縱觀全球，很少有國家可以做到保持房價長期穩(wěn)定，但是德國卻“獨善其身”。

從1977年至今，德國人均收入增長約3倍，但同期名義住房價格僅上漲約60%，扣除物價影響，德國近十年的房價以每年1%的速度下降。

在歷次金融危機(jī)中，德國房價從未大起大落。德國的房價長期為何如此穩(wěn)定?對我們有哪些借鑒意義?

1、在全球“獨善其身”的德國房地產(chǎn)市場

德國的房價以其長期的穩(wěn)定性在全球獨樹一幟。1)從絕對住房價格來看：德國無論是名義價格還是實際價格都較低，且有較強(qiáng)的穩(wěn)定性;2)從相對住房價格來看：德國的房價收入比和房價租金比均低于其它發(fā)達(dá)國家水平，甚至德國的房價上漲速度不及收入上漲速度，房價收入比逐步下降;3)從住房擁有率來看：德國的租賃市場是歐洲最大、最成熟規(guī)范的市場，且有較為完備的法律體系和配套措施。超半數(shù)的居民選擇租房居住，進(jìn)而減少購房需求，減少價格的波動。

1.1 整體特征：房價合理，房價收入比偏低

橫向來看，在全球主要發(fā)達(dá)城市中，德國核心城市的房價和房價收入比偏低。從房價收入比看，慕尼黑、柏林不僅在歐洲處于低水平，在其他洲都處于低水平，倫敦、香港的大小大約是其三倍;從租房收益率看，德國在全球發(fā)達(dá)城市中處于中等水平;從房價租金比看，德國的回收期大概需要20多年，和美國相當(dāng)，遠(yuǎn)小于倫敦、巴黎、深圳、香港;從房貸收入比看，慕尼黑72.15，柏林51.92，約為倫敦的四分之一，巴黎的二分之一;從房價來看，德國柏林的平均房價僅為4578美元/平方米，遠(yuǎn)低于倫敦房價(28713美元/平方米)及其他發(fā)達(dá)城市。

縱向來看，德國房價保持長期穩(wěn)定性。1)1970-1981年是上升期，累計升幅約23%;2)1982-1996年是下降期，累計降幅約30%;3)1997-2007年是微幅波動期，房價基本保持穩(wěn)定;4)2008-2015年是上升期，累計升幅約10%。

與德國房地產(chǎn)市場價格的低增長趨勢不同，全球主要發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場經(jīng)過了多輪周期上漲。尤其1998年以后，全球房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯的集體繁榮現(xiàn)象。2008年次貸危機(jī)以后，全球QE和零利率，房價普漲。

德國在這幾十年的波動幅度顯著低于其他國家。1970-2015年，英國名義住房指數(shù)漲了50多倍，相對漲幅較小的美國都增長13倍多，只有德國和日本增長3倍多。日本雖然數(shù)值和德國差不多，但是背后的機(jī)理完全不一樣，日本經(jīng)歷了房地產(chǎn)瘋狂上漲到泡沫破裂的過程。

1.2 人均收入上漲，但房價收入比卻下降

從整體上看，1970-2015年，德國新建住房名義價格指數(shù)增加90%，扣除通貨膨脹的影響，其實際價格下跌11.3%，實際房價收入比下跌62%。從20世紀(jì)80年代以來，德國的房價收入比持續(xù)走低。德國的實際住房價格并沒有與實際人均GDP保持一樣的方向，打破了住房價格與人均可支配收入的正相關(guān)關(guān)系。

通過以上分析可以發(fā)現(xiàn)，德國住房市場的表現(xiàn)與全球大多數(shù)國家不同，是哪些因素決定了德國房價表現(xiàn)特殊?哪些因素決定了德國房價長期保持穩(wěn)定?

2、德國住房供給：居住導(dǎo)向的住房制度設(shè)計，總量供給充足、多元化市場規(guī)范發(fā)展

從供給層面來看，德國住房市場的主要特點是實行以居住為導(dǎo)向的住房制度設(shè)計，總量供給充足、多元化市場發(fā)展規(guī)范。二戰(zhàn)之后德國住房供給大致可分為四個階段：第一階段(1949-1960年)，從短缺到改善;第二階段(1961-1981年)，從改善到平衡;第三階段(1982-2005年)，從平衡到寬松;第四階段(2006-2015年)，需求和價格的回升階段。同時德國在各個階段制定了嚴(yán)格可執(zhí)行的法律配套體系，使其成為歐洲最發(fā)達(dá)和最規(guī)范的租賃市場。

2.1 實行以居住為導(dǎo)向的住房制度設(shè)計，并以法律形式保障

德國《憲法》和《住宅建設(shè)法》都明確規(guī)定，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一。建造面積、布局、租金適合廣大居民需要的住房，是德國政府制定房地產(chǎn)政策的出發(fā)點。德國政府始終把房地產(chǎn)業(yè)看作是屬于國家社會福利體系的一個重要組成部門，沒有過多地強(qiáng)調(diào)其“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位。政府所重視的支柱產(chǎn)業(yè)是高附加值和技術(shù)密集型的汽車、電子、機(jī)械制造和化工等產(chǎn)業(yè)。

德國的《住房建設(shè)法》、《住房補(bǔ)助金法》、《住房租賃法》和《私人住房補(bǔ)助金法》分別為社會保障住房供給、中低收入的房租補(bǔ)貼、租賃市場的規(guī)范和私有住房提供了法律框架，被稱為德國住房政策的“四大支柱”。

2.2 充足穩(wěn)定的住房供給

德國的住房套戶比(住房套數(shù)/家庭戶數(shù))1978年就達(dá)到了1.21，隨后一直穩(wěn)定在1以上。二戰(zhàn)幾乎摧毀了德國一半的住房存量，二戰(zhàn)結(jié)束后，德國有6200萬人口，1460萬戶家庭，卻只有940萬套房屋可供居住，通常都是兩三戶人家居住一套住房。目前，德國人口總數(shù)約8200萬人，住房存量已超過4000萬套，平均兩人居住一套房。

主要建筑高峰集中在二戰(zhàn)后的前30年，即1949-1978年，年均建成61萬套住房。到1978年，平均每戶家庭有1.21套住房，長期的住房緊張問題得到緩解?？偭繉捲５臅r代到來，隨后的住房建設(shè)主要是家庭規(guī)模小型化及需求升級導(dǎo)致的。1978年，德國人口達(dá)8300萬的人口頂峰，其后人口持續(xù)負(fù)增長，基本保持在8000-8200萬人之間。但是在1978-2009年之間，增加了1100萬套住房。也就是說，在人口基本沒有增長的情況下，住房存量增加了35%。

整體來說，德國住房供給呈現(xiàn)了很明顯的階段性變化。1)1949-1954年：處于快速擴(kuò)張階段;2)1955-1975年： 1973年達(dá)到頂峰，處于黃金高峰期;3)1976-1988年：處于下降階段;4)1989-1995年，由于兩德統(tǒng)一事件，出現(xiàn)了一個住房小高潮;5)1996年之后，年竣工套數(shù)不斷下降，處于萎縮階段。

2.3 規(guī)范發(fā)達(dá)的租賃市場

德國政府大力推動廉價住房建設(shè)，同時支持建設(shè)福利性公共住房建設(shè)。法律規(guī)定，因經(jīng)濟(jì)收入低、孩子太多，或民族、宗教等原因找不到房子的家庭，政府有提供公共住房供其租住的職責(zé)。針對住房短缺問題，政府規(guī)定在貸款存續(xù)期間，只能把房屋出租給特定收入的家庭，開始租金是按規(guī)定收取，后按最低租金收取，返還貸款之后，約束自動解除。不僅如此，1951-1956年，德國實際建成住宅310萬套，其中公共住房180萬套。即使到20世紀(jì)80年代，住房問題基本得到解決，政府也一直在建設(shè)高質(zhì)量福利房。類似瑞士、瑞典，德國鼓勵性租賃住房與營利性租賃住房進(jìn)行競爭，與其他國家公共租賃房被壓制以防和營利性租賃住房競爭形成鮮明對比。

保護(hù)承租者的租賃市場。德國擁有歐洲最大的租賃市場，其中90%的家庭在市場上自由租房，受《住房租賃法》保護(hù);另外10%是租用社會住房或廉租房，受政策性住房法律調(diào)節(jié)。德國出臺了《租房法》和《經(jīng)濟(jì)犯罪法》，用來保護(hù)租客利益和遏制投資投機(jī)性需求?！蹲夥糠ā芬?guī)定房租漲幅不能超過合理租金的20%，否則房東就構(gòu)成違法行為，房客可以向法庭起訴;如果超過50%，就構(gòu)成犯罪，房東甚至要被判刑。合理租金的界定標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)格，是由當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T與房客協(xié)會、中介組織溝通協(xié)商，定期給出不同類型、不同地理位置房屋的合理租價水平。這是法庭判定房租是否合理的重要依據(jù)。

住房擁有率較低，租房比例較高。德國住房擁有率較低。德國首都柏林的公寓價格相比英國首都倫敦、法國首都巴黎較低，約為其的六分之一、四分之一。可能是由于柏林的經(jīng)濟(jì)活力稍弱，但是即便是慕尼黑、法蘭克福的住房價格相比歐洲其他國家都不是很高。德國的住房擁有率平均一直在40%多，有一半多的家庭均通過租房解決住房問題。歐盟的住房擁有率平均約為63%，比德國高19個百分點。歐盟的一些國家住房擁有率非常高，如西班牙為85%、希臘80%、意大利75%、葡萄牙65.2%。這些住房擁有率較高的國家也是在2008年的金融危機(jī)中損失較為嚴(yán)重的幾個國家。

德國的住房擁有率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他國家的可能原因是：1)普通居民在租房和購房中傾向前者。2)私人的住房投資回報率比較可觀，使供給相對寬裕。3)私人在租賃住房上的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)一步刺激了住房供給。4)德國的住宅金融政策、服務(wù)等制約了居民購房的積極性。整體來看，德國的租賃市場是一個供需平衡的市場，承租人付得起房租，相對購房劃算;出租人也可以獲得正常的回報。

德國對承租者的保護(hù)主要體現(xiàn)在以下的幾部法律和政策上：

第一，《住房租賃法》。該法律主要就租房合同的制定、履行、租金水平及漲幅進(jìn)行約定，并對解約程序進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)范。

第二，租金管制制度。當(dāng)一個家庭房屋出租時，租金是可以自由協(xié)商的，但之后就要對租金進(jìn)行管制。長期以來，政府規(guī)定房東若想提高租金須經(jīng)過房客同意，若不同意，可以訴訟，不能強(qiáng)行提高租金。

第三，房租補(bǔ)貼政策。政府根據(jù)家庭人口、收入、房租給予居民房租補(bǔ)貼，確保每個家庭有足夠的租房支付能力，86%的德國人可以享受不同額度的租房補(bǔ)貼。

德國房價的穩(wěn)定器——獨具特色的住房合作社金融制度。德國的住房合作社擁有210萬棟住房，為約500萬德國人提供居住，占出租房的9%。與之相匹配的是其房屋互助儲金信貸社。該合作社主要目的是解決社員的住房問題。該社成員需先儲蓄后貸款，當(dāng)儲蓄額占貸款額的比重達(dá)到40%-50%，方能貸款。政府為合作社發(fā)放無息建房貸款，額度通常占建房費用的60%-70%，有時高達(dá)90%，期限一般為20年左右。

2.4 合理穩(wěn)定的住房投資回報率

德國的住房市場具有較為穩(wěn)定的投資回報率，長期穩(wěn)定在4%-5%之間，對于追求長期穩(wěn)定投資回報的投資者有足夠的吸引力。與其他投資工具相比，住房投資回報率具有一定的比較優(yōu)勢。如德國2008年之后的1年期存款利率不斷下跌至不到1%，10年期國債收益率從2010年之前的2%-3%水平已跌至目前的0水平。

德國的住房投資回報率以房租收益為主，基本穩(wěn)定在4.5%水平上，房租回報率為4%，房價增值為0.5%。德國的房租約7.5歐/平方米，80平方米需600歐/月。

2.5 嚴(yán)厲遏制投機(jī)性需求和開發(fā)商暴利行為

德國先后出臺了多項嚴(yán)厲遏制住房投資投機(jī)性需求和開發(fā)商獲取暴利行為的政策。住房交易中，需支付的稅費主要包括：過戶費3%、評估費5%、資本利得稅25%，整體大約10%左右。若住房持有超過10年，不需支付資本利得稅;若未滿10年出售，需繳納的應(yīng)稅資本利得為“房屋出售價格-取得房屋成本價格-可抵扣的修繕成本價格”，并嚴(yán)格按照個人所得稅累計稅率進(jìn)行征稅。德國法律還嚴(yán)格規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商的定價行為，按照《經(jīng)濟(jì)犯罪法》規(guī)定，如果開發(fā)商制定的房價超過合理房價的20%，購房者就可以向法庭起訴。如果超過50%，就定性為“獲取暴利”，開發(fā)商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴(yán)厲懲罰。

2.6 支持供給的德國住房政策

二戰(zhàn)后，德國決定大規(guī)模進(jìn)行住房建設(shè)，對住房政策的支持主要有三個階段。

第一階段，對新建住宅進(jìn)行扶植，增大房屋供給。如提供30-35年的無利息住房建設(shè)貸款來促進(jìn)住房建設(shè)，對私人建房進(jìn)行稅費優(yōu)惠。

第二階段，對居住人進(jìn)行扶植，提高居民購買力。在20世紀(jì)60年代，由于租賃權(quán)利的放開，租金增長，這時政策主要對租金進(jìn)行限制規(guī)范。90年代后在家庭小型化的趨勢下，開始對私人住宅進(jìn)行津貼。1996-2005年，自用住房補(bǔ)貼高達(dá)110億歐元，是德國最多的支出補(bǔ)助之一。

第三階段，用現(xiàn)存的房屋解決住房問題。對老屋進(jìn)行改造，目標(biāo)群體是那些在市場上買不起房的、需要支持的群體。發(fā)展趨勢由住房政策轉(zhuǎn)變?yōu)樽》渴袌稣摺Ｊ箓€體成為住房市場的主體，增加租賃合同的自由度，為沒有購房能力的人提供社會福利性住宅。

3、德國住房需求：總量放緩、區(qū)域分化

從住房需求角度來看，住房主要是解決居民的居住問題，人口因素是決定住房需求的核心因素，人口規(guī)模與增長、家庭結(jié)構(gòu)演變、居住環(huán)境變化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程及城市體系、經(jīng)濟(jì)增長及居民購買力等都是影響住房需求的重要變量。

3.1 人口增長和移民速度放緩

城市建筑增長的原動力來自城市內(nèi)部或者城市周圍人口數(shù)量的增加。根據(jù)生命消費周期理論，自住購房的選擇主要來自兩個年齡段，一個是25-30歲為結(jié)婚而產(chǎn)生的買房需求，另一個是40-50歲為改善居住環(huán)境而產(chǎn)生的買房需求。首次置業(yè)平均從26歲開始，30歲到達(dá)高峰;33-46歲，隨著孩子的長大開始第二次置業(yè)的高峰;50歲左右，家庭開始在度假區(qū)進(jìn)行第三次置業(yè)的高峰。

德國人口自然增長趨勢微幅向下。德國源于二戰(zhàn)的嬰兒潮的頂峰出現(xiàn)在1968年，該年的總生育率達(dá)到5.6，然后快速下滑到1973年的1.4，并長期保持在這一水平上。由于人口出生率下降過快，在1972年的時候已低于死亡率，盡管德國推出鼓勵生育政策，近年來德國死亡人數(shù)還是高于新生兒。人口自然增長率始終在0以下，老齡化程度日益加深。

移民速度放緩，依靠移民來解決國內(nèi)人口自然增長缺口也無法實現(xiàn)。歐洲一些發(fā)達(dá)國家均是移民的首選目標(biāo)，德國1988-2000年人口增長的主要推動力就在于移民以及移民人口的高出生率，特別是1988-1996年因為兩德統(tǒng)一放松移民限制，期間累計移民192萬，后移民遷入人口不斷下降、遷出人數(shù)卻緩慢上升。移民人口主要分布在德國的大型城市，移民人口占比普遍在20%以上，如法蘭克福25%、慕尼黑23%、奧芬巴赫31%。

從總體來看，德國受人口自然增長率的持續(xù)負(fù)增長和移民放緩的影響，人口規(guī)模擴(kuò)張受到了很大限制，人口長期穩(wěn)定保持在8000萬左右。

3.2 人口結(jié)構(gòu)老齡化，家庭小型化

從結(jié)構(gòu)上看，德國老齡化進(jìn)程正在加劇。由于德國極低的生育率及低死亡率，老齡化程度居歐盟首位。1960年時德國的老齡化水平(65歲及以上人口占比)為11.53%，2000年為16.31%，40年時間上升近五個百分點;2010年時這一比率為20.38%，10年時間上升四個百分點，老齡化速度明顯提高。

老齡化使得德國的地域傾向性住房需求較少地受到就業(yè)影響，更多地受到關(guān)系和偏好的影響。1)適合老齡人口居住的住房需求大大提升;2)單身家庭的數(shù)目急劇增加;3)60歲以上人口的增加對住房形態(tài)需求也產(chǎn)生了影響。

家庭小型化趨勢顯著，家庭數(shù)擴(kuò)張速度明顯。從1960年到2010年，50年時間，德國的人口數(shù)目增加11.76%、家庭數(shù)量增加107.09%，平均家庭人口數(shù)由3.76減少到2.03，戶均減少1.73人。家庭規(guī)模小型化的主要原因是：1)二戰(zhàn)后嬰兒潮的下一代受教育年限、結(jié)婚年齡延長的影響，年輕單身家庭數(shù)目增加較快;2)離異家庭增加，導(dǎo)致一個家庭變?yōu)閮蓚€家庭;3)平均壽命延長，死亡率下降，老齡人口增長。

家庭小型化影響到人們的購房和租房選擇。1)盡管家庭數(shù)量增加，但并未形成有效的住房需求。因為沒有生活負(fù)擔(dān)、不用考慮子女教育問題，單身家庭中72.3%的人會選擇租房。2)大多數(shù)人30歲之后才考慮買房，老齡人口的住房擁有率最高。30歲以下的家庭住房擁有率不到10%。3)德國居民收入差距較大，中低收入家庭需申請住房補(bǔ)貼，住房擁有率較低。

3.3 人口隨就業(yè)流動，城市分散均衡

人口隨著就業(yè)走，房價隨著人口走。德國人口流動呈現(xiàn)兩個趨勢。

第一，東部向西部流動。德國人口發(fā)展區(qū)域化明顯，西部城市人口增長，東部城市人口萎縮;大城市人口低速增長，中小城市人口萎縮;服務(wù)業(yè)城市人口增長，老工業(yè)城市人口萎縮。受全球化影響，一些傳統(tǒng)的工廠轉(zhuǎn)移到成本更低的國家，使得傳統(tǒng)的老工業(yè)城市如魯爾區(qū)面臨去工業(yè)化的過程，人口流出壓力較大;一些移民群體也習(xí)慣性地向大城市集中。

第二，小城鎮(zhèn)向大城鎮(zhèn)流動。德國城鎮(zhèn)化已到很高的水平了，但是不同于美國中產(chǎn)階級和上層階級人口向郊區(qū)流動的特點，德國人口流動更多的表現(xiàn)是由中小城鎮(zhèn)向大城市流動、由城郊區(qū)向中心城區(qū)流動。這主要是與大城市更好的就業(yè)、工資收入相關(guān)。2000以后，德國總?cè)丝诨颈３植蛔?，但是德國大城市人口占比快速提高，?000年的占比7.6%，增加到目前的9.4%，累計增長24%。

人口流動的主要原因是大城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更穩(wěn)健，就業(yè)機(jī)會更多，能夠吸引人口流入。雖然德國城市發(fā)展相對較為均衡，但是經(jīng)濟(jì)危機(jī)使得中小城市的企業(yè)面臨更多問題，抵抗風(fēng)險的能力較差;在就業(yè)壓力面前，年輕人也傾向于去大城市;投資移民也拉動了大城市的吸引力。

德國的城鎮(zhèn)化已經(jīng)基本結(jié)束，而且它在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)上完成全國人口城市的布局。其城市體系是多核心且均衡的發(fā)展，具有分散化、特色化、均衡化的特點。據(jù)2006年德國官方數(shù)據(jù)顯示，德國有11個城市群，人口占比71.98%，GDP占比73.14%。德國城市可以均衡化發(fā)展很大程度來自不同差異化的特殊產(chǎn)業(yè)發(fā)展的緣故，如圖特林根地區(qū)的醫(yī)學(xué)技術(shù)研發(fā)區(qū)、科隆的展覽區(qū)、法蘭克福的金融服務(wù)區(qū)等。柏林和漢堡的人口分別只有340萬和180萬。2004年，德國有82個10萬人口以上的行政區(qū)，70%的人口分布在2000—10000人的小型城鎮(zhèn)里。合理的城市布局，使大多數(shù)德國居民分散在眾多中小城市里，不會出現(xiàn)大城市甚至超大型城市的集聚效應(yīng)，有利于大城市房價漲幅長期保持在合理區(qū)間。

以貿(mào)易服務(wù)業(yè)、制造業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的就業(yè)大多數(shù)集中于城區(qū)或近城區(qū)，這樣將導(dǎo)致人口更加居住城鎮(zhèn)化、就業(yè)城鎮(zhèn)化。由于德國城鎮(zhèn)體系相對分散，即使其工業(yè)水平、經(jīng)濟(jì)實力、人口密度強(qiáng)于法國，房價仍比其便宜。居民對住房的需求也不會出現(xiàn)巨大的區(qū)域差異，不同區(qū)域房價差異并不大。

3.4 貨幣政策首要目標(biāo)是控通脹，物價長期平穩(wěn)

經(jīng)濟(jì)增長是推動社會需求升級的核心因素，也是城市建設(shè)和居民住房規(guī)模擴(kuò)張的核心動力。1983年之前德國實際房價與實際人均GDP基本保持同步變動，其后實際人均GDP穩(wěn)步向上，但實際住房價格卻持續(xù)向下。一方面，住房價格不僅受收入決定，還和人口規(guī)模、人口流動、人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化相關(guān);另一方面，住房不僅僅是一個純粹的市場問題，還是一個社會問題，政府有責(zé)任和義務(wù)去提供住房保障，特別是德國這樣的“社會市場經(jīng)濟(jì)”體制。

德國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展為住房市場的平穩(wěn)發(fā)展提供了一個堅實的環(huán)境。德國經(jīng)濟(jì)比較穩(wěn)定，60年來從未出現(xiàn)連續(xù)兩年負(fù)增長，除了2008年全球金融危機(jī)的-5%，之前衰退從未超過-1%。20世紀(jì)70年代隨著德國經(jīng)濟(jì)的成熟，人口發(fā)展、住房投資、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都進(jìn)入一個平穩(wěn)期。居民消費結(jié)構(gòu)也趨于穩(wěn)定，住房及相關(guān)支出一直是德國家庭的最大消費項目。

德國聯(lián)邦銀行的首要目標(biāo)是保持物價穩(wěn)定，其次才是經(jīng)濟(jì)增長。所以，德國長期實行穩(wěn)健的貨幣政策，通貨膨脹水平長期維持在較低水平，CPI基本控制在2%以內(nèi)。在穩(wěn)健的貨幣政策背景下，德國房價基本與這些宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持一致，只是在2008年金融危機(jī)后。其他指標(biāo)大幅向下波動然后掉頭向上，房價指數(shù)呈直線上漲，這主要是由于很多國家房地產(chǎn)泡沫的破裂使得德國房地產(chǎn)對國際投資者更具有吸引力。

從貨幣存量來看，德國的M2/GDP比英法等國高，但并不代表德國的物價水平就高于其他國家，這主要是受其融資結(jié)構(gòu)的影響。德國是典型的間接融資型金融體系，靠間接的銀行融資而非資本市場直接融資。銀行貸款較高導(dǎo)致貨幣總量相對較多，M2/GDP也就相應(yīng)地較高。

3.5 實行長期穩(wěn)定的房貸政策

德國實行“先存后貸”合同儲蓄模式和房貸固定利率機(jī)制，為穩(wěn)定購房者預(yù)期和房價水平提供制度保障。德國對住房儲蓄業(yè)務(wù)實行嚴(yán)格的分業(yè)管理，購房者不會受到國家宏觀調(diào)控政策特別是貨幣政策變動的影響，也不受通貨膨脹等利率變動的影響。第一，德國居民要得到住房儲蓄銀行的購房貸款，必須在該銀行存足相應(yīng)款項，一般是存款額達(dá)到儲蓄合同金額的50%以后，住房儲蓄銀行才把合同金額付給儲戶。第二，存貸利率固定不變。存貸款利率分別是3%和5%，抵押貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期固定的房貸利率，對房貸市場起到了重要的穩(wěn)定器作用。

4、啟示

1)德國房價合理，房價收入比偏低，保持了長期穩(wěn)定的房價，在全球“獨善其身”。1970-2015年，德國新建住房名義價格指數(shù)增加90%，扣除通貨膨脹的影響，其實際價格下跌11.3%，實際房價收入比下跌62%。十次危機(jī)九次地產(chǎn)，1991年日本房地產(chǎn)泡沫和2008年國次貸危機(jī)，全球各國普遍受誘惑刺激房地產(chǎn)泡沫，而房地產(chǎn)泡沫崩潰又帶來沉重代價，而德國一直沒有出現(xiàn)過嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫和危機(jī)。

2)德國長期實行以居住導(dǎo)向的住房制度設(shè)計，并以法律形式保障。德國政府始終把房地產(chǎn)業(yè)看作是屬于國家社會福利體系的一個重要組成部門，沒有過多地強(qiáng)調(diào)其“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位。政府重視發(fā)展高附加值和技術(shù)密集型的汽車、電子、機(jī)械制造和化工等產(chǎn)業(yè)，成就“德國制造”。德國的《住房建設(shè)法》、《住房補(bǔ)助金法》、《住房租賃法》和《私人住房補(bǔ)助金法》分別為社會保障住房供給、中低收入的房租補(bǔ)貼、租賃市場的規(guī)范和私有住房提供了法律框架，被稱為德國住房政策的“四大支柱”。

3)充足穩(wěn)定的住房供給，規(guī)范發(fā)達(dá)的租賃市場，住房擁有率低、租房比例高。經(jīng)過戰(zhàn)后重建，到1978年，平均每戶家庭有1.21套住房，長期的住房緊張問題得到緩解。德國政府大力推動廉價住房建設(shè)，同時支持建設(shè)福利性公共住房建設(shè)，政府根據(jù)家庭人口、收入、房租給予居民房租補(bǔ)貼，確保每個家庭有足夠的租房支付能力，86%的德國人可以享受不同額度的租房補(bǔ)貼。保護(hù)承租者的租賃市場，《租房法》規(guī)定房租漲幅不能超過合理租金的20%，否則房東就構(gòu)成違法行為，房客可以向法庭起訴;如果超過50%，就構(gòu)成犯罪。住房擁有率較低，租房比例較高，德國的住房擁有率平均一直在40%多，有一半多的家庭均通過租房解決住房問題。

4)合理穩(wěn)定的住房投資回報率，嚴(yán)厲遏制投機(jī)性需求和開發(fā)商暴利行為。德國住房市場具有較為穩(wěn)定的投資回報率，長期穩(wěn)定在4%-5%之間。德國先后出臺了多項嚴(yán)厲遏制住房投資投機(jī)性需求和開發(fā)商獲取暴利行為的政策。在住房交易中，若未滿10年出售，需繳納25%的資本利得稅。如果開發(fā)商制定的房價超過合理房價的20%，購房者就可以向法庭起訴。如果超過50%，就定性為“獲取暴利”，開發(fā)商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴(yán)厲懲罰。

5)德國的城市體系是多核心且均衡發(fā)展。據(jù)2006年德國官方數(shù)據(jù)顯示，德國有11個城市群，人口占比71.98%，GDP占比73.14%。德國城市可以均衡化發(fā)展很大程度來自不同差異化的特殊產(chǎn)業(yè)集群，如圖特林根地區(qū)的醫(yī)學(xué)技術(shù)研發(fā)區(qū)、科隆的展覽區(qū)、法蘭克福的金融服務(wù)區(qū)等。合理的城市布局，使大多數(shù)德國居民分散在眾多中小城市里。

6)貨幣政策首要目標(biāo)是控通脹，物價長期平穩(wěn)。德國聯(lián)邦銀行長期實行穩(wěn)健的貨幣政策，通貨膨脹水平長期維持在較低水平，CPI基本控制在2%以內(nèi)。德國央行的這一傳統(tǒng)也在歐央行中得以傳承。

7)實行長期穩(wěn)定的房貸政策。德國實行“先存后貸”合同儲蓄模式和房貸固定利率機(jī)制，為穩(wěn)定購房者預(yù)期和房價水平提供制度保障。德國對住房儲蓄業(yè)務(wù)實行嚴(yán)格的分業(yè)管理，購房者不會受到國家宏觀調(diào)控政策特別是貨幣政策變動的影響，也不受通貨膨脹等利率變動的影響。第一，德國居民要得到住房儲蓄銀行的購房貸款，必須在該銀行存足相應(yīng)款項，一般是存款額達(dá)到儲蓄合同金額的50%以后，住房儲蓄銀行才把合同金額付給儲戶。第二，存貸利率固定不變。存貸款利率分別是3%和5%，抵押貸款固定利率期限平均為11年半。