截止至11月30日，萬科股本結(jié)構(gòu)中，寶能持股25.40%、華潤持股15.29%、中國恒大持有14.07%、金鵬、德贏1號兩個資管計劃共計持股7.12%、安邦持股約為6.18%，個人股東劉元生持有1.23%。

在這場紛爭中，參與者從最初的萬科、寶能和華潤，變成現(xiàn)如今的萬科、寶能、華潤、安邦、恒大，未來是否會有更多機構(gòu)參與，無從得知。而隨著萬科股權(quán)結(jié)構(gòu)的變化直接決定了萬科未來的發(fā)展走向，即將到來的萬科董事會換屆改選會呈現(xiàn)何種結(jié)果，尤為值得關(guān)注。在12月3日證監(jiān)會主席劉士余怒喊“野蠻人”舉牌不規(guī)后，12月5日，保監(jiān)會突然發(fā)布信息，停止前海人壽萬能險的新業(yè)務(wù)，同時，叫停前海人壽、恒大人壽等6家險企的互聯(lián)保險業(yè)務(wù)，這一重磅消息給深處股權(quán)之爭中的萬科帶來一絲喘息的機會，不過，萬科股權(quán)之爭走勢依然復(fù)雜，最終走向何方仍沒有明確跡象。

地王

面粉貴過面包、樓面價高于周邊二手房價。這就是2016年土地市場的真實寫照。研究機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至12月12日，今年“賣地”收入超過千億元以上的城市達到7個，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。這些城市大致也與今年房價快速上漲的地區(qū)重合，它們分別為：南京、蘇州、上海、杭州、天津、合肥和武漢。其中，南京、蘇州、上海的土地出讓收入超過1500億元。將統(tǒng)計范圍擴大，土地出讓收入最高的50大城市今年以來合計土地出讓金額達到2.33萬億元，同比漲幅達34%。不少城市的土地成交溢價率、樓面價、土地成交額均超過了歷史記錄。而這主要源于上半年樓市銷售火爆，開發(fā)商有較強補貨沖動。

以10月為界，土地市場也出現(xiàn)類似樓市的冷熱“分水嶺”。在土地出讓方面，各地嚴(yán)防死守，不少城市提出設(shè)定土地出讓價格上限，有些要求開發(fā)商須使用自有資金，減少杠桿使用；也有的要求提高土地出讓金首付比例。甚至有些城市決定在出價一致的情況下，采用搖號方式?jīng)Q定買家。整體而言，在調(diào)控政策加碼情況下，未來一段時期地王將逐步降溫。

并購

調(diào)控當(dāng)前，樓市正日趨冷靜，而此前灼熱的樓市之“火”正在向著股權(quán)市場悄然轉(zhuǎn)移。2016年，可以說是中國房地產(chǎn)的并購年。比較吸引眼球的有：恒大收購萬科14.07%股權(quán)、中海并購中信地產(chǎn)、保利收購中航地產(chǎn)、綠地收購協(xié)信40%股權(quán)、融創(chuàng)收購融科、融創(chuàng)收購金科16.96%股權(quán)、恒大收購嘉凱城 52.78%股權(quán)然后又賣給融創(chuàng)、萬科并購印力 96.55%股權(quán)、中民投收購億達53.02%股權(quán)等等。

根據(jù)北京、上海兩大產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站公開信息的不完全統(tǒng)計，僅在11月，包括融創(chuàng)、恒大、陽光城、遠(yuǎn)洋、碧桂園、招商、保利等等在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，共同創(chuàng)造了超過300億元的股權(quán)變動。而在12月首周，房地產(chǎn)企業(yè)因股權(quán)變動發(fā)布公告的交易已經(jīng)突破百億規(guī)模。

樓市深度調(diào)整將導(dǎo)致更多的中小房企退出房地產(chǎn)行業(yè)或被收購，而大型品牌房企會在樓市下半場這個階段繼續(xù)“大魚吃小魚”，房地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應(yīng)將日益加劇。

3000億

五年前，很多房企覺得1000億元還是個遙遠(yuǎn)的目標(biāo)。

但是到了2016年，已經(jīng)有三家房企的銷售額突破了3000億元。12月2日，萬科發(fā)布公告稱，前11月累計實現(xiàn)銷售金額3413.6億元。12月5日，中國恒大集團發(fā)布公告稱，前11月累計合約銷售金額約達人民幣3488.5億元。12月11日，碧桂園公布實現(xiàn)合同銷售金額3000億元。

盡管從9月底以來，房地產(chǎn)市場連遭調(diào)控風(fēng)暴，從11月以后，陸續(xù)出臺的調(diào)控使得樓市整體銷售有所下滑、市場整體低迷。但從全年來看，2016年依然是樓市的“大年”，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額9.3萬億元，同比增長6.5%;商品房銷售面積13.6億平米，同比增長24.3%，銷售額10.3萬億元，同比增長37.5%。三家3000億房企的出現(xiàn)，銷售千億或許都進不了前十強的“尷尬”，讓我們或許迷茫國內(nèi)房企的發(fā)展方向，什么樣的規(guī)模、什么樣的房價才是天花板？又有什么樣的理論或戰(zhàn)略才能指導(dǎo)國內(nèi)房企的發(fā)展？

杠桿

樓市越來越高的杠桿推動了房價持續(xù)、大幅上漲，這是本輪房價周期有別于以往的突出特點。

近兩年來，利益驅(qū)動著房產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)中介、P2P平臺開發(fā)了多樣的金融產(chǎn)品，比如“首付貸”、“眾籌炒房”、“贖樓貸”等提供首付環(huán)節(jié)的金融服務(wù)。今年上半年房地產(chǎn)銷售市場的火爆行情，正是由于信貸的強勁支持，而過度的加杠桿事實上帶來了越來越大的房地產(chǎn)風(fēng)險。

從今年3月，“首付貸”就被監(jiān)管部門叫停，清理“首付貸”的行動也一直持續(xù)到現(xiàn)在，深圳、北京、上海等多地P2P平臺的“首付貸”產(chǎn)品下架。對于本輪房地產(chǎn)調(diào)控，不少專家認(rèn)為實質(zhì)核心就是降杠桿，以抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟金融風(fēng)險，特別是防范因此導(dǎo)致的可能對實體經(jīng)濟造成沖擊。多個城市嚴(yán)查首付貸，嚴(yán)禁用非自有資金繳付土地出讓價款，這些都是降杠桿的措施，體現(xiàn)了本輪房地產(chǎn)調(diào)控的特點和關(guān)鍵所在。

房地產(chǎn)稅

近日，國家土地總督察辦公室發(fā)出通知，開展推動地方不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度落地實施情況督察。這項制度落地開始搶時間，預(yù)示著完善和重構(gòu)房地產(chǎn)稅的主要障礙將被清除。12月9日，中共中央政治局召開會議，分析研究2017年經(jīng)濟工作。會議提出，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，這意味著房地產(chǎn)稅等長期政策有望加快落地。

近年來，關(guān)于房地產(chǎn)稅的改革話題一直備受關(guān)注，而房地產(chǎn)稅也被認(rèn)為是打壓房價的重要手段。房地產(chǎn)稅可起到正面效應(yīng)，有利于房地產(chǎn)業(yè)長期健康可持續(xù)地發(fā)展。但需要注意的是，房地產(chǎn)稅雖是一個必要選項，但并不能決定全局。當(dāng)前房價暴漲是多方面因素造成，如貨幣政策、信貸政策、土地供應(yīng)等，決策者需要對癥下藥、綜合施策。過度倚重稅收調(diào)節(jié)作用，未必能達到降房價的預(yù)期效果。不過，可以預(yù)見的是，房地產(chǎn)稅一旦征收，將成為地方政府可持續(xù)的收入來源，地方財政對賣地收入的依賴將明顯減小，而這對于當(dāng)前火熱的土地市場將起到平抑的作用，對于高企的房價或?qū)⒂兴徑狻?/div>