去庫(kù)存是2016年供給側(cè)改革五大任務(wù)之一，矛頭直指高庫(kù)存重壓下的房地產(chǎn)市場(chǎng)。一年下來(lái)，房地產(chǎn)去庫(kù)存已取得不小成效，帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)景氣度上升。但同時(shí)，城市間冷熱不均的現(xiàn)象也相當(dāng)明顯。在新的一年，面對(duì)分化的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，去庫(kù)存政策需要區(qū)別對(duì)待，因地制宜。

今年年初以來(lái)，去庫(kù)存政策已經(jīng)讓房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)量漲、庫(kù)存落、投資穩(wěn)，初步實(shí)現(xiàn)了政策目標(biāo)。今年前10個(gè)月，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)27%，遠(yuǎn)高于去年全年6%的增速。受銷(xiāo)售回暖的帶動(dòng)，全國(guó)商品房待售面積已經(jīng)從年初7.4億平方米的高點(diǎn)回落至7億平方米之下，為近年來(lái)的首次下降。而今年前10個(gè)月的房地產(chǎn)投資增速也從去年的1%回升至7%，令房地產(chǎn)行業(yè)成為今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持穩(wěn)定的首要功臣。

不過(guò)，去庫(kù)存政策也造成了城市間冷熱不均的分化局面。今年前10個(gè)月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，一二三線(xiàn)城市新房房?jī)r(jià)累計(jì)平均漲幅分別為22%，11%和5%，差異明顯。從另一個(gè)角度來(lái)看，今年前10個(gè)月，70個(gè)城市中有4個(gè)城市新房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅超過(guò)30%，但同時(shí)也有超過(guò)半數(shù)的城市累計(jì)漲幅不到5%。甚至還有5個(gè)城市房?jī)r(jià)在今年是負(fù)增長(zhǎng)。部分大城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲吸引了大量眼球，引發(fā)了民眾的不滿(mǎn)，而很多小城市卻仍未走出高庫(kù)存的陰影，市場(chǎng)依然疲軟。

2017年，去庫(kù)存政策需要優(yōu)化，以更好地應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重的格局。這首先需要準(zhǔn)確把握當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的邏輯。

認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲緣于貨幣超發(fā)是一種比較流行，但也是極易造成誤導(dǎo)的觀點(diǎn)。的確，房?jī)r(jià)的走勢(shì)與貨幣增長(zhǎng)率之間有很強(qiáng)相關(guān)性，但貨幣是包括房?jī)r(jià)在內(nèi)的所有價(jià)格的計(jì)價(jià)物。離開(kāi)了貨幣的支撐，任何價(jià)格都漲不上去。貨幣作為一種流動(dòng)性很強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，沒(méi)有理由認(rèn)為它會(huì)只推升部分城市的房?jī)r(jià)，而繞過(guò)其他城市。不能籠統(tǒng)地把此輪房?jī)r(jià)上漲歸因于貨幣超發(fā)惹的禍，當(dāng)前城市間房?jī)r(jià)大幅度分化的現(xiàn)狀說(shuō)明了貨幣并不是此輪房?jī)r(jià)上漲的主因。

促成房?jī)r(jià)上漲的原因有很多，值得注意的是，當(dāng)前部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的一個(gè)重要原因在于城市間土地供給的不平衡。今年前11個(gè)月，全國(guó)100個(gè)大中城市土地總供應(yīng)量同比下降8%，跌幅相比去年溫和收窄。但同期，北上廣深4個(gè)一線(xiàn)城市的土地供應(yīng)總量卻同比下降27%，跌幅大大超過(guò)全國(guó)平均水平。很顯然，在需求旺盛的一線(xiàn)及部分二線(xiàn)城市，土地及房屋的供給并未跟上房地產(chǎn)需求改善的步伐，由此形成了地區(qū)性的供不應(yīng)求，從而推高了這些地區(qū)的房?jī)r(jià)。

面對(duì)這種因土地供給不平衡而產(chǎn)生的地區(qū)分化，2017年的房地產(chǎn)調(diào)控政策需要因城設(shè)策，不宜搞一刀切。房地產(chǎn)去庫(kù)存政策應(yīng)該更加聚焦于庫(kù)存壓力仍大的三四線(xiàn)城市，用寬松態(tài)勢(shì)呵護(hù)這些城市尚不穩(wěn)固的房地產(chǎn)復(fù)蘇勢(shì)頭。而對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的一線(xiàn)及部分二線(xiàn)城市，其主要矛盾已經(jīng)從去庫(kù)存變成了補(bǔ)短板，需要通過(guò)加大土地供應(yīng)來(lái)放松房地產(chǎn)供給的瓶頸，釜底抽薪地平抑房?jī)r(jià)?？紤]到土地供給釋放有一個(gè)過(guò)程，在這些城市采取一些臨時(shí)性的抑制房地產(chǎn)需求的政策也有必要。貨幣政策作為總量性的調(diào)控工具，其基調(diào)不應(yīng)因?yàn)椴糠殖鞘蟹績(jī)r(jià)的上升而轉(zhuǎn)向。