70年大產(chǎn)權(quán)變40年、50年，甚至一張廢紙……最近河北燕郊的一些房屋業(yè)主遇到了堵心事，自家的70年產(chǎn)權(quán)房屋，“一夜”變?yōu)樾‘a(chǎn)權(quán)的房子，甚至不能買賣交易。那么，購買房子時如何辨別小產(chǎn)權(quán)房，需要特別留意哪些問題呢？
什么叫小產(chǎn)權(quán)房？
小產(chǎn)權(quán)房主要有3種解釋：
一是針對開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)而言，將開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由開發(fā)商產(chǎn)權(quán)分割而來。
二是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。
三是通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房，這種房屋的產(chǎn)權(quán)不是由國家頒發(fā)，產(chǎn)權(quán)證由鄉(xiāng)村一級政府發(fā)放，也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。
這種小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因是我國實行國有土地所有制和集體土地所有制，農(nóng)村宅基地屬集體所有，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。農(nóng)民將房屋賣給城市居民的行為不受法律保護。
小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因是什么？
大中城市房價過高是產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房的重要原因。由于大城市人口流入較多、土地供應(yīng)有限等原因，不少大城市房價一路高漲，小產(chǎn)權(quán)房存在大量現(xiàn)實的購買群。
另一方面，小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)村集體在集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房屋，不需要繳納土地出讓金等，所以價格相對低廉。但是，在目前的法律框架下，小產(chǎn)權(quán)房是不合法的。“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護。針對這一現(xiàn)象，國土資源部門曾再三重申，小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞建設(shè)，屬于違法用地，不得登記發(fā)證，不得向城鎮(zhèn)居民出售。
購買小產(chǎn)權(quán)房存在哪些風(fēng)險？
第一，小產(chǎn)權(quán)房無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
第二，購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風(fēng)險。
第三，小產(chǎn)權(quán)房沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認(rèn)可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。
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