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  • 一線城市房貸收緊 樓市“清淡”背后不“清淡”

    2017年02月11日 14:35
    來源:中國廣播網(央廣網)
    據經濟之聲《天下財經》報道,以北京為首,上海、廣州、杭州等國內一線城市開始上調房貸利率,這意味著房地產市場的錢袋子兩頭都已經收緊,因為供給端房企融資監(jiān)管去年開始就已經加強,如今需求端利率也進一步調整,分析認為流動性收緊將是今年房地產市場主基調和最核心影響因素。
    一線城市房貸收緊
    “北京收緊房貸折扣,要求不低于基準利率九折,二套房按揭期限不超過25年”的消息就像一塊石頭投進本不平靜的湖面,引起的反響大了很多。昨天一天,其他一線城市房貸收緊的消息,也紛紛傳來。
    在廣州,郵儲銀行、興業(yè)銀行、廣州農商行等多家銀行將首套房優(yōu)惠利率從8.5折上調到了9折及以上;
    在上海,中小商業(yè)銀行為緩解住房貸款余額壓力,鼓勵房貸客戶提前還款,甚至可減免提前還款違約金;
    而在杭州,不僅優(yōu)惠折扣收縮,優(yōu)惠貸款審批也變得更難。記者分別致電在杭州經辦房貸業(yè)務的銀行,曾經被認為利率最寬松的郵儲銀行,剛剛上調首套房利率折扣,個貸經理徐海文說:“首套房95折,剛調整了,現在沒辦法,全部都在調整。”
    目前來看,折扣上調倒還是少數,杭城大多數銀行首套房貸依然可以享受9折優(yōu)惠,外資銀行的折扣還是在8.2-9折之間。盡管如此,房貸審批越卻來越嚴格,也已經實際影響到了部分成交,杭州城西一家開發(fā)企業(yè)銷售人員說:“我們有個客戶定了排屋,本來銀行說還有政策可以貸款的,后來等他定了以后,銀行又說不能貸了,說現在政策管得非常嚴。介于可貸款和不可貸款之間,就不能貸了。”
    商業(yè)銀行開始調整信貸
    受到調控政策的影響,部分銀行額度控制越發(fā)嚴格。某資深業(yè)內人士表示:“按道理一季度應該比較寬裕,但今年感覺有點緊張。我了解下來應該不是額度的問題,而是國家政策導向的問題。”
    在楊紅旭看來,這是住房按揭貸款在經歷了去年過快增長之后,今年商業(yè)銀行開始調整信貸結構。
    楊紅旭說:“整個2016年,商業(yè)銀行的房貸利率折扣可以打到85折,現在大部分都提到了9折左右甚至更高,二套房貸進一步嚴格化。這既反映出商業(yè)銀行領會中央調控樓市和央行窗口指導的意圖,又反映出它們?yōu)榱俗陨砩虡I(yè)利益,提高利率,控制結構。”
    成交量下滑也很明顯
    除了房貸利率收緊,成交量的下滑也很明顯。中國指數研究院發(fā)布的數據顯示,上周全國樓市整體上呈現出成交繼續(xù)下行態(tài)勢,二線城市環(huán)比降幅明顯。去年成交量和價格上漲明顯的蘇州、南京、合肥等城市,在嚴格的調控政策之下,成交量下滑尤其明顯。
    比如蘇州,春節(jié)連續(xù)四天零成交。春節(jié)歷來是樓市“淡季”,然而雞年春節(jié)尤其冷清,統計數據顯示,7天假期,蘇州商品住宅僅成交12套,為去年春節(jié)的一半。一時間,“樓市拐點”一說又甚囂塵上。
    周先生是蘇州工業(yè)園區(qū)一家房產中介的負責人,2013年到2016年4個春節(jié),因為門店業(yè)務繁忙,他都沒有回老家過年,沒想到今年春節(jié),店里的成交量竟然為零:“春節(jié)期間我們店里基本沒什么成交,就春節(jié)之前我們做了一套新房代理的,二手房基本沒有,現在市場確實不盡人意,正月十五過后再看吧。”
    統計顯示,今年1月,蘇州市區(qū)二手房成交延續(xù)了去年12月交易下滑的慣性,1月1號到31號共計成交3051套,其中,1月27號到1月30號,連續(xù)4天成交為零。價格方面,1月份市區(qū)二手住宅均價為每平米22456元,環(huán)比上漲約1.5%,但吳江區(qū)二手房的價格跌幅卻達到了3%。一直較為堅挺的園區(qū)二手房價也出現松動,微跌0.35%。
    將從“量縮價穩(wěn)”逐步過渡到“量穩(wěn)價降”
    2017年房地產市場以“清淡”開局,偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為,房地產交易將從“量縮價穩(wěn)”逐步過渡到“量穩(wěn)價降”。
    胡景暉:“目前來看,主要是交易量萎縮和價格橫盤,購房需求沒有以往那么踴躍,有觀望和持幣等待的情緒。業(yè)主沒有明顯降價的意愿,但是等到正月十五、二月份以后,原來來市場上積壓的非賣非買的需求被市場交易消化以后,可能市場要重新定價。”
    房地產市場面臨流動性收緊
    從去年下半年開始,房企銀行貸款、債券、信托等多個融資渠道都被收緊,如今需求端的房貸利率也進一步調整,再加上交易量下滑,楊紅旭分析認為,流動性收緊將是今年房地產市場主基調和最核心影響因素。
    楊紅旭說:“開發(fā)商的資金主要來自兩個方面,一個是賣房的資金回籠,2017年的樓市交易量會出現下滑,開發(fā)企業(yè)慢慢會感受到樓市賣得不好了,資金回籠慢了。另外,融資也受到一些管制,包含公司債的發(fā)行,拿地的前端融資等也受到監(jiān)管。隨著市場變化和資金鏈變化,開發(fā)商在2017年會越來越感受到資金鏈趨緊。”
    偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為,今年下半年將出現房價回調的局面。
    胡景暉說:“開發(fā)商不管是從融資的角度,還是從回款的角度,都會面臨更困難嚴峻的局面。參照以往若干年的經驗,降價銷售或者快進快出可能是開發(fā)商的選擇。”
    央廣短評:從“量縮價穩(wěn)”到“量穩(wěn)價降” 房地產市場“清淡”背后不“清淡”
    中央經濟工作會議指出:“房子是用來住的、不是用來炒的”,確定了2017年房地產市場基調。從已召開的地方兩會省市工作報告來看,落實這一定位被提到了前所未有的高度。2017年房地產市場雖然以成交“清淡”開局,但市場“清淡”背后,蘊藏著商品房回歸居住屬性的希望。期待各地能夠綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合本地實際、適應市場規(guī)律的調控機制,既抑制房地產泡沫,又防止房價出現大起大落。
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