收入基本已占據(jù)熱點地區(qū)財政收入的半壁江山。是否還記得當(dāng)年國研中心曾提出的“383”改革方案？其中曾明確提出“深化土地制度改革，允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進入非農(nóng)用地市場，建立統(tǒng)一土地市場下的地價體系”。一旦允許集體土地入市，勢必打破地方政府對土地一級市場的壟斷權(quán)，一線城市房價只漲不跌的神話很可能一夜破滅。但畢竟此項改革涉及中央與地方分稅、各地方政府實際利益等方面，推進難度可想而知。

除此之外，樓市虛火的另一個深層次矛盾在于，經(jīng)濟脫實向虛的整體格局非但沒有改變，甚至還有愈演愈烈的態(tài)勢。2014年連續(xù)降準降息的本意是降低實體經(jīng)濟的運行成本，提高兼并重組力度，促進供給側(cè)改革，但由于實體經(jīng)濟投資回報率一直處于低位，充沛的流動性再次詮釋了什么叫用腳投票，不僅未流入實體經(jīng)濟，反而義無反顧地進入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，且并未如決策者所愿進入三四線亟須去庫存的城市，而是一股腦跑到了一二線不需去庫存的城市，“資產(chǎn)荒”演變到最后變成了“房地產(chǎn)荒”。

其實，實體經(jīng)濟也并非都產(chǎn)能過剩，加入WTO以后，我國的可貿(mào)易部門基本實現(xiàn)了市場化改革，目前產(chǎn)能過剩也基本集中于可貿(mào)易部門，而對于不可貿(mào)易部門中的公共服務(wù)類來說，目前仍未完全向民營資本開放。于是，我們看到的結(jié)果是在經(jīng)濟仍面臨較大下行風(fēng)險、可貿(mào)易部門非常不景氣的背景下，教育、醫(yī)療等公共服務(wù)產(chǎn)品的供給卻仍是稀缺資源。

尤其是在全面二孩政策落地后，今年各大醫(yī)院婦產(chǎn)科普遍都是“一床難求”，排名靠前的三甲醫(yī)院一個專家號能被炒至幾百上千元，小孩出生以后就更別提了，從幼兒園到小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)都是緊俏資源，為了能上個好點的學(xué)校中國家長普遍都使盡渾身解數(shù)，其中免不了托人找關(guān)系，這當(dāng)中增加了多少機會成本不得而知。在可貿(mào)易部門市場化程度已較高的今天，不可貿(mào)易部門的行政性壟斷已成為制約經(jīng)濟發(fā)展的一大瓶頸。可想，如果這些行業(yè)向民資開放的力度能大一些、速度能快一些，能采取市場化方式增加有效供給，那充沛的流動性還會都擠向房地產(chǎn)嗎？應(yīng)付經(jīng)濟下行的對策還僅是擴大基礎(chǔ)設(shè)施投資嗎？

因此，樓市泡沫是個綜合性的復(fù)雜問題，單純站在房地產(chǎn)行業(yè)角度考慮問題難免陷入“限購、退出、再限購”的怪圈，與其加大力度“限”不如多下功夫“疏”。解決根本是不斷放開地方政府在土地一級市場以及醫(yī)療、教育等公共服務(wù)行業(yè)的壟斷，從供給側(cè)增加土地有效供給，從需求側(cè)合理分流資本，避免流動性泛濫導(dǎo)致的資產(chǎn)泡沫一發(fā)不可收拾。