原本，中國(guó)房地產(chǎn)應(yīng)該還有10年至15年的黃金時(shí)間，也可以說(shuō)白銀時(shí)代。但是2016年中國(guó)房地產(chǎn)的持續(xù)爆漲，讓我們對(duì)未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)的走勢(shì)感到憂慮，這樣的走勢(shì)很可能葬送中國(guó)房地產(chǎn)，甚至是中國(guó)經(jīng)濟(jì)！

我們把中國(guó)房地產(chǎn)分為三個(gè)階段：（1）1999年至2007年，我們稱(chēng)之為經(jīng)濟(jì)自然增長(zhǎng)階段；（2）2008年至2014年，我們稱(chēng)之為貨幣增長(zhǎng)階段；（3）2015年至現(xiàn)在，我們稱(chēng)之為新金融階段。

2015年9月份到現(xiàn)在，處于非理性極端階段，主要表現(xiàn)為：（1）信貸在急劇放大，尤其是個(gè)人貸款和房地產(chǎn)企業(yè)信貸方面，成倍數(shù)增長(zhǎng)；（2）土地價(jià)格在海量信貸以及較低利率的推動(dòng)下急劇上升，也成倍數(shù)上漲；（3）房地產(chǎn)價(jià)格在土地價(jià)格以及海量信貸的推動(dòng)下，當(dāng)然也成倍數(shù)增長(zhǎng)。

可以說(shuō)，2015年9月到現(xiàn)在的房地產(chǎn)已經(jīng)不是房地產(chǎn)，已經(jīng)從商品屬性全部轉(zhuǎn)為資本或金融屬性，已經(jīng)和需求、房租比等各項(xiàng)指標(biāo)無(wú)關(guān)，而和利率、信貸、M2、杠桿率密切相關(guān)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)已經(jīng)成為標(biāo)準(zhǔn)化的金融產(chǎn)品。

那么，大家最關(guān)心的，中國(guó)的房地產(chǎn)未來(lái)的走勢(shì)會(huì)如何呢？前段時(shí)間國(guó)內(nèi)很多學(xué)者、專(zhuān)家對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)提出兩種模式：（1）日本模式；（2）俄羅斯模式。

日本模式，估計(jì)很多人已經(jīng)較為清楚，日本國(guó)房地產(chǎn)從1971年大幅上漲，然后在1991年徹底beng盤(pán)，甚至到現(xiàn)在房地產(chǎn)依然處于低谷。算起來(lái)，日本房地產(chǎn)大約有20年的大幅上漲時(shí)間，而我們中國(guó)房地產(chǎn)從1999年算起，目前已經(jīng)17年了。

俄羅斯模式，俄羅斯主要是石油經(jīng)濟(jì)，因?yàn)橹еa(chǎn)業(yè)單一，在2014年前受到歐美經(jīng)濟(jì)打壓和制裁，同時(shí)石油價(jià)格急劇下跌，從而導(dǎo)致俄羅斯經(jīng)濟(jì)快速下滑，俄羅斯采取的是放棄匯率而保房?jī)r(jià)的策略，即房?jī)r(jià)沒(méi)有大幅下滑而匯率急劇下跌。

實(shí)際上我們看來(lái)，如果以美元計(jì)算，日本模式和俄羅斯模式?jīng)]有本質(zhì)的區(qū)別，房地產(chǎn)價(jià)格都處于嚴(yán)重下跌狀態(tài)，同時(shí)此期間日本和俄羅斯經(jīng)濟(jì)都存在大幅下跌的情況。無(wú)論何種模式，我們看到的結(jié)局是日本和俄羅斯的老百姓日子不好過(guò)了，這才是根本！

我們說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)走勢(shì)不取決于房地產(chǎn)，而實(shí)際上取決于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)。

首先我們看下為什么2016年房地產(chǎn)突然大熱。最核心的原因就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)不賺錢(qián)了，很多實(shí)體經(jīng)濟(jì)根本經(jīng)營(yíng)不下去，導(dǎo)致：（1）實(shí)體企業(yè)主不再投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而將資金轉(zhuǎn)移到虛擬經(jīng)濟(jì)，民間投資增速數(shù)據(jù)就可以說(shuō)明這點(diǎn)；（2）銀行將原本信貸給企業(yè)的資金轉(zhuǎn)而信貸給房地產(chǎn)業(yè)，大家看1到7月份的信貸數(shù)據(jù)就明白；（3）政府的產(chǎn)業(yè)園、新城，除了土地已經(jīng)沒(méi)有更多的企業(yè)，進(jìn)而更加轉(zhuǎn)向土地財(cái)政

其次，目前來(lái)看，中國(guó)除了房地產(chǎn)業(yè)以及少數(shù)的產(chǎn)業(yè)如高科技、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，實(shí)際上很多產(chǎn)業(yè)處于嚴(yán)重的下滑之中。這更加突顯房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性。

因此，我們才看到由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大幅下滑導(dǎo)致房地產(chǎn)的火熱，這是房地產(chǎn)火熱背后的實(shí)質(zhì)原因。也因此，判斷房地產(chǎn)的未來(lái)走勢(shì)，須從中國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型角度來(lái)看。

現(xiàn)在來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有徹底進(jìn)入底部區(qū)域，很可能繼續(xù)處于L型狀態(tài)，時(shí)間可能為3至5年，也許更長(zhǎng)。

然而，讓我們擔(dān)憂的是：在中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的3至5年中，中國(guó)的房地產(chǎn)走勢(shì)可能已經(jīng)基本成型。我們認(rèn)為這種“可能”已經(jīng)成為“必然”，因?yàn)?016年超熱的房地產(chǎn)趨勢(shì)，已經(jīng)讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型進(jìn)入死角。

我們現(xiàn)在看到的現(xiàn)象是：2016年的房地產(chǎn)火熱，讓更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)，很少的資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，房地產(chǎn)已經(jīng)成為“壓死”產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的砝碼。

因此，我們判斷未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)可能存在三種可能：（1）突然beng盤(pán)，如日本模式；（2）橫盤(pán)模式，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，中國(guó)政府可能采取管制模式導(dǎo)致房地產(chǎn)處于橫盤(pán)模式；（3）類(lèi)似于俄羅斯模式，導(dǎo)致中國(guó)匯率突然較大幅度下跌；但是由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)眾多、外匯儲(chǔ)備較大而不太可能出現(xiàn)俄羅斯匯率beng盤(pán)的現(xiàn)象。

小禾智庫(kù)認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)最可能的模式是中國(guó)的房地產(chǎn)在一段時(shí)間處于橫盤(pán)模式，即中國(guó)政府因?yàn)榉康禺a(chǎn)可能會(huì)陷入CRISIS狀態(tài)，進(jìn)而采取措施鎖住二手房市場(chǎng)，導(dǎo)致所有房地產(chǎn)處于有價(jià)無(wú)市狀態(tài)，這可能是最可能的模式。

因此，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)的走勢(shì)，目前看充滿著不確定性。但是我們要了解，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)嚴(yán)重阻礙中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)又是支撐房地產(chǎn)價(jià)格的核心和實(shí)質(zhì)。