前不久，中國人民銀行發(fā)布的2016年前3季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前3季度人民幣貸款增加10.16萬億元，其中，個(gè)人住房貸款增加3.63萬億元，同比多增1.8萬億元。個(gè)人住房貸款快速增長的原因是什么？是否存在信用風(fēng)險(xiǎn)？對此，記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士和專家。
居民有需求 銀行有動力
應(yīng)該說，此次個(gè)人住房貸款的快速增長是供需兩端共同發(fā)力的結(jié)果。
專家表示，從需求方面看，個(gè)人住房貸款利率下降以及首付比例的下調(diào)，降低了居民購房的成本和門檻，使得個(gè)人住房貸款需求快速增長。同時(shí)，理財(cái)市場收益下行，居民財(cái)富配置出現(xiàn)“再房地產(chǎn)化”的勢頭。
中國民生銀行首席研究員溫彬說，自2014年以來，央行連續(xù)降準(zhǔn)降息，個(gè)人住房貸款利率下降，加上各商業(yè)銀行對個(gè)人住房貸款利率有不同程度**，降低了房貸成本。同時(shí)，2014年9月以后，原來實(shí)行限購的大中城市，絕大多數(shù)已退出或者變相退出限購，首套房、二套房貸款以及公積金貸款首付比例下調(diào)，降低了購房門檻，從而刺激了居民購房需求。
“同時(shí)，隨著以銀行理財(cái)為代表的理財(cái)市場收益率下行，房地產(chǎn)市場成為資金的‘蓄水池’，居民財(cái)富配置呈現(xiàn)出‘再房地產(chǎn)化’的勢頭。”中國人民大學(xué)重陽金融研究院客座研究員董希淼說。
董希淼認(rèn)為，個(gè)人住房貸款增速的大幅提升主要由房價(jià)上漲刺激下，居民投資和投機(jī)性購房需求上漲所帶動。
中金公司分析師易峘則認(rèn)為，個(gè)人住房貸款的快速增長是以真實(shí)購房需求上升為支撐，而非單一的杠桿撬動。隨著全國房價(jià)2013年至2015年的調(diào)整以及房貸利率的下降，住房負(fù)擔(dān)能力的改善推動了購房需求出現(xiàn)可持續(xù)的復(fù)蘇。此外，近年來交通效率的大幅提高以及人口向經(jīng)濟(jì)效益高的城市自然聚集，都帶動了地產(chǎn)購置和置換需求的增長。
從供給端看，我國經(jīng)濟(jì)增速面臨較大下行壓力，商業(yè)銀行業(yè)務(wù)增長速度有所下降，且不良上升較快，拓展個(gè)人住房貸款成為不少銀行的選擇。多位業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)營資本占用低、資產(chǎn)質(zhì)量相對好、收益穩(wěn)定是商業(yè)銀行青睞個(gè)人住房貸款的主要原因。
防范激增隱患
個(gè)人住房貸款的快速增長會有多大信用風(fēng)險(xiǎn)？多家商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人表示，從戶均余額、首套房占比、貸款成數(shù)3個(gè)指標(biāo)看，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)總體可控。
“從工行上半年客戶整體情況看，個(gè)人住房貸款的戶均余額只有30萬元，平均貸款成數(shù)只有50%左右，兩個(gè)指標(biāo)均是健康的。”工商銀行董事長易會滿說。
所謂貸款成數(shù)是指，貸款總額與*押物價(jià)值之比，即假設(shè)貸款人*押的房產(chǎn)價(jià)值500萬元，其從銀行貸款總額為50萬元，那么貸款成數(shù)為10%。對此，中國銀行副行長劉強(qiáng)也表示，中行的貸款成數(shù)一直控制在44%左右。在中行今年上半年新發(fā)放的個(gè)人住房貸款中，首套房貸款比例達(dá)90%，增長的主要區(qū)域也集中在“北上廣深”和其他重點(diǎn)城市。
盡管我國個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但快速增長帶來的一些風(fēng)險(xiǎn)隱患也需警惕。
溫彬說，今年前3季度月均新增個(gè)人住房按揭貸款超過4600億元，是上年同期的1.88倍，累計(jì)新增按揭貸款占全部新增貸款的40%以上，比上年末提高了15個(gè)百分點(diǎn)。從國際經(jīng)驗(yàn)看，盡管我國房貸余額占GDP的比重在合理范圍內(nèi)，但短期內(nèi)居民快速加杠桿，特別是如果投資和投機(jī)性購房需求過度增長，就容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，也會對其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的信貸需求產(chǎn)生擠出效應(yīng)。
恒豐銀行研究院研究員蔡浩說，個(gè)人住房貸款的一些風(fēng)險(xiǎn)需要注意：一是要注意區(qū)域性差別，區(qū)分一線、二線和三四線城市房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)；二是要注意防范一些樓市過熱地區(qū)的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，特別是炒房客戶的違約風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)了解，在個(gè)人住房貸款的快速上漲過程中，存在一些過度加杠桿的情況，比如假按揭、首付貸等。溫彬說，一旦房價(jià)回落，則可能面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。
房貸增速拐點(diǎn)或現(xiàn)
專家認(rèn)為，穩(wěn)定個(gè)人住房貸款關(guān)鍵在于降低居民部門的杠桿。興業(yè)銀行(16.480, 0.08, 0.49%)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委說，如果簡單與國際進(jìn)行橫向比較，目前我國居民負(fù)債是不高的。相較過去，居民部門的杠桿率在不斷提高，未來需要把杠桿率控制在合理的水平。
“可以借鑒香港銀行業(yè)做法，按照房產(chǎn)不同市值制定差異化的首付比例，市值越高的房產(chǎn)，相應(yīng)的首付比例也越高。”溫彬說，提高首付比例有利于控制違約風(fēng)險(xiǎn)。
從9月底，北京、蘇州、合肥等多個(gè)城市出臺限購限貸政策。10月19日，人民銀行上海總部召開會議，要求各商業(yè)銀行要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策。
溫彬說，個(gè)人住房貸款的快速上漲難以持續(xù)，隨著各地房地產(chǎn)調(diào)控帶來的緊縮效應(yīng)顯現(xiàn)，抑制投資和投機(jī)性購房需求，預(yù)計(jì)房貸增量會逐月回落，剛需購房的貸款需求繼續(xù)優(yōu)先得到保障。
“各城市樓市調(diào)控政策在首付比例方面有較大幅度提升，購房者門檻隨之提高，預(yù)計(jì)這一輪地產(chǎn)小周期趨于結(jié)束，短期內(nèi)限購城市的商品房銷售面積將出現(xiàn)一定程度下滑，個(gè)人住房貸款的爆發(fā)性增長或?qū)⒊霈F(xiàn)拐點(diǎn)。”董希淼說。
溫彬表示，隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)控趨嚴(yán)，商業(yè)銀行在制定明年的房貸政策時(shí)，會根據(jù)房地產(chǎn)調(diào)控政策、信貸需求等變化，進(jìn)一步調(diào)整和優(yōu)化。
對于今后個(gè)人住房貸款的增長，董希淼說，我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)還需要經(jīng)歷相當(dāng)長的過程，未來一段時(shí)間內(nèi)，我國居民住房需求仍將呈上升態(tài)勢，個(gè)人住房貸款也將保持健康穩(wěn)定的增長。普華永道中國金融業(yè)主管合伙人梁國威也認(rèn)為，隨著城市的持續(xù)發(fā)展，考慮到人口流動的情況以及對中國經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的預(yù)期，房地產(chǎn)市場的需求不會下降。
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