傳統(tǒng)商鋪?zhàn)馐矍闆r均不如住宅 開發(fā)商重整資源發(fā)力社區(qū)商業(yè)

住宅冷了 怎么沒人再提投資商鋪？

北京的住宅一旦遭遇調(diào)控，精明的投資者們往往將目光轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)、海外地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)甚至養(yǎng)老地產(chǎn)。就像2010年限購剛剛開始時(shí)，無論是開發(fā)商還是個(gè)人投資者都將蓬勃發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)視為新的藍(lán)海，大舉進(jìn)入。新的購物中心、商鋪也像雨后春筍一樣冒出。然而時(shí)過境遷，這次京城住宅再次遭遇寒冬，卻很少再聽到投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的聲音了。不僅如此，一些百貨頻頻關(guān)店，商鋪入不敷出的新聞也不斷爆出。曾經(jīng)受到投資者追捧“一鋪養(yǎng)三代”的理念似乎不再是金科玉律了。

底商價(jià)格竟被住宅反超

幾年前，做建材生意的祁先生，因?yàn)樽约旱慕ú恼箯d年年都被房東提價(jià)，覺得投資商鋪是一個(gè)細(xì)水長流，保值增值的好出路。于是在“一個(gè)店鋪吃三代”的感召下，用當(dāng)時(shí)手中的閑錢買了豐臺(tái)區(qū)三環(huán)新城的一套底商，準(zhǔn)備出租賺取穩(wěn)定收入。最終這套底商總價(jià)480萬，面積接近160平方米，單價(jià)僅在3萬元左右。對(duì)比當(dāng)時(shí)三環(huán)新城2.5萬元/平方米的住宅價(jià)格，祁先生感覺像是撿了大便宜，因?yàn)榘凑找话氵壿?，底商的單價(jià)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅的。

最初，和祁先生設(shè)想的一樣，這套面積既不太大也不太小，可做餐飲的底商并不乏追求者，很快他就以5年，每月1.5萬元的價(jià)格租了出去。當(dāng)時(shí)三環(huán)新城160平方米的住宅月租金也就5千多，底商的租金相當(dāng)于住宅的三倍。祁先生對(duì)北京青年報(bào)記者表示，他大概算了一下，即便一直不漲租金，27年也能回本了，而住宅靠出租，50年都不一定回本。

但是，事與愿違。

5年的租約在今年6月份到期了，祁先生卻痛心地發(fā)現(xiàn)，當(dāng)年不足2.5萬元的三環(huán)新城住宅最高已經(jīng)漲到了6萬元左右的單價(jià)，而他的商鋪在中介門店給出的參考價(jià)格只有650萬，單價(jià)僅4萬元/平方米左右。商鋪的價(jià)格居然被住宅反超了。雖然租金已經(jīng)可以漲到2.5萬元/月，依舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同等面積的住宅。但掛牌4個(gè)月都沒有成交，在張貼了多個(gè)廣告后，才不得不又降價(jià)1000元/月出租。這讓祁先生覺得，5年下來他的資產(chǎn)嚴(yán)重縮水了。

從“一鋪養(yǎng)三代”到“一鋪套三代”

“隨著商鋪的成熟，租金會(huì)逐年遞增，同時(shí)眾多商鋪組成的商圈也越來越成熟，成熟商鋪的房租每年可達(dá)5%—10%甚至高達(dá)20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅房的租金（1%—3%），5—10年的租金就可以收回投資成本，隨著租金的上漲，商鋪也在不斷增值。”這是很多開發(fā)商或投資者在轉(zhuǎn)手商鋪時(shí)最愛講的故事。但實(shí)際上，這樣的理想固然是豐滿的，但現(xiàn)實(shí)卻往往是骨感的。

“許多做得好的商業(yè)體，年收益能有3%-5%就已經(jīng)很不錯(cuò)了，一些商鋪業(yè)主或開發(fā)商為了賣鋪承諾幫租，甚至宣稱8%的年收益率，實(shí)際上泡沫非常大，也是基本無法實(shí)現(xiàn)的。”談到個(gè)人投資者對(duì)于商鋪投資熱情的冷卻，漢博商業(yè)研發(fā)中心總監(jiān)李永樂表示，這種趨勢短期內(nèi)不會(huì)有明顯改觀，畢竟北京住宅的年漲幅能輕松達(dá)到10%，而商鋪的租金收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到，出售更是鮮有接盤。因此，個(gè)人投資者確實(shí)在遠(yuǎn)離商鋪投資。

李永樂告訴北青報(bào)記者，商業(yè)地產(chǎn)的成功需要準(zhǔn)確的客戶定位，需要豐富的運(yùn)營功能與經(jīng)驗(yàn)，才能體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。尤其是在2010年之后，商業(yè)地產(chǎn)一度被視為投資藍(lán)海，大量開發(fā)商和個(gè)人投資者涌入，讓商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了供需失衡的局面，尤其是在二三線城市，商業(yè)的供應(yīng)量非常大。

李永樂舉例道，在昆明城中村改造上，對(duì)配建商業(yè)是有要求的，300多個(gè)城中村必須改造，必須拿出20%的部分做商業(yè)。類似的做法在成都等很多二三線城市都大同小異。結(jié)果幾年下來，開發(fā)商發(fā)現(xiàn)購物中心或者百貨不掙錢只能撤店，而個(gè)人投資者的商鋪、底商也同樣經(jīng)營困難。

也有業(yè)內(nèi)專家表示，商業(yè)地產(chǎn)是相當(dāng)復(fù)雜的。“商業(yè)地產(chǎn)需要統(tǒng)一招商、經(jīng)營管理。過度散賣是做不好商業(yè)的。”一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都容易導(dǎo)致一個(gè)結(jié)果：一鋪套三代。

規(guī)劃瓶頸與電商沖擊 導(dǎo)致商鋪?zhàn)饨鹑氩环蟪?/strong>