截止到3月30日,全國(guó)50個(gè)熱點(diǎn)城市合計(jì)出讓土地金額為5885.8億元,同比上漲了59.6%。其中,拿地最多的20家大型房企招拍掛拿地總金額超過(guò)3030.63億元,比2016年同期拿地最多的20家大型房企合計(jì)拿地總金額上漲了75%。

北京于3月26日晚出臺(tái)了史上最嚴(yán)商辦房產(chǎn)調(diào)控政策,新政執(zhí)行3天時(shí)間里,商辦房產(chǎn)成交就由此前一周2333套銷量,跌至僅成交3套。

但如此冷清的市場(chǎng)絲毫沒(méi)有降低開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆椤?月30日,北京出讓朝陽(yáng)區(qū)金盞鄉(xiāng)的一塊商辦地塊,經(jīng)過(guò)33輪競(jìng)拍,最終以22.5億元被拍出。不僅如此,全國(guó)土地市場(chǎng)的熱度也同樣很高,成交樓面均價(jià)呈上行態(tài)勢(shì)。

本來(lái)旨在抑制房?jī)r(jià)上漲的調(diào)控政策,怎么變成一種強(qiáng)有力的利多消息?房地產(chǎn)市場(chǎng)為何會(huì)出現(xiàn)與調(diào)控目標(biāo)背道而馳的局面?整個(gè)社會(huì)都在為之困惑。

其實(shí),當(dāng)我們換一個(gè)角度去分析,便會(huì)一目了然。

首先,調(diào)控政策強(qiáng)化了房產(chǎn)的“稀缺性”。歷次房產(chǎn)調(diào)控都離不開(kāi)“限購(gòu)”二字。而在商業(yè)活動(dòng)中,一般有兩種情況會(huì)出現(xiàn)限購(gòu):一種是商家面臨產(chǎn)品滯銷,庫(kù)存增加,便反其道而行之,采取限購(gòu)策略,造成稀缺假象,刺激人們的購(gòu)買欲望。另一種則是對(duì)一些稀缺性的生活必需品實(shí)施限購(gòu),確保人人都買得起、買得到。前者是心理性稀缺,后者是客觀性稀缺。

房產(chǎn)限購(gòu)政策產(chǎn)生的效應(yīng)似乎二者皆有。盡管調(diào)控政策還有“加碼”,但不僅沒(méi)有讓房?jī)r(jià)應(yīng)聲下降,反而加重了房產(chǎn)的稀缺性。例如,我國(guó)的一線城市聚集著諸多優(yōu)勢(shì)資源,吸引著眾多有資金能力的人涌入,因此這些地方商品住宅房的購(gòu)買力相對(duì)持久,導(dǎo)致稀缺性也越來(lái)越強(qiáng)。另外,雖然調(diào)控政策的目標(biāo)是要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,但卻給人以“房屋供不應(yīng)求”的心理暗示,致使投資者心理都形成了這樣的定式,即每一次房?jī)r(jià)停止上漲,甚至小幅下跌,都是為下一波房?jī)r(jià)繼續(xù)暴漲做準(zhǔn)備,所以不可“錯(cuò)失良機(jī)”。

其次,二手房對(duì)調(diào)控政策的“抗藥性”越來(lái)越強(qiáng)。多數(shù)二手房都在市區(qū),所處位置優(yōu)越,所謂的天價(jià)學(xué)區(qū)房正是位置決定市場(chǎng)價(jià)值的體現(xiàn)。另一方面,二手房不像開(kāi)發(fā)商靠銀行貸款壘起來(lái)的一手房那樣時(shí)間成本巨大,對(duì)于二手房的房主而言,達(dá)不到心理價(jià)位便不會(huì)輕易出售。正是由于二手房具有這兩大特征,便容易形成“眾人捂盤”的現(xiàn)象,有時(shí)候銷量跌了,但價(jià)格依然堅(jiān)挺,從而讓二手房具有了對(duì)調(diào)控政策的“抗藥性”。

面對(duì)房產(chǎn)的“稀缺性”和“抗藥性”并存的狀況,創(chuàng)新調(diào)控政策已勢(shì)在必行。

一是要在解決客觀性稀缺的同時(shí),更要化解心理性稀缺的頑癥,不能簡(jiǎn)單打壓房?jī)r(jià)。否則,在心理性稀缺的作用下,會(huì)導(dǎo)致調(diào)控失效。二是要解決對(duì)調(diào)控政策的“抗藥性”頑癥,盡量多出新“藥”,不能反復(fù)吃一種“藥”。如果僅靠加大劑量來(lái)克服“抗藥性”,便會(huì)出現(xiàn)不良后果。