11月8日，華潤置地有限公司（簡稱“華潤置地”，股票代碼為“HK1109”）將迎來香港聯(lián)交所上市20周年。20年來，華潤置地總資產(chǎn)增長超110倍、綜合營業(yè)額增長超140倍、股東應(yīng)占凈利潤增長超70倍、市值增長超20倍，已經(jīng)發(fā)展成為內(nèi)地最具實(shí)力的綜合型地產(chǎn)發(fā)展商之一，實(shí)現(xiàn)了驚人的裂變?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在這組靚麗數(shù)據(jù)的背后，華潤置地十分穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策、貴在堅(jiān)持的高品質(zhì)戰(zhàn)略以及日趨成熟的發(fā)展理念日漸清晰。

穩(wěn)健財(cái)務(wù)助力 實(shí)力穩(wěn)居十強(qiáng)

華潤置地作為世界500強(qiáng)企業(yè)華潤集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦，主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)等。從1996年在香港聯(lián)交所上市至今，華潤置地在公司穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策下走出了一條持續(xù)、健康發(fā)展之路。

華潤置地2016年半年財(cái)報(bào)顯示，公司核心股東應(yīng)占溢利高達(dá)63億港元，同比增長25.5%；綜合毛利率高達(dá)33.9%，同比增長1.7個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到近幾年的高位。僅上半年，華潤置地實(shí)現(xiàn)簽約額人民幣555.7億元，簽約面積429.6萬平方米，同比分別增長50.2%和32.1%。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)開發(fā)物業(yè)結(jié)算營業(yè)額港幣391.5億元，結(jié)算面積275.5萬平方米，分別較去年同期增長19.3%和22.9%。此前的2015年財(cái)報(bào)也顯示，當(dāng)年華潤置地銷售物業(yè)簽約額人民幣851.5億元，實(shí)現(xiàn)簽約面積675.9萬平方米。截至目前，華潤置地在營購物中心24個(gè)，總在營面積達(dá)530萬平方米，合作商家超1000個(gè)，合作品牌近2500個(gè)，會(huì)員人數(shù)超200萬。

華潤置地相關(guān)人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，華潤置地的投資物業(yè)已進(jìn)入全國24個(gè)城市，并發(fā)展出萬象城、萬象匯（五彩城）和1234space三條各具特色的商業(yè)產(chǎn)品線，住宅產(chǎn)品已形成高端、品質(zhì)、改善、旅游度假等八大產(chǎn)品線。截至目前，華潤置地在職員工3萬多人，總資產(chǎn)4300多億港元，已進(jìn)駐全國58個(gè)城市，開發(fā)項(xiàng)目120多個(gè)。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在華潤置地20年跨越發(fā)展的背后，不可或缺的是其十分穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策。數(shù)據(jù)顯示，截至2016年6月30日，華潤置地總有息負(fù)債率為38.4%，凈有息負(fù)債率為27.9%，始終維持在行業(yè)較低水平。今年上半年，標(biāo)普、穆迪及惠譽(yù)維持了公司“BBB+/穩(wěn)定展望”、“Baa1/穩(wěn)定展望”及“BBB+/穩(wěn)定展望”的信用評級。

這一良好的信用評級，正是華潤置地多渠道、低成本的健康財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的體現(xiàn)，也正是其發(fā)展優(yōu)勢所在。2015年，華潤置地先后通過配股、發(fā)債、銀行融資等手段，在資本市場融資超過270億元。今年5月底，華潤置地在中國銀行間債券市場成功發(fā)行50億元人民幣中期票據(jù)，成為首家在中國銀行間市場公開發(fā)行熊貓債券（境外企業(yè)在華發(fā)行的人民幣債券）的房企。華潤置地有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，熊貓債券的成功發(fā)行有效拓寬了低成本人民幣融資渠道，對公司繼續(xù)保持融資成本優(yōu)勢及進(jìn)一步優(yōu)化有息負(fù)債結(jié)構(gòu)均具有重要意義。

值得一提的是，華潤置地正在逐步受益于其母公司華潤集團(tuán)的產(chǎn)融結(jié)合戰(zhàn)略。華潤集團(tuán)董事長傅育寧今年4月初在內(nèi)部講話中提出，將加快組建大健康、商業(yè)地產(chǎn)等9個(gè)產(chǎn)業(yè)基金。而早在2016年2月，華潤置地便與華潤信托、新豐宏等就成立基金簽訂了合作協(xié)議。其中SPV出資1億元，LP份額計(jì)劃募集資金47.98億元，募集資金將用于華潤置地在珠海橫琴自貿(mào)區(qū)的國際化商貿(mào)綜合體“萬象世界”，總建筑面積100萬平方米，預(yù)計(jì)總投資超過170億元。

有了資本助力，華潤置地仍堅(jiān)持積極審慎原則，密切跟蹤土地市場，聚焦一二線核心戰(zhàn)略城市，強(qiáng)化城市價(jià)值研究，加強(qiáng)項(xiàng)目股權(quán)合作，多渠道拓展土地資源，積極增持優(yōu)質(zhì)土地。今年上半年，公司以總地價(jià)人民幣269.3億元（權(quán)益地價(jià)人民幣160.8億元）增持了15宗土地，計(jì)容建筑面積達(dá)498萬平方米，其中開發(fā)物業(yè)439萬平方米，投資物業(yè)59萬平方米。

對華潤置地而言，目前土地儲(chǔ)備總量高達(dá)4209萬平方米，結(jié)構(gòu)健康、資源優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備足以滿足未來三至五年的發(fā)展需求，足以支撐其沖刺更高的目標(biāo)。目前，華潤置地已經(jīng)成為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中的佼佼者，其產(chǎn)品能力、簽約額均穩(wěn)居行業(yè)前十名。

大股東持續(xù)十次注資總量高達(dá)500億元

在華潤置地的快速發(fā)展中，其控股股東、母公司華潤集團(tuán)也功不可沒。從2005年開始，華潤集團(tuán)11年來先后十次將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以較低價(jià)格注入華潤置地，注入總量高達(dá)500億元，有力助推了華潤置地發(fā)展。

今年8月華潤置地在上半年業(yè)績會(huì)上宣布，以62億元的代價(jià)收購母公司資產(chǎn)凈值達(dá)89.45億元的深圳灣項(xiàng)目及多個(gè)停車場項(xiàng)目權(quán)益，這已是華潤集團(tuán)第10次向華潤置地注入資產(chǎn)，華潤集團(tuán)給予了人民幣27.09億元的折扣。這次注入的深圳灣項(xiàng)目，將自2017年開始為華潤置地貢獻(xiàn)業(yè)績。

而過去11年間，華潤集團(tuán)曾向華潤置地進(jìn)行了多達(dá)9次注資，所涉及土地儲(chǔ)備超過2000萬平方米，總價(jià)值接近500億元，其中2014年注入的深圳大沖村、三九銀湖等項(xiàng)目價(jià)值約148億元，直接提高了其在深圳市場的占有率。

銷售規(guī)模劍指千億發(fā)展理念日趨成熟

不久前，華潤置地正式宣布，隨著今年前七個(gè)月合同銷售完成年初目標(biāo)960億元的67%，將原2016年全年銷售目標(biāo)上調(diào)10%至1056億元，華潤置地有望將成為全國第八家躋身千億規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)。為應(yīng)對千億規(guī)模后再增長的挑戰(zhàn)，華潤置地同時(shí)對內(nèi)部構(gòu)架和管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了調(diào)整。在區(qū)域構(gòu)架方面，他們將原本九個(gè)大區(qū)調(diào)整為六個(gè)，使投資戰(zhàn)略方向進(jìn)一步明晰。

不可否認(rèn)，華潤置地20多年的發(fā)展道路，逐步形成了日趨成熟的發(fā)展理念和發(fā)展模式。20多年來，華潤置地創(chuàng)新發(fā)展思路、加快轉(zhuǎn)型升級，每一步都邁得十分堅(jiān)實(shí)：1994年通過收購控股北京華遠(yuǎn)。1996年改組為華潤北京置地有限公司并在港交所上市。2002年確立全國發(fā)展戰(zhàn)略并進(jìn)入上海、成都。2005年由住宅發(fā)展商轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合型地產(chǎn)商。2008年確定了置地“住宅開發(fā)+投資物業(yè)+增值服務(wù)”的商業(yè)模式。2010年3月被納入恒生指數(shù)成份股并成為香港50家藍(lán)籌股之一。2014年確立了“中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者”的戰(zhàn)略目標(biāo)。2016年，華潤置地在新形勢下，確立了十三五期間 “銷售物業(yè)+投資物業(yè)+X” 的商業(yè)模式，即公司將繼續(xù)堅(jiān)持已經(jīng)取得一定規(guī)模及市場地位的銷售物業(yè)及投資物業(yè)兩大主營業(yè)務(wù)，并積極拓寬業(yè)務(wù)發(fā)展模式，推動(dòng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)資源整合，培育新的價(jià)值增長點(diǎn)。

“隨著互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，今后我們不再是簡單地拿地蓋房子賣樓，而是要在傳統(tǒng)的管理模式基礎(chǔ)上尋求改變，鼓勵(lì)創(chuàng)新，積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)，用互聯(lián)網(wǎng)思維來服務(wù)商業(yè)。”華潤置地相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。據(jù)其介紹，“十三五”期間，華潤置地將進(jìn)一步圍繞客戶需求變化，積極擁抱“互聯(lián)網(wǎng)+”，通過整合各類社會(huì)資源，為住宅、商業(yè)地產(chǎn)板塊的客戶提供更多更全更好的綜合服務(wù)。如在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊將重點(diǎn)打造“購物中心+互聯(lián)網(wǎng)”生態(tài)體系，即全面整合華潤集團(tuán)和華潤置地的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)資源，以客戶大數(shù)據(jù)為中心，構(gòu)建購物中心智能化商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，建立華潤置地“購物中心+互聯(lián)網(wǎng)”生態(tài)鏈平臺，為租戶實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長創(chuàng)造條件，為消費(fèi)者打造高品質(zhì)、現(xiàn)代化的生活場所。