作者 易憲容(青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、中新經(jīng)緯特約專家)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月19日公布8月份全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)量數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)出現(xiàn)全面上漲。綜合分析，1-8月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，最顯著的特點(diǎn)有三個(gè)方面：

一是住房?jī)r(jià)格無(wú)論是新房還是二手房都出現(xiàn)普遍上漲。房?jī)r(jià)在上漲，而相應(yīng)的金融市場(chǎng)條件沒(méi)有變化，即住房按揭貸款利率及首付比例仍然處于低位，這會(huì)不斷地強(qiáng)化房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期，吸引更多住房投資投機(jī)者涌入市場(chǎng)。目前在一些城市醞釀出臺(tái)調(diào)控政策之際，資金加快涌入其房地產(chǎn)市場(chǎng)，這與房?jī)r(jià)上漲預(yù)期正在強(qiáng)化有關(guān)。

二是住房銷(xiāo)售市場(chǎng)繁榮。今年1-8月份，商品房銷(xiāo)售面積87451萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.5%，其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)25.6%；商品房銷(xiāo)售額66623億元，增長(zhǎng)38.7%，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)40.1%。這兩組數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月商品房銷(xiāo)售面積幾乎快達(dá)到2015年全年水平(2015年全年數(shù)據(jù)為96792萬(wàn)平方米)，住房銷(xiāo)售總額的情況也是如此。而住房銷(xiāo)售額90%以上為期房銷(xiāo)售額，這不僅意味著當(dāng)前住房銷(xiāo)售在創(chuàng)歷史新高，也意味著當(dāng)前中國(guó)的住房銷(xiāo)售并非是在去庫(kù)存，而是讓本來(lái)尚未建成的住房瘋狂地預(yù)售。

同時(shí)，從住房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)速度及住房銷(xiāo)售總額的增長(zhǎng)速度來(lái)看，盡管兩者差距有所縮小，意味著房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)有所減緩，但兩者增長(zhǎng)速度的差距仍然十分巨大，即房?jī)r(jià)普遍上漲趨勢(shì)還在持續(xù)。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的豪宅化越來(lái)越嚴(yán)重。這就意味著把絕大多數(shù)居民排除在外，讓住房成了純粹的投資品。

三是大量資金以不同的方式涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。1-8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金91573億元，同比增長(zhǎng)14.8%，遠(yuǎn)高于M2的增長(zhǎng)。資金來(lái)源主要分為三部分：國(guó)內(nèi)貸款14199億元，自籌資金31983億元，其他資金45294億元。在其他資金中，個(gè)人按揭貸款15395億元，增長(zhǎng)52.2%。特別是近一二個(gè)月銀行貸款更以中長(zhǎng)期的住房按揭貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)為主。

此外，需要十分注意幾個(gè)有關(guān)樓市的數(shù)據(jù)，流入房地產(chǎn)市場(chǎng)資金總量達(dá)9萬(wàn)多億，而1-7月份中國(guó)社會(huì)融資總規(guī)模也只有10萬(wàn)億元。當(dāng)前，中國(guó)金融市場(chǎng)的流動(dòng)性是在金融體系內(nèi)循環(huán)還是進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)成了一個(gè)爭(zhēng)論較多的問(wèn)題。房地產(chǎn)具有兩重屬性，它既是投資品也是消費(fèi)品(目前按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的規(guī)定是投資品)。如果住房是消費(fèi)品，大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)然是流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)；如果住房是投資品，大量資金流入并不斷地推高房?jī)r(jià)，那么當(dāng)前國(guó)內(nèi)的資金是在“脫實(shí)入虛”，問(wèn)題就嚴(yán)重了。事實(shí)上，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上是以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)瘋狂上漲除了投資者有能力進(jìn)入之外，一般工薪階層消費(fèi)者根本就沒(méi)能力進(jìn)入。

從住房按揭貸款快速增長(zhǎng)(增幅達(dá)52%)的態(tài)勢(shì)來(lái)看，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮基本上是寬松的貨幣政策推動(dòng)的結(jié)果。2014年和2015年的房貸新政，通過(guò)優(yōu)惠的信貸政策讓持有更多住房的居民涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，再加上后來(lái)幾次減息，引發(fā)更多的投資者涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

一二線城市過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)脫離民生軌跡。以嚴(yán)重加杠桿或過(guò)度信貸擴(kuò)張來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)只能會(huì)增加而不會(huì)減弱，而且這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整也可能會(huì)提前到來(lái)。(中新經(jīng)緯APP)

【專家簡(jiǎn)介】易憲容，中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室原主任，現(xiàn)為青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、青島互聯(lián)網(wǎng)金融研究院和青島財(cái)富管理研究院院長(zhǎng)。