國慶節(jié)前后的一波樓市調(diào)控政策，讓很多熱門城市的房地產(chǎn)市場有所降溫，但是隨著這些熱點(diǎn)城市被戴上限購、限貸政策的“緊箍咒”后，卻讓周邊中小城市的部分地塊成為了房企眼中的“香餑餑”。
今天，福建一個名為南安的縣級市，就出了這么一塊轟動中國樓市的“香餑餑”。
小縣城拍出“天價”土地
11月24日上午，泉州市下轄縣級市南安2016P07地塊舉行拍賣會。最終，該地塊被廈門兆豐合投資有限責(zé)任公司以成交總價2.76億元競得，折合成交樓面價達(dá)到14041.09元/㎡。
如果不是當(dāng)?shù)厝耍瑔慰催@個數(shù)字可能沒有什么概念，因?yàn)榉績r上萬已經(jīng)不是稀奇事。那就讓我們來看看這幅地塊的起拍信息，據(jù)悉，南安2016P07地塊，位于南安石井鎮(zhèn)淗江村，土地面積17902㎡，計容建筑面積(上限)19692.2㎡，起拍總價2800萬元，起拍樓面價1421.88元/㎡。看到了吧，在經(jīng)過激烈的競拍后，一個二、三線城市下縣級市的土地，竟然拍出如此高價，溢價率達(dá)到了驚人的887.5%。
把時間拉回到今年的10月12日，位于廈門東側(cè)的南安水頭鎮(zhèn)兩幅商住地塊2016P09、2016P10迎來拍賣。最終，2016P09地塊以3.41億元被競得，成交樓面價1274.77元/㎡，溢價率6.23%；而2016P10地塊以2.935億元被競得，成交樓面價1292元/㎡，溢價率7.7%。
把時間拉回到今年的10月12日，位于廈門東側(cè)的南安水頭鎮(zhèn)兩幅商住地塊2016P09、2016P10迎來拍賣。最終，2016P09地塊以3.41億元被競得，成交樓面價1274.77元/㎡，溢價率6.23%；而2016P10地塊以2.935億元被競得，成交樓面價1292元/㎡，溢價率7.7%。
而在11月24日，位于廈門東的南安2016P07地塊再次迎來土拍，時隔一個多月，與此前南安市10月份土拍的兩幅地塊不到10%的溢價率相比，拍賣價竟然有了翻天覆地的變化。
這不禁讓人疑問：在這個面積只有2036平方千米的小小縣級市，高達(dá)887.50%的溢價率能為拿地的企業(yè)帶來多大的利潤空間？
對此，易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向每日經(jīng)濟(jì)新聞記者表示，此次土地溢價率確實(shí)比較高。
值得注意的是，此次土拍的地點(diǎn)位于南安石井鎮(zhèn)淗江村，緊挨廈門，而南安為福建省泉州市下轄的縣級市，位于福建省東南沿海，晉江中游。
記者查詢南安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)，發(fā)現(xiàn)南安市上月備案824套房，住宅565套，住宅面積5.75萬㎡，均價5602元/㎡；而在本月，備案1360套，住宅1360套，住宅面積10.17萬㎡，均價6139元/㎡。
奇怪的是，作為一個均價6000元/㎡的縣級市，它的土地是如何拍出折合成交樓面價14041.09元/㎡的“天價”呢？
廈門限購，溢出效應(yīng)明顯
事實(shí)上，自廈門重啟限購后，購房的門檻被進(jìn)一步推高，此外，由于廈門的房價過高，一些剛需以及投資客也在不斷外溢，這意味著廈門周邊地區(qū)的樓市有望水漲船高。
廈門均和評估總經(jīng)理王琦向每日經(jīng)濟(jì)新聞記者表示，廈門這邊相對于周邊是價格高地，溢價效應(yīng)影響了它的“左鄰右舍”。
王琦舉例，受廈門溢價效應(yīng)的波及，漳州角美區(qū)域已經(jīng)在5~10年前就受其影響，特別是近5年的發(fā)展，房價和地價都發(fā)展到了比較高的階段。
“而往晉江和廈門東北方向走，還是一個價格的洼地，還是有空間。”王琦講道，“比如這次的土拍，就是溢價效應(yīng)朝這個方向走”。
此外，除了廈門房價過高導(dǎo)致的溢出效應(yīng)以外，廈門的限購政策也影響了周邊地區(qū)。
嚴(yán)躍進(jìn)向每日經(jīng)濟(jì)新聞記者表示，廈門限購以后，會使很多投資客投資其他項目，這方面泉州房地產(chǎn)市場是有優(yōu)勢的。“尤其對于泉州房地產(chǎn)市場來說，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較好，產(chǎn)業(yè)也較發(fā)達(dá)，當(dāng)?shù)匾恍┧饺死习宓馁彿抠Y金相對來說也比較充裕，這都會使得此類項目被看好。”
據(jù)了解，廈門早期的投資客大多來自泉州，“廈門限購，造成了投資客的回流，”王琦講道，“相對而言還有產(chǎn)業(yè)支撐，房價也較低，對房企而言風(fēng)險較小”。
不過，雖然受廈門溢出效應(yīng)的影響，嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次溢價率的水平還是比較夸張的。
“此前杭州某加油站用地溢價率非常高，但類似超過500%溢價率的用地其實(shí)還是很少的”，嚴(yán)躍進(jìn)講道，“這很可能是今年三四線城市中溢價最高的一塊”。
而對于此次溢價過高的具體原因，嚴(yán)躍進(jìn)表示，一方面是起拍價可能定價是比較低的，另一方是此類項目未來定位為高端項目，“所以很多房企看好，畢竟即便是這樣的樓板價，如果項目營銷得當(dāng)，那么盈利空間還是會有的。”
對此，王琦也表示，由于價格相對比較低，總體而言，雖然土拍溢價超高，風(fēng)險卻是比較小的。“如果說存在一定問題的話，由于該地區(qū)前期沒有什么炒作，所以可能缺少一些配套的設(shè)施”。
此外，每日經(jīng)濟(jì)新聞記者還了解到，該地塊容積率大于1且小于或等于1.1，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，容積率低，后續(xù)或有可能打造一些休閑度假的項目。“當(dāng)然不排除會有類似別墅功能的項目，但肯定會植入旅游度假養(yǎng)老等概念，進(jìn)而增加產(chǎn)品的溢價水平。”
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