誘人的匯率，讓越來越多的內地買家將投資目光瞄向了海外市場。除了險資出于財務投資的戰(zhàn)略目的出擊海外物業(yè)外，近兩年來，中國內地的開發(fā)商頻繁在澳大利亞、美國、英國以及馬來西亞等海外市場發(fā)力。
10月20日，據普華永道發(fā)布“2016年前三季度中國內地企業(yè)海外并購市場回顧與前瞻”，數據顯示，2016年前三季度中國內地企業(yè)海外并購交易數量和金額均實現(xiàn)顯著增長，交易數量達到創(chuàng)紀錄的671宗，幾乎是去年全年交易數量的兩倍;交易總金額逾1600億美元。從投資領域來看，房地產以83億美元的額度，成為財務投資者海外并購的首選。
值得關注的是，有熟悉海外市場的中國房企高層向記者表示，為了降低風險，中國房企出海一般會選擇當地企業(yè)合作。此外，由于政策和投資環(huán)境的變化，中國房企海外投資項目的銷售客戶群也在發(fā)生轉變，已由一開始以中國買家為消費主力向以當地客戶群為銷售主力。
海外投資加速
據戴德梁行最新數據顯示，截至8月份，中國海外地產投資(大宗交易)總額再創(chuàng)新高，達235億美元，已接近2015年全年257億美元的投資額。
另據上述報告的數據顯示，在前三季度的671宗海外并購中，由上市公司實施的有377宗，占比56%。其中國內主板和國內中小板(含創(chuàng)業(yè)板)上市企業(yè)交易數量，占上市公司海外并購交易總數的75%。從交易金額而言，上市公司海外并購的金額達679億美元。
由此可見，在海外并購投資中，房地產行業(yè)是資金流向較高的領域，另外，上市公司持續(xù)成為并購投資的主力軍。而在海外房地產項目投資中，中國上市房企也是主力。
近兩年來，中國內地房企走出去的欲望猛增，除了碧桂園等民營企業(yè)開始在海外市場下重注后，有國資背景的綠地集團、首創(chuàng)置業(yè)(首創(chuàng)禧瑞都芭蕾雨·悅都)以及保利地產(保利西山林語保利新茉莉公館)等房企也在加快海外市場擴張速度。
“利潤導向是動力，成熟的海外房地產市場，金融環(huán)境穩(wěn)定，融資優(yōu)勢明顯，在人民幣納入SDR貨幣籃子后，人民幣匯率更加市場化，更多企業(yè)欲通過海外投資并購減少匯兌損失，增加銷售業(yè)績。”上述熟悉海外市場人士向記者如是表示。
不過，對于選擇哪些海外城市，首創(chuàng)置業(yè)設計營銷中心高端事業(yè)部負責人秦江向等記者表示，與開發(fā)商在國內選擇進駐城市的標準一致，經濟有活力、人口流入量大、教育資源優(yōu)質的核心城市對中國房企有較強吸引力。
以英國為例，據萊坊研究部發(fā)現(xiàn)，英國的住宅市場受幾大關鍵要素支撐：教育、文化、透明的法治，健全的規(guī)劃體系，持久穩(wěn)定的經濟體系。盡管倫敦物價的增長放緩，但誘人的匯率使得越來越多的全球買家將投資目光轉向英國。
買家可高杠桿購房
值得關注的是，除了英國倫敦、美國的紐約等城市，澳大利亞的悉尼、布里斯班等城市正成為中國買家的聚集地，綠地、首創(chuàng)等房企在此都有項目布局。
秦江向記者透露，早在2014年，首創(chuàng)就去了澳大利亞，但與別的開發(fā)商直接在當地拿地、做開發(fā)銷售不同，鑒于中國開發(fā)商不了解當地的法律、市場等環(huán)境因素，加之外來開發(fā)商拿地也不具備優(yōu)勢，所以首創(chuàng)采取與當地開發(fā)商合作的開發(fā)模式，當地房企操盤。
據秦江介紹，首創(chuàng)置業(yè)目前位于澳大利亞悉尼的首創(chuàng)·萊克星頓及位于布里斯班首創(chuàng)·翡翠兩個項目在售，兩個項目均已去化超過90%，共貢獻了45億元的銷售額，尤其這部分銷售額90%由當地客戶貢獻，僅剩約10%的房源留在國內發(fā)售。
另據首創(chuàng)人士透露，澳大利亞是首創(chuàng)近年來重點布局的海外區(qū)域，經過多方洽談，已確定有近10個項目落地。同時，首創(chuàng)也將嘗試以獨立開發(fā)的形式操盤。
事實上，首創(chuàng)置業(yè)上半年合約銷售額約162.9億元，按年增長約34.4%，其中澳大利亞項目銷售占比達18%，首創(chuàng)置業(yè)總裁唐軍曾公開表示，集團未來會繼續(xù)加強發(fā)展澳大利亞市場，并繼續(xù)在當地尋找合適投資機會，公司相信，至2018年，澳大利亞市場銷售占比可維持總銷售額約15%水平。
另據秦江透露，無論是中國買家還是當地買家，新房市場投資增值空間可期，主要是可以實現(xiàn)高杠桿率購房和比較高的房屋租售比水平。“只需要交10%的首付和一些稅費，首付不到20%即可購房，另外，交房時再補首付和還月供，但二手房則需要約一半首付”。此外，開發(fā)商也可在當地申請開發(fā)貸用于房地產項目開發(fā)，融資成本相對較低。
戴德梁行也表示，長期來看，隨著中國投資群體在海外資產管理和運營能力的不斷提升，投資模式將更多元化，投資者將會嘗試通過投資基金或與當地有營運管理經驗的公司組成聯(lián)營體等方式投資海外地產。
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