萬科、綠地、碧桂園、華夏幸福、美好置業(yè)、南山控股、云南旅游……在政策鼓勵下，不少房企將開發(fā)特色小鎮(zhèn)作為今年業(yè)務發(fā)展的重點方向，參與特色小鎮(zhèn)建設的計劃或項目也紛紛出爐或在各地落子。而吸引房企扎堆小鎮(zhèn)概念的“興奮點”，就是便宜的土地和資金。

一邊是特色小鎮(zhèn)的全國化布局亟需社會資本的參與，一邊是房企發(fā)展面臨升級轉型，政府引導下“小鎮(zhèn)計劃”來勢異常兇猛，萬億市場規(guī)模引得開發(fā)商爭相入局。據記者觀察，最近一周，陸續(xù)有美好置業(yè)、南山控股、云南旅游等上市公司披露了涉足小鎮(zhèn)建設的計劃。“越來越多房企開始把特色小鎮(zhèn)作為2017年業(yè)務發(fā)展的重要方向和新變量，這里面不乏萬科、綠地、碧桂園這些大型傳統(tǒng)房企。”有地產界人士如此說。

這更像是一場你情我愿的新拿地模式。由于一二線熱點城市拿地成本高企，房企毛利率及凈利率持續(xù)下滑，再加上去年延續(xù)至今的樓市調控，讓房企高價拍地、高價賣房的模式難以為繼。而目前政府積極籌劃建設的特色小鎮(zhèn)項目，其土地出讓不走招拍掛模式，有品牌有產業(yè)資源的房企完全可通過高明的整體規(guī)劃來獲取廉價土地資源。比如，華夏幸福獲得的潮白河孔雀城樓板價僅952元/平方米，八達嶺孔雀城甚至僅為253元/平方米。

此外，逐步成熟的PPP模式也給房企提供了充足的資金來源。根據財政部建立的全國政府和社會資本合作（PPP）綜合信息平臺統(tǒng)計，地方PPP項目需求不斷加大，入庫的所有項目中，城鎮(zhèn)綜合開發(fā)項目數(shù)有688個，其投資額占入庫項目投資額的10%，相當于萬億規(guī)模?？梢姡科笤赑PP項目建設中參與空間極為廣闊。

爭相入局

政策鼓勵下，不少房企將開發(fā)特色小鎮(zhèn)視為今年業(yè)務發(fā)展的重點方向之一，上市公司也在各地落子自己的特色小鎮(zhèn)建設項目。

“小鎮(zhèn)之風”始于2016年年中。2016年7月21日，住房城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)改委、財政部聯(lián)合發(fā)出《關于開展特色小城鎮(zhèn)培育工作的通知》，計劃到2020年爭取培育約1000個各具特色、富有活力的特色小鎮(zhèn)。隨后，各地政府出臺了各項政策支持鼓勵。迄今為止，全國已有26個省市自治區(qū)明確提出小鎮(zhèn)計劃，其中浙、蘇、魯、湘、粵均擬建100個特色小鎮(zhèn)，浙江、天津、江蘇、福建、廣州、貴州、甘肅等地均出臺了相關政策，在土地、租金、稅費等方面進行減免優(yōu)惠。2月8日，發(fā)改委在官網發(fā)布《國家開發(fā)銀行關于開發(fā)性金融支持特色小（城）鎮(zhèn)建設促進脫貧攻堅的意見》，鼓勵開發(fā)銀行為特色?。ǔ牵╂?zhèn)建設提供多元化金融支持。

政策鼓勵下，2017年年初不少房企將開發(fā)特色小鎮(zhèn)作為今年業(yè)務發(fā)展的重點方向之一，上市公司參與特色小鎮(zhèn)建設的項目也在接二連三落地。

今年年初業(yè)績說明會上，綠地控股總裁張玉良首次公布綠地版的小鎮(zhèn)計劃，重點將“特色小鎮(zhèn)”模式納入2017年發(fā)展戰(zhàn)略。張玉良表示，經歷2016年的銷售大年，中國房地產住宅市場的庫存問題得到有效緩解，但在商業(yè)地產領域卻并沒有出現(xiàn)可喜的變化，反而成為眾多城市的頭號頑疾。

國家統(tǒng)計局此前發(fā)布的數(shù)據顯示，2016年末，商品房待售面積69539萬平方米，其中住宅待售面積40257萬平方米，同比減少11%，辦公樓待售面積3631萬平方米，同比增加10.8%，商業(yè)營業(yè)用房待售面積15838萬平方米，同比增加8%。

發(fā)軔于2012年的城市綜合體開發(fā)大潮，短短幾年時間已給社會帶來數(shù)量驚人的商業(yè)存量房源，而如今，盤活這些沉淀在鋼筋水泥里的資金仿佛成為一個新的商業(yè)機會，因此，不少具有商業(yè)運營和資產管理經驗的企業(yè)已開始了跑馬圈地，或并購資產或輸出管理，一場商業(yè)地產的較量和淘汰賽已悄然展開。

去化頑疾

從數(shù)據上看，去年辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的待售面積不降反升，存量巨大，去化效果并不理想。

國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，2016年全國商業(yè)地產開發(fā)投資2.24億元，同比上漲7.5%，漲幅比2015年擴大3.3%。這也高于同期住宅投資6.4%的漲幅。其中辦公樓開發(fā)投資同比增幅為5.2%，比2015年收窄4.9%；商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資同比上漲8.4%，增幅擴大6.6%。

某機構新近發(fā)布的《2016中國商業(yè)地產市場發(fā)展年報》（下稱“年報”）顯示，雖然去年的投資增幅創(chuàng)下五年新低，但由于當前商業(yè)地產存量大，市場以庫存去化為主。而且，庫存分化頗為顯著，一線城市庫存較低，但二、三線城市的壓力不小，例如一些住宅供應較為緊缺的城市如武漢、蘇州等，其商業(yè)地產卻面臨較大去化壓力。

因此，許多城市將商業(yè)地產的去庫存列為今年房地產市場管理的頭號任務，并依據相關政策法規(guī)提出創(chuàng)新性去庫存方案。日前，廣東省發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》，試圖依據2016年國務院39號文對于加快住房租賃市場政策的精神，允許將在建、建成、庫存的商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。

第一太平戴維斯廣州商鋪部助理董事張宸豪評論，由于過去幾年很多新城區(qū)開發(fā)中，商業(yè)規(guī)劃的指標不太科學合理，導致了現(xiàn)階段以寫字樓和商用物業(yè)為主的過剩，這是一種初期的過剩，未來是否能夠有產業(yè)和人口的導入，是決定此類過剩能否得到有效化解的關鍵。另外，商改住的政策，以及開發(fā)商調整開發(fā)節(jié)奏放緩商業(yè)開發(fā)等，也有利于緩解此類過剩。

行業(yè)洗牌

2017年春節(jié)前夕，在西部一個地級市從事房地產開發(fā)十幾年并已小有成就的林煥然（化名）做了個艱難的決定：關閉公司旗下僅開業(yè)了3個月的一個購物中心。“先關了再說，不能繼續(xù)虧錢。”據透露，這個原本被公司寄予厚望的大型購物商場開業(yè)以來，每日客流量十分有限，以每月虧損數(shù)百萬元的狀態(tài)持續(xù)了3個月，加上建安以及早期的裝修、采購等投入，合計占用公司近2億元資金。

“這是一次錯誤的投資，公司本來以為可以憑借商場的運作提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，以及為企業(yè)融資提供資產準備，沒想到經濟滑坡來得這么快速。”對于未來的打算，林煥然稱“還是交給專業(yè)的公司去打理”，因為自己的企業(yè)內部實在是缺乏從事商業(yè)運營的人才和團隊，開業(yè)幾個月，內部管理漏洞百出。

在商業(yè)地產尤其是商業(yè)營業(yè)性用房的運營領域，這并非個案，許多城市的購物中心、社區(qū)商業(yè)都處于舉步維艱的狀態(tài)。

廣州一家綜合型房地產開發(fā)企業(yè)商業(yè)運營部門負責人評論：這幾年購物中心增量很大，但是陣亡率也很高。一些開發(fā)商本身不具備開發(fā)和運營的能力，在沒有準備的情況下上馬商業(yè)地產，被淘汰是必然的。

一邊是海水，一邊卻是火焰。一些大公司卻開始在商業(yè)地產領域積極儲備人才、培養(yǎng)團隊并在市場上跑馬圈地。

去年8月，萬科就憑借近130億元資金收購黑石集團名下商業(yè)地產公司印力集團96.55%股權以及MWREF公司，并借此整合萬科旗下商業(yè)地產業(yè)務。2月16日，萬科舉行內部會議，并宣布萬科地產、印力兩個團隊的整合事宜，印力董事長丁力業(yè)將接替丁長峰成為萬科商業(yè)新負責人。自此，萬科商業(yè)將從萬科原有團隊獨立出來單獨運營。

除了萬科，保利地產、金地集團、龍湖地產等多家一二線地產巨頭都早早成立了專門的商業(yè)地產運營團隊，并在過去幾年構建了各自的商業(yè)品牌，涵蓋購物中心、社區(qū)商業(yè)、便利店甚至餐飲、洗衣、幼兒培訓等等，業(yè)務繁多。

更值得關注的是，這些商業(yè)領域的后起之秀都效仿萬達、華潤等傳統(tǒng)商業(yè)巨頭，野心勃勃地制訂了擴張計劃：輸出管理。

據不完全統(tǒng)計，華潤、萬達、龍湖、萬科、保利、中糧、綠地等多家企業(yè)的商業(yè)團隊都披露過輸出管理的發(fā)展計劃。

在業(yè)內人士看來，過去兩年國內以購物中心為代表的商業(yè)地產高速發(fā)展，庫存高企，也催生了大家的創(chuàng)新和突圍，業(yè)態(tài)也較過去更為豐富，專業(yè)化細分化更為突出。但是，整個市場仍然處于探索階段，尤其是資產證券化的發(fā)展，雖然有了一些嘗試，但在國家層面并未真正放行。另外，商業(yè)運營乃至資產管理方面的人才欠缺，可能是目前許多公司想要突圍所面臨的共同困境。

可以預計，隨著房地產步入存量時代，挖掘持有型物業(yè)的價值，為將來培育新的利潤增長點，使得商業(yè)地產已經成為傳統(tǒng)住宅開發(fā)巨頭們的必爭之地。