看了一個多月房子，在北京工作了近十年的李英越來越焦慮，眼看著女兒2017年下半年就要上小學(xué)了，按照規(guī)定，必須要在4月份完成過戶登記學(xué)籍，但現(xiàn)實似乎比他想象更為嚴峻，“上周看上一套西城的學(xué)區(qū)房，單價14萬多點，定金也交了，第二天被人搶走了。”1月10日，在北京西城區(qū)一家中介門店里，李英一邊等中介查詢房源，一邊說。
為了讓女兒能夠進入西城區(qū)某重點小學(xué)，2016年國慶節(jié)前后，李英陸續(xù)賣掉了在北京遠郊投資的房產(chǎn)，下定決心要買一套該小學(xué)的學(xué)區(qū)房，“我知道西城的學(xué)區(qū)房比較搶手，但沒想到這么搶手。”
李英住在西城區(qū)與海淀交界處，工作也在西城區(qū)，他并不滿意目前住房劃片的區(qū)重點小學(xué)，但要把女兒送入那所中意的小學(xué)顯然并不容易，李英所在的西城區(qū)是北京市重點中小學(xué)校最為集中的區(qū)域，也是競爭最為激烈的區(qū)域。
經(jīng)濟觀察報根據(jù)房天下公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京市具有學(xué)區(qū)房資源的55所市重點小學(xué)中，西城區(qū)占15所，重點學(xué)校的聚集和穩(wěn)定的升學(xué)率使得西城區(qū)成為北京市學(xué)區(qū)房價格最高的區(qū)域。同時由于西城區(qū)學(xué)區(qū)房普遍建設(shè)年代久遠，使得李英的選擇格外困難。
據(jù)不完全統(tǒng)計，北京市、區(qū)重點小學(xué)7成以上分布在東城、西城、海淀和朝陽四個區(qū)內(nèi)，密云、懷柔、延慶和平谷四個區(qū)重點小學(xué)幾乎為零。優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺和分布不平衡造成部分區(qū)域重點學(xué)區(qū)房成為搶手資源。
什么是學(xué)區(qū)房
學(xué)區(qū)房有廣義和狹義之分，中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認為，從一般意義而言，全國所有的住宅都可以稱為學(xué)區(qū)房，人們平時所指的學(xué)區(qū)房專指重點學(xué)區(qū)房，即重點中小學(xué)校所劃片之內(nèi)的住宅小區(qū)。
就北京而言，有市重點學(xué)校和區(qū)重點學(xué)校，近年北京市教委還把一些非重點學(xué)校劃入重點學(xué)校名下，成為重點學(xué)校的分校或者分部，“比如史家小學(xué)通州分校，它旁邊的房子算不算學(xué)區(qū)房？”張大偉說。不論是廣義還是狹義上說，學(xué)區(qū)房都很難有一個精準的定義。
根據(jù)房天下公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京全市擁有在售學(xué)區(qū)房資源的438所小學(xué)中，朝陽區(qū)有82所，海淀區(qū)有74所，東城區(qū)有62所，西城區(qū)有65所，豐臺區(qū)有51所，這些區(qū)域也是北京市房價最高的區(qū)域。
這些學(xué)區(qū)房劃分的依據(jù)是什么呢？
據(jù)張大偉介紹，北京市各區(qū)學(xué)區(qū)和一個小區(qū)歸屬哪個學(xué)區(qū)、哪個學(xué)校，由北京市教委統(tǒng)一劃分，以千人為單位結(jié)合一個區(qū)域的教育資源和人口密度進行分配。
首先，北京市每個區(qū)會產(chǎn)生一定數(shù)量的學(xué)區(qū)，人口密度較大的區(qū)如朝陽區(qū)學(xué)區(qū)較多，反之人口密度較低的區(qū)學(xué)區(qū)也較少。
公開數(shù)據(jù)顯示，海淀區(qū)共分為17個學(xué)區(qū)，朝陽區(qū)分15個學(xué)區(qū)，東城區(qū)分8個學(xué)區(qū)，西城區(qū)分11個學(xué)區(qū)。
每個學(xué)區(qū)又會有數(shù)量不等的學(xué)校，根據(jù)就近入學(xué)原則，每個學(xué)區(qū)中的每所學(xué)校，都有相對應(yīng)一個或多個小區(qū)，這些小區(qū)的住宅就是廣義上的學(xué)區(qū)房，而重點學(xué)校的學(xué)區(qū)房就是競爭激烈的狹義學(xué)區(qū)房。
按照這一劃分原則，有的學(xué)校只對應(yīng)一個小區(qū)，也有的學(xué)校對應(yīng)多個小區(qū)；同理，有的小區(qū)只面對一所學(xué)校，也有的小區(qū)會劃分到多所學(xué)校。因而，同一個小區(qū)內(nèi)，有的住宅是炙手可熱的重點學(xué)區(qū)房，有的住宅只是普通學(xué)區(qū)房。
這也就是所謂的單校劃片和多校劃片的區(qū)別，所謂單校劃片，指為一個學(xué)校劃定一個區(qū)域，只要符合條件的都可以進入這所學(xué)校；而多校劃片指為多個學(xué)校劃定一個區(qū)域，符合條件的可以選擇其中一所學(xué)校。
如果多校劃片中有一所學(xué)校為重點學(xué)校，其他幾所為非重點，重點學(xué)校完成招生計劃后，在學(xué)生自愿的前提下，對該區(qū)域的學(xué)生進行電腦派位，即以抽簽方式?jīng)Q定某一名學(xué)生進入哪所學(xué)校。
7成以上學(xué)區(qū)房集中在4個區(qū)
在北京二手房市場，重點學(xué)區(qū)房價格漲幅較普通學(xué)區(qū)房大，以西城區(qū)為例，從2016年8月份至2017年1月份，二手房成交均價上漲了19636元/平方米，同期重點學(xué)區(qū)房均價上漲了24600元/平方米。
在二手存量房領(lǐng)域，中指院報告顯示，北京重點學(xué)區(qū)房供應(yīng)套數(shù)在全市存量房占比只有10%左右，且北京重點學(xué)區(qū)房分布不均衡，根據(jù)北京十三五規(guī)劃中人口疏解政策，各個區(qū)入學(xué)難易度也不相同。
《北京市教育委員會關(guān)于2016年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的意見》要求，北京戶籍或非京籍適齡兒童按照各區(qū)教委劃定的學(xué)校服務(wù)片參加人口信息采集，免試就近入學(xué)。北京戶口適齡兒童需要提供入讀學(xué)校所在區(qū)居住證明，非京籍適齡兒童需要其父母或其他法定監(jiān)護人持有在京就業(yè)證明、在京實際住所證明、全家戶口薄、在京暫住證和戶籍所在地出具的在當?shù)貨]有監(jiān)護證明等相關(guān)材料。
具體入學(xué)條件由各區(qū)教委制定，東城區(qū)和西城區(qū)不僅要求在本區(qū)實際居?。ǚ慨a(chǎn)或公租房），而且還要求監(jiān)護人在本區(qū)域工作，這就極大提高了入學(xué)門檻，而海淀和朝陽等區(qū)域條件相對寬泛，此外，各所學(xué)校也設(shè)定了不同的入學(xué)門檻。
但無論哪個區(qū)、哪所重點學(xué)校，房產(chǎn)是一個絕對性指標，由此催生了重點學(xué)區(qū)房不斷被熱炒和爭搶。
李英畢業(yè)參加工作后，一直居住、工作在西城區(qū)，相關(guān)條件已經(jīng)具備，但如果想要讓女兒進入重點小學(xué)，他必須要有一套重點學(xué)區(qū)房。
據(jù)房天下公布房源數(shù)據(jù)顯示，北京市有學(xué)區(qū)房供應(yīng)的市重點和區(qū)重點小學(xué)共有175所，其中東城、西城、海淀和朝陽四個區(qū)占比超過72%，單西城區(qū)數(shù)量就達到39所，超過大興、通州、昌平、順義、房山、石景山、門頭溝、密云、懷柔、延慶和平谷等11個區(qū)總量。
中指院的報告顯示，從師資配比來看，西城區(qū)為1：15.1，東城區(qū)為1：13.67，海淀區(qū)為1：21.06，朝陽區(qū)為1：16.67，從中可以看出，東城、西城入學(xué)條件較為嚴苛，師資配比相對寬松，海淀區(qū)師資配比相對緊張。
從中考升學(xué)率來看，中考分數(shù)超過550分占總考生比例，東城為25.5%，海淀為25.41%，西城22.06%，朝陽為14.19%，而且在高考方面，海淀一本升學(xué)率最高，西城則采取固定錄取率，因此，東西海三區(qū)較朝陽更有優(yōu)勢。
學(xué)區(qū)房資源豐富也導(dǎo)致這幾個區(qū)域房價堅挺，同一區(qū)域、相同品質(zhì)的住宅，重點學(xué)區(qū)房和普通住宅均價相差達30%。
以海淀區(qū)知春路附近某小區(qū)為例，基本條件均相同，但擁有重點中小學(xué)入學(xué)名額的均價在11萬左右，而不是重點學(xué)區(qū)的價格在8萬元左右，在價格較高的西城區(qū)，這一差距更為懸殊。
重點學(xué)區(qū)房價格相差較大
在北京市重點學(xué)區(qū)房價格方面，西城區(qū)最高。
目前政府部門和相關(guān)機構(gòu)并沒有北京學(xué)區(qū)房詳細權(quán)威數(shù)據(jù)，根據(jù)房天下數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京市重點學(xué)區(qū)房最高價前10名中，有7所位于西城區(qū)，其中宏廟小學(xué)、皇城根小學(xué)和奮斗小學(xué)學(xué)區(qū)房最高均價都突破17萬元/平方米，排名第10的中關(guān)村三小學(xué)區(qū)房最高均價達到14.8萬元/平方米。
區(qū)重點學(xué)區(qū)房價格最高的前10所學(xué)校中，西城區(qū)也占據(jù)7所，價格較市重點學(xué)區(qū)房低2萬元/平方米，其中西單小學(xué)、西什庫小學(xué)和力學(xué)小學(xué)最高均價均突破15萬元/平方米。其他3所均在東城區(qū)，價格也均突破13萬元/平方米。
4個重點學(xué)區(qū)房資源較為豐富的區(qū)域中，價格相對較低的，學(xué)校分布相對均衡，市重點最低均價10所學(xué)校中，朝陽區(qū)的花家地實驗小學(xué)最低均價最低，為35697元/平方米，東城區(qū)的北京第一師范附屬小學(xué)最低均價為39751元/平方米，其他幾所學(xué)校的學(xué)區(qū)房最低均價也都突破4萬元/平方米。
除了價格，對學(xué)區(qū)房購買者而言，房源也是一個值得關(guān)注的因素，從一個市重點學(xué)校對應(yīng)一個小區(qū)平均供應(yīng)量來看，海淀區(qū)和東城區(qū)供應(yīng)較為緊張，其中北師大實驗小學(xué)為零供應(yīng)，天壇東里小學(xué)2個小區(qū)供應(yīng)量只有38套，北京第一師范附屬小學(xué)11個小區(qū)供應(yīng)量只有60套。
從區(qū)重點學(xué)校對應(yīng)學(xué)區(qū)房來看，朝陽區(qū)的三里屯小學(xué)供應(yīng)量只有3套，朝陽外國語學(xué)校北苑分校小學(xué)部供應(yīng)量只有32套，西城區(qū)的北長街小學(xué)學(xué)區(qū)房供應(yīng)量只有5套，傳媒大學(xué)附小8個小區(qū)供應(yīng)量也不過71套。
但也有部分區(qū)域?qū)W區(qū)房供應(yīng)量較為充足，如果按照每個小區(qū)在一個重點學(xué)校的房源平均供應(yīng)量來看，崇文小學(xué)每個小區(qū)平均供應(yīng)量為1262套，北工大附中首城國際校區(qū)為1181套，望京實驗學(xué)校為832套。
與北京全市整體供應(yīng)量相比，重點學(xué)區(qū)房供應(yīng)量明顯偏低，據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，北京存量房市場中，重點學(xué)區(qū)房占比只有10%左右，多為老破小，房齡超過15年的重點學(xué)區(qū)房占比超過65%。
李英中意的小學(xué)對應(yīng)28個小區(qū)，均價從6萬到16萬不等，他看上某小區(qū)均價14萬/平方米，并不是價格最高的小區(qū)，“兩年前我一個同事買的這個小區(qū)，才7萬多，現(xiàn)在已經(jīng)漲到14萬了。”這意味著李英同事房產(chǎn)兩年增值1000多萬元。
李英現(xiàn)在居住的小區(qū)屬于高檔公寓，均價也達到12萬元/平方米，“我現(xiàn)在住的環(huán)境比這個起碼強十倍，但價格還沒這個高呢！”李英雖然也抱怨學(xué)區(qū)房價格堅挺，但他也認為，即便從投資因素考慮，也值得入手。
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