(原標(biāo)題:李宇嘉:樓市短期內(nèi)主要特征是銷售量在高位平衡)

近日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了今年一季度全國(guó)房地產(chǎn)供需數(shù)據(jù),開發(fā)投資、新開工、土地購(gòu)置等上游指標(biāo)均向好,下游銷售面積和金額增速盡管有所回落,但仍舊處于2014年“9·30”新政開啟的新一輪回升周期的高點(diǎn)。一季度,開發(fā)投資同比增長(zhǎng)9.1%,增速創(chuàng)下近兩年新高,延續(xù)自2015年底以來(lái)持續(xù)回升的態(tài)勢(shì)。按照開發(fā)投資滯后于銷售12~18個(gè)月的規(guī)律看,在2014年四季度以來(lái)銷售持續(xù)回升的拉動(dòng)下,開發(fā)投資在一年后觸底反彈,增速?gòu)?015年底的1%上升到9.1%。

另外,2012~2016年,全國(guó)土地購(gòu)置整體負(fù)增長(zhǎng),年均降幅為12%。2012~2015年的4年中,新開工有3年是負(fù)增長(zhǎng),特別是2014和2015年連續(xù)2年負(fù)增長(zhǎng),這在過(guò)去從未出現(xiàn)過(guò)。因此,經(jīng)過(guò)2015~ 2016年下游銷售端的快速消化,特別是2016年商品房銷售面積達(dá)到15.7億平方米,擊穿此前公認(rèn)的歷史頂部后,各大城市在售庫(kù)存消化周期多數(shù)降至10個(gè)月左右。同時(shí),需求端激勵(lì)去庫(kù)存政策疊加緊縮用地供應(yīng),以過(guò)去5年累計(jì)開工減累計(jì)銷售作為在售庫(kù)存計(jì)算,三四線樓市整體去化周期明顯下降。

因此,從2016年起,全國(guó)樓市進(jìn)入主動(dòng)“補(bǔ)庫(kù)存”階段,土地購(gòu)置面積增速?gòu)?016年8月最低點(diǎn)開啟反彈,一直到今年以來(lái)增速轉(zhuǎn)正。“補(bǔ)庫(kù)存”對(duì)新開工的帶動(dòng)最直接,連續(xù)2年負(fù)增長(zhǎng)后,新開工面積增速在2016年轉(zhuǎn)正,今年一季度達(dá)到11.6%,累計(jì)增速創(chuàng)2016年9月以來(lái)的新高。在新開工和土地購(gòu)置強(qiáng)勁推動(dòng)下,一季度開發(fā)投資創(chuàng)下2年來(lái)的新高。隨著近期40多個(gè)熱點(diǎn)城市調(diào)控政策落地,加上央行緊縮信貸,業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè),開發(fā)投資增速將在今年四季度掉頭回落。

筆者認(rèn)為,盡管一季度銷售面積和金額增速均放緩,但由于此前土地購(gòu)置和新開工連續(xù)幾年負(fù)增長(zhǎng),2014年四季度以來(lái)樓市持續(xù)回暖,開發(fā)商手上的土地儲(chǔ)備和在建庫(kù)存被大量消耗,主動(dòng)“補(bǔ)庫(kù)存”進(jìn)程遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束。同時(shí),2015年以來(lái),土地購(gòu)置和新開工增速遠(yuǎn)慢于銷售增速,而房?jī)r(jià)卻快速回升。這意味著,開發(fā)商包括土地儲(chǔ)備、在建未售在內(nèi)的庫(kù)存溢價(jià)增長(zhǎng),現(xiàn)金流也將隨銷售量?jī)r(jià)提升而極大改善。2016年以來(lái),開發(fā)商到位資金一直保持15%左右的增長(zhǎng),今年一季度為11.5%,場(chǎng)外多渠道融資蔚然成風(fēng)。因此,即便資金面收緊,也不會(huì)對(duì)“補(bǔ)庫(kù)存”造成沖擊。

此外,住建部和國(guó)土部近日聯(lián)合發(fā)文,要求各大城市要編制宅地供應(yīng)中期規(guī)劃和三年滾動(dòng)計(jì)劃,并向社會(huì)公布。同時(shí),按照在售庫(kù)存消化周期,管理層將督導(dǎo)供地計(jì)劃編制和實(shí)施,這一舉措意在倒逼熱點(diǎn)城市增加供地。隨后,北京、成都、蘇州等城市公布中長(zhǎng)期土地供應(yīng)計(jì)劃,本年度北京供地翻了一倍,多數(shù)城市積極響應(yīng),提出要增加宅地供應(yīng)。這標(biāo)志著,調(diào)控將從需求側(cè)轉(zhuǎn)向供給側(cè),也將為開發(fā)投資繼續(xù)回升提供動(dòng)力。

今年一季度,商品房銷售面積和金額同比分別增長(zhǎng)19.5%和25.1%,較1~2月份分別回落5.6和0.9個(gè)百分點(diǎn),增速延續(xù)了2016年4月以來(lái)持續(xù)回落的態(tài)勢(shì)。近期,以強(qiáng)化限購(gòu)限貸、啟動(dòng)限售等為主的需求端抑制政策落地,2016年樓市火爆,加上2~3月?lián)屨?ldquo;末班車”,需求被提前釋放,3月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示,新房和二手住房?jī)r(jià)格加速上漲,未來(lái)調(diào)控也將繼續(xù)施壓。去年二季度各月成交面積也均創(chuàng)單月歷史新高,形成高基數(shù)效應(yīng)。

同時(shí),近期資金面也出現(xiàn)收緊跡象,銀監(jiān)會(huì)近兩周內(nèi)密集發(fā)文,其核心目標(biāo)是從嚴(yán)監(jiān)管同業(yè)和表外業(yè)務(wù)。此外,按揭貸款也開始收緊,3月新增居民中長(zhǎng)期貸款僅4500億元,已低于去年平均水平,同比多增額降至零左右。截至3月末,全國(guó)個(gè)人住房貸款余額19.1萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)35.7%,比上年末回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。另外,熱點(diǎn)城市首套房貸優(yōu)惠利率折扣從之前的基準(zhǔn)利率0.9倍調(diào)減至0.95倍。而且,近期調(diào)控主要集中在三大都市圈內(nèi),這一區(qū)域占據(jù)全國(guó)30%左右的銷售份額,且提高首付成數(shù)的限貸是核心。綜上,預(yù)計(jì)二季度后的銷售面積增速將持續(xù)回落。

由此可見,當(dāng)前樓市處于2014年四季度以來(lái),“短周期”回升觸頂后的回落期。領(lǐng)先指標(biāo)銷售面積和金額率先回落,而且在調(diào)控政策全面落地、需求過(guò)度釋放和資金面收緊的驅(qū)使下,未來(lái)銷售面積和金額增速將繼續(xù)明顯回落。但是,由于利率仍舊在底部,加上穩(wěn)增長(zhǎng)和防風(fēng)險(xiǎn)宏觀政策托底,以及去庫(kù)存和都市圈建設(shè)等結(jié)構(gòu)性政策支持,今明兩年,銷售面積將在2016年創(chuàng)下的歷史記錄左右徘徊,甚至大概率實(shí)現(xiàn)微幅增長(zhǎng)。

因此,銷售量在高位平衡是樓市下一個(gè)“短周期”的主要特征。按照“量在價(jià)先”的原理,特別是近期調(diào)控對(duì)未來(lái)需求明顯擠出,新房和二手住房?jī)r(jià)格增速將會(huì)在二季度觸頂后回落。

值得注意的是,基于近年來(lái)新房供應(yīng)效率低(豪宅化、投資化、配套差),改善型需求占主體的情況下,樓市快速進(jìn)入存量房時(shí)代,二手住房?jī)r(jià)格上漲還將維持一段時(shí)間。由此,新房量?jī)r(jià)回調(diào)只影響未來(lái)土地購(gòu)置、新開工和開發(fā)投資,但并不影響熱點(diǎn)樓市整體交易量。這也標(biāo)志著,樓市大規(guī)模新增建設(shè)的高潮已過(guò)。

作為最滯后的指標(biāo),因受益于下游銷售端在本輪“短周期”強(qiáng)勢(shì)回升,開發(fā)投資將在今年保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。但是,2010年達(dá)到33%的增速歷史記錄后,開發(fā)投資長(zhǎng)周期回調(diào)進(jìn)程已開啟,近年來(lái)一直保持個(gè)位數(shù)增長(zhǎng),未來(lái)將緩慢回落。