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  • 美聯(lián)儲加息對中國房地產(chǎn)會有哪些影響?

    2017年01月12日 13:46
    首先看看中國房地產(chǎn)的核心影響因素。
    我們小禾智庫提出過房地產(chǎn)的價格模型:
    (1)土地價格;(2)商品價格;(3)資源價格;(4)金融價格;
    也進一步提出過影響房地產(chǎn)的核心要素:
    (1)貨幣總量;(2)人口因素;(3)城市化因素;(4)土地供應量。
    那么,我們必須分析一下美聯(lián)儲加息對房地產(chǎn)的價格模型有什么影響?對房地產(chǎn)的核心要素有什么影響,然后推倒它們對房地產(chǎn)價格的影響以及未來走勢的影響。
    美聯(lián)儲加息對中國的貨幣存在什么樣的影響呢?小禾智庫認為:
    (1)美聯(lián)儲加息后必然提升中國的基準利率,從而影響各種資產(chǎn)的價格;
    (2)美聯(lián)儲加息后,必然導致中國的資金外流問題,這是必然的影響。因此必然導致中國的貨幣總量下降。
    (3)美聯(lián)儲加息后,中國的M2速度必然受到影響,因此M2速度必然不斷下滑。
    因此,我們看到中國的貨幣總量受到較大的影響,即貨幣總量增速處于下跌的過程;同時,我們也必須看到國內(nèi)貨幣價格在抬高,即利率提升;從而,我們國內(nèi)的流動性必然受到較大的影響,即流動性趨于緊張的情況。
    由上,美聯(lián)儲加息必然影響房地產(chǎn)核心要素之一的貨幣總量,但是不會影響房地產(chǎn)核心要素的人口要素、城市化因素,可能影響部分的土地供應量以及土地價格問題:
    (1)中國的大城市化目前還處于中前期階段,因此土地財政依然起到關(guān)鍵作用。
    (2)中國的人口依然向大城市、大城市圈匯聚,反而可能受到美聯(lián)儲加息的影響更加向大城市匯聚。
    (3)因為中國的城市化需要有效的控制土地供應量,其在流動性緊張的情況、利率抬高的情況下可能在價格上會處于下跌的情況。
    因此,我們看到美聯(lián)儲加息對我們房地產(chǎn)影響最大的是貨幣,但是我們必須知道貨幣就是水龍頭,如果水龍頭水小了,其必然大幅影響房地產(chǎn)價格。
    另一個方面,從價格模型上,美聯(lián)儲加息對我們最主要的影響在于金融價格、土地價格,而資源價格、商品價格不會收到較大影響,這些屬于國內(nèi)因素。
    對于美聯(lián)儲對中國貨幣、金融的影響,小禾智庫認為
    (1)中國的利率可能會較大幅度抬高,可能影響的范圍是0.5%-1%左右。
    (2)中國的貨幣流動性可能會縮減10%左右。
    (3)因此,中國的資產(chǎn)價格可能會呈一定幅度的下跌,下跌幅度在5%-10%左右。
    (4)RMB匯率可能下跌幅度在5%-10%左右。其下跌的幅度和資產(chǎn)價格下跌的幅度類似。
    對應到房地產(chǎn)上,我們認為中國的房地產(chǎn)主要受的影響為:
    (1)金融價格會下跌5%-10%左右;
    (2)土地價格也會下跌,但是下跌城市各地不同,而我們估計一線城市因為供應量的問題可能不會下跌,而二線房地產(chǎn)因為貨幣供應、流動性問題可能導致5%左右的下跌。
    因此,小禾智庫預測:
    (1)2017年,一線城市的房地產(chǎn)可能稍微下跌,下跌幅度在5%左右;
    (2)而二線城市下跌的幅度會大些,可能在10-15%左右;
    (3)至于四、五線城市因為其現(xiàn)在的問題主要是庫存太高的問題,影響其價格的因素反而和美聯(lián)儲加息關(guān)系不大,當然也會因為一、二線房地產(chǎn)價格波動而出現(xiàn)價格上的波動。
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