據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月第三周（10月17日-10月23日）北京（樓盤）商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交2069套，成交面積24.24萬平米，這也是進(jìn)入10月之后，成交連續(xù)第三周處于低迷。而截至23日，10月商品住宅共成交5855套，成交面積61.03萬平米，相比上月同期分別減少38%、33%。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，“930”新政之后，北京住宅市場仍處于反應(yīng)周期當(dāng)中，以首付提升為主的收緊政策對于需求的打壓直指根本，因此未來一段時(shí)間內(nèi)成交量也將持續(xù)處于低迷周期。而另外新政當(dāng)中關(guān)于自住房等保障性住宅產(chǎn)品的增多，也將中和房價(jià)的過快上漲，使得未來總體房價(jià)水平處于平穩(wěn)狀態(tài)。但是對于純商住宅類產(chǎn)品來說，雖然此次調(diào)控被稱作2011年之后最嚴(yán)厲的一次收緊，但其市場背景與2011年已不可同日而語。

2011年“京八條”前后北京住宅存量達(dá)到近10萬套，而2016年住宅庫存量已連續(xù)5個(gè)月處于不足6.5萬套的低谷。

2011年北京純商住宅的新增預(yù)售量在73713套，到2015年已降至42885套，2016年前10個(gè)月（截至10月23日）則僅有22882套。

另外，2016年前10個(gè)月當(dāng)中出讓的住宅用地當(dāng)中，包含純商住宅的僅7宗，純商住宅面積僅42萬平方米，按照套均100平米計(jì)算，未來新增供應(yīng)量僅4000余套。

郭毅認(rèn)為，潛在供應(yīng)的嚴(yán)重不足使得目前北京純商住宅項(xiàng)目普遍已經(jīng)進(jìn)入“慢周期”，而新政對于純商住宅市場的影響，則使得其銷售節(jié)奏更加放緩。從2011年初“京八條”與2013年年底頒布的“京七條“，對比兩次收緊調(diào)控之后的市場反應(yīng)來看，調(diào)控后均出現(xiàn)成交量的大幅下滑，而此次調(diào)控之后成交低迷現(xiàn)象也將更加嚴(yán)重。不過從成交價(jià)格來看，2011年“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控之后，僅在2012年出現(xiàn)成交價(jià)格小幅下滑，而隨后則持續(xù)進(jìn)入上升周期，2013年的再度收緊也未能阻擋這一趨勢。而在未來供應(yīng)出現(xiàn)明顯不足的預(yù)期之下，2016年新一輪調(diào)控之后，純商住宅類產(chǎn)品一方面出于成本壓力，另一方面考慮到經(jīng)營利潤和一線城市的形象占位，下調(diào)價(jià)格的可能性微乎其微。只有當(dāng)今年四季度出讓地塊中配建的政策房在明年集中上市后，才有可能出于成交結(jié)構(gòu)的原因，逐步拉低整體新房市場的價(jià)格漲速。

上周兩盤入市，主動(dòng)延期開盤彌漫市場

根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)顯示，上周北京商品住宅市場僅有兩項(xiàng)目入市，包括普宅項(xiàng)目西山燕廬以及商辦別墅項(xiàng)目天恒旭輝7號(hào)院，共新增住宅產(chǎn)品486套，預(yù)售許可面積5.9萬平米。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，上述兩個(gè)項(xiàng)目也代表了調(diào)控風(fēng)頭之下仍有入市的兩類項(xiàng)目。其一為商辦產(chǎn)品，調(diào)控之后10月入市的僅有的9個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，商辦項(xiàng)目多達(dá)6個(gè)。在住宅調(diào)控“風(fēng)緊”之后，雖然商辦產(chǎn)品的首付比例并未調(diào)高，但后續(xù)同樣面臨調(diào)控壓力，因此開發(fā)商仍在加緊出貨。另外一類則是新興區(qū)域的住宅新盤，以西山燕廬為例，該區(qū)域隨著門頭溝新城建設(shè)供地較為集中，目前住宅的普遍售價(jià)都已在5萬-6萬元/㎡左右，因此該項(xiàng)目才能以較高的價(jià)格成功取得預(yù)售許可，而除此之外，該項(xiàng)目本次推出的小戶型產(chǎn)品規(guī)劃在所屬區(qū)域內(nèi)較為稀少，這也是項(xiàng)目能夠“頂風(fēng)入市”的底氣之一。

從10月以來取證的景粼原著與西山燕廬項(xiàng)目來看，雖然“930”新政當(dāng)中有關(guān)于“限價(jià)”的規(guī)定，但是對于高價(jià)項(xiàng)目并未出現(xiàn)“一刀切”，近期供應(yīng)的短缺則更多的是開發(fā)企業(yè)主動(dòng)延期。而在前三季度大量房企都已取得不錯(cuò)業(yè)績的背景之下，主動(dòng)延期的“情緒”也將延續(xù)至2016年年底，郭毅認(rèn)為。