從單純的賣房到涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等其他領(lǐng)域，隨著樓市進(jìn)入白銀時(shí)代，開發(fā)商開始尋找新的藍(lán)海市場，但究竟哪一條賽道才有以往樓市的規(guī)模，從現(xiàn)在看未來，我們不得而知，房企能做的也只是全方位布局。眼下，就有一條明晰的賽道，我們可以從中探知未來，它就藏在鏈家研究院新發(fā)布的《租賃崛起》報(bào)告里。
4萬億大蛋糕
我國租房市場的規(guī)模有多大呢？從一組數(shù)字對(duì)比來看會(huì)更明了。
據(jù)鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)介紹，目前中國的租賃市場規(guī)模是1.1萬億，而房屋交易額大概是15萬億，這15萬億里包括10萬億的新房和5萬億的二手房，這樣算來，租房市場只占比約是7%。其中，北上廣深的租金交易額為2500億，房屋交易額為4.6萬億，比例在5%左右。
而美國的租金額規(guī)模是5千億美金，房屋交易規(guī)模大概是1萬億美金，1萬億里面美金90%是二手房，10%是新房。租賃與交易二者的比例是50%；而在日本，二者的比例更高，日本的租金規(guī)模是8千億人民幣，而房屋交易市場中，商品房開發(fā)的交易額僅四五千億。
站在以上數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，《租賃崛起》這一報(bào)告中預(yù)測(cè)：“2015-2016年中國租賃市場的規(guī)模大概在1.1萬億，2020年大概是1.6萬億，2025年大概是2.9萬億，2030年會(huì)超過4萬億。”
近兩年來，關(guān)于我國的租房市場，政府曾先后多次發(fā)文。其中，在2015年發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》中，提出大力推進(jìn)“購租并舉”的思路，租賃市場迎來政策紅利。雖然增長空間巨大，市場前景日趨明朗，但不可否認(rèn)的是，我國租房市場目前還存在很多問題，供應(yīng)總量不平衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、制度措施不完善，特別是供應(yīng)主體較為單一等問題。
在楊現(xiàn)領(lǐng)看來，供應(yīng)總量不平衡主要集中在一線城市；供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理主要表現(xiàn)在區(qū)域錯(cuò)配，也就是一線城市供應(yīng)不足，而三四線則不存在這樣的問題；第三個(gè)是人群不匹配，中高收入人群的需求正在上漲，但供給卻沒有增多，還有一塊是針對(duì)流動(dòng)人口的供給。
開發(fā)商的新角色
9月29日，北京推出海淀北部地區(qū)整體開發(fā)”永豐產(chǎn)業(yè)基地（新）HD00-0401-0062、0166、0158地塊等4宗地塊。10月14日，北京市規(guī)土委發(fā)布了關(guān)于這4宗地的補(bǔ)充公告。
公告明確，被納入試點(diǎn)的4宗地塊全部采用“限房價(jià)、競地價(jià)”的交易方式掛牌出讓，即地塊競價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí)則轉(zhuǎn)而競報(bào)自持商品房面積，而這部分面積將全部作為租賃住房不得銷售。
難以探知，這樣的土地新政是否有關(guān)于租房政策的考量，但從100%全部自持商品房的結(jié)果來看，這項(xiàng)舉措在改善租房上又邁出了一步。只不過，這種模式與以往房企只售不租的模式不同，對(duì)開發(fā)商又提出了新的挑戰(zhàn)。
據(jù)楊現(xiàn)領(lǐng)介紹：“目前國內(nèi)的租房市場是4411的格局，其中40%是中介，40%是二房東，10%是品牌公寓，剩下的10%是房東直租；而未來這樣的格局會(huì)演變成541，其中50%的機(jī)構(gòu)化管理，40%的中介租賃市場，還有10%的房屋分享。”
其中，40%的機(jī)構(gòu)化管理便是房企的機(jī)會(huì)。但要做好公寓這件事，企業(yè)必須首先是個(gè)房屋中介公司，其次是一家裝修公司，最后還是一個(gè)服務(wù)公司。這也意味著，要做好機(jī)構(gòu)化管理，房企必須加強(qiáng)自己的運(yùn)營能力，同時(shí)也可以與專業(yè)的房屋資產(chǎn)管理公司進(jìn)行合作。
據(jù)《租賃崛起》報(bào)告調(diào)查顯示，日本的房地產(chǎn)租賃市場除了做專業(yè)托管的企業(yè)，最大的其實(shí)是三井、住友、三菱等開發(fā)商。三井是日本最大的房地產(chǎn)企業(yè)，它已經(jīng)形成一個(gè)從開發(fā)-商業(yè)-建筑-資產(chǎn)管理的產(chǎn)業(yè)閉環(huán)，所以三井不光是日本最大的開發(fā)企業(yè)，而是日本最大的二手房中介公司，還是日本最大的物業(yè)管理公司。“五到十年之后，中國最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定跟這個(gè)趨同。”楊現(xiàn)領(lǐng)表示。
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