我們知道1991年的日本、2008年的美國、2010年的南歐，還有1998的東南亞都發(fā)生過慘烈的房地產(chǎn)資產(chǎn)下跌事件，但是為什么下跌？核心原因是什么？那么中國未來房地產(chǎn)會(huì)如何呢？相信大家非常關(guān)心。
1、1991年的日本房地產(chǎn)開始下跌，后續(xù)的故事大家都已經(jīng)知道。
那么，日本房地產(chǎn)為什么會(huì)下跌呢？小禾智庫認(rèn)為：
（1）最大的引子是1985年美國美元指數(shù)太高、利率提高，從而導(dǎo)致美國出現(xiàn)巨大的貿(mào)易逆差、導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題。
（2）1995年日本和美國等簽署廣場(chǎng)協(xié)議，從而導(dǎo)致日本本幣快速升值，全球熱錢大量涌入，使得國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格快速上升，尤其是房地產(chǎn)、金融資產(chǎn)，快速形成巨大的泡沫。
（3）1990年的日本股市beng盤，就是日本資產(chǎn)泡沫太大的原因；當(dāng)然日本央行連續(xù)加息是在主動(dòng)刺破泡沫。
（4）1991年的房地產(chǎn)問題，則是日本金融危機(jī)后的后遺癥，整個(gè)金融系統(tǒng)處于流動(dòng)性嚴(yán)重緊張狀態(tài)，資產(chǎn)價(jià)格必然下跌；但是因?yàn)橹胺績(jī)r(jià)實(shí)在過高，導(dǎo)致出現(xiàn)連鎖反應(yīng)。
因此，我們看到日本的房地產(chǎn)危機(jī)，是過去多少年金融、房地產(chǎn)泡沫積累，只不過日本政府主動(dòng)刺破，采用硬著陸方式。
2、2000年至2001美國科技泡沫的破滅，則是導(dǎo)致美國2008年次貸危機(jī)的核心原因。
（1）美聯(lián)儲(chǔ)在美國科技泡沫破滅的時(shí)候，為了保證美國經(jīng)濟(jì)不受巨大的影響，連續(xù)開始降息；
（2）同時(shí)，放開房地產(chǎn)管制，不斷降低房地產(chǎn)購買的條件。
（3）2006年左右，美國房地產(chǎn)走向頂峰，零首付政策導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)巨大的泡沫。
（4）而同時(shí)進(jìn)行的資產(chǎn)債券化導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款被創(chuàng)新成新的金融資產(chǎn)，在全球各地進(jìn)行銷售和配置。
（5）因?yàn)槊绹?jīng)濟(jì)連續(xù)下跌，并沒有新的增長(zhǎng)點(diǎn)，而導(dǎo)致房地產(chǎn)還貸等方面出現(xiàn)嚴(yán)重問題，繼而嚴(yán)重影響各種和房地產(chǎn)貸款相關(guān)的金融資產(chǎn)。
（6）2008年美國開始爆發(fā)和房地產(chǎn)密切相關(guān)的次貸危機(jī)，從而導(dǎo)致美國金融危機(jī)，進(jìn)一步導(dǎo)致全球的流動(dòng)性問題，最后的結(jié)果就是我們看到的房地產(chǎn)大幅下跌。
我們看到，信貸開放、金融自由化實(shí)際上美國次貸危機(jī)的核心殺手。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)停滯則是根本的原因，如果美國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，2008年的美國次貸危機(jī)不一定發(fā)生。
3、2010年的歐洲債務(wù)危機(jī)，根本是經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了問題，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)嚴(yán)重下跌。
不管是否存在美國的次貸問題，歐洲的債務(wù)危機(jī)也都將出現(xiàn)，這是因?yàn)闅W洲經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)嚴(yán)重的下滑，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)已經(jīng)無法支撐各國ZF的財(cái)政支出，因此必然會(huì)導(dǎo)致因?yàn)樨?cái)政嚴(yán)重危機(jī)而出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)問題。
（1）美國次貸危機(jī)引起的流動(dòng)性導(dǎo)致歐洲金融系統(tǒng)出現(xiàn)問題；
（2）歐洲的金融危機(jī)開始全面爆發(fā)；
（3）ZF債務(wù)問題全部顯露，金融系統(tǒng)和國家財(cái)政全部出現(xiàn)問題；
（4）進(jìn)而，資產(chǎn)價(jià)格全部快速下跌，包括金融資產(chǎn)和房地產(chǎn)；
（5）房地產(chǎn)在此之后出現(xiàn)斷崖式下跌。
因此，我們看到歐洲的房地產(chǎn)下跌雖然是金融危機(jī)引起的，實(shí)際上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)滯后等原因造成的，房地產(chǎn)下跌是必然結(jié)果。
4、1997年的東南亞危機(jī)，核心本質(zhì)也是經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題。
（1）1997年東南亞各國經(jīng)濟(jì)瘋狂發(fā)展；
（2）大量資金大量涌入。
（3）但是，各國經(jīng)濟(jì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、技術(shù)等原因出現(xiàn)停滯；
（4）因此資金開始大幅外流；
（5）各種ZF開始提高利率，持有本國貨幣；
（6）美國加息背景下，強(qiáng)美元周期到來導(dǎo)致東南亞國家貨幣出現(xiàn)beng盤。
（7）對(duì)應(yīng)的，發(fā)生房地產(chǎn)beng盤。
因此，東南亞的經(jīng)濟(jì)危機(jī)表面上強(qiáng)美元周期造成的，實(shí)際上是經(jīng)濟(jì)停滯所引發(fā)的大量資金外流、本國貨幣beng盤所帶來的必然后果。
5、日本是典型的資產(chǎn)泡沫問題，實(shí)質(zhì)也是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)脫實(shí)入虛，而美國則是經(jīng)濟(jì)停滯不前所帶來的信貸出現(xiàn)問題，歐洲則是ZF財(cái)政出現(xiàn)嚴(yán)重問題，對(duì)于東南亞更是經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題。
總體上，日本、歐洲、美國、東南亞的危機(jī)基本上都是經(jīng)濟(jì)停滯后導(dǎo)致的后果，房地產(chǎn)beng盤基本上是附帶產(chǎn)品。
那么對(duì)于中國而言，日本、歐洲、美國、東南亞的問題對(duì)我們具有非常重要的參考價(jià)值，那就是無論哪個(gè)地區(qū)、國家發(fā)生的房地產(chǎn)問題，核心依然是經(jīng)濟(jì)問題。只要經(jīng)濟(jì)發(fā)展的很好，就不太可能導(dǎo)致房地產(chǎn)出事，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不好出現(xiàn)嚴(yán)重的停滯問題，就會(huì)出現(xiàn)金融問題，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)問題。
因此，小禾智庫認(rèn)為，房地產(chǎn)危機(jī)核心原因是經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)了嚴(yán)重問題，只是各國的引發(fā)因素不同而已，如金融問題、如泡沫問題、如匯率問題等等。
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