在世界上所有市場經(jīng)濟(jì)國家，如果房價(jià)高了，市場機(jī)制一定會(huì)引領(lǐng)企業(yè)和政府增加土地、住房供應(yīng)，緩解住房的短缺。中國的特色在于，地方政府控制土地和住房供應(yīng)，一直被默認(rèn)為緩解人口增長趨勢的政策手段。中國一線城市人口是否繼續(xù)擴(kuò)張，短期看政策，長期看趨勢。

一線城市也需要大量低技能的勞動(dòng)力

全球特大城市共同的特點(diǎn)是人口大進(jìn)大出，總體來講進(jìn)大于出。特大城市有很多優(yōu)勢,但是選擇在特大城市生活的人也必須付出一些代價(jià)——比如高房價(jià)、交通擁堵以及污染。房價(jià)也成為篩選人口的機(jī)制，愿意支付的留下來，不愿意支付的則離開，想留下來又沒有買房實(shí)力的就租房。

一線城市需要高素質(zhì)人才，也需要大量低技能的勞動(dòng)力。城市的發(fā)展水平越高，人們的收入水平越高，對(duì)低技能勞動(dòng)力的需求也越多。高大上的一線城市沒有低技能勞動(dòng)力的生存空間？這是一種天大的誤解，實(shí)際情況恰恰相反，高技能者和為他們配套的低技能者同時(shí)向特大城市集中是全球現(xiàn)象。低技能的勞動(dòng)力可能缺乏買房子的能力，但是這并不妨礙一些低技能勞動(dòng)力會(huì)選擇留在一線城市，買不起房子可以租房子。在發(fā)達(dá)國家，廉租房體系覆蓋到所有常住人口，這就更為在城市打拼的低收入階層提供了留下的可能性。這樣的公共政策既實(shí)現(xiàn)了公共服務(wù)向低收入階層傾斜的公平性，同時(shí)也為城市的活力、競爭力和持續(xù)發(fā)展提供了充足的勞動(dòng)力資源。

每一個(gè)城市的人口有多少，主要是由這個(gè)城市產(chǎn)生的就業(yè)需求來決定的。有些城市的產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，比如現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，這樣的城市人口就多一些，大學(xué)生更是趨之若鶩。有些城市的產(chǎn)業(yè)主要是為周圍的農(nóng)業(yè)、旅游和資源型產(chǎn)業(yè)配套，并不需要那么多人，甚至不需要有很多高技術(shù)的人，它的人口就少一些。

用高房價(jià)調(diào)控低端人口

影響城市活力

在國際上，特大城市政府的普遍做法是把人口增長的壓力變?yōu)閯?dòng)力，通過技術(shù)和管理，改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的總量、結(jié)構(gòu)、空間布局，提高城市的宜居性。在世界上所有市場經(jīng)濟(jì)國家，如果房價(jià)高了，市場機(jī)制一定會(huì)引領(lǐng)企業(yè)和政府增加土地、住房供應(yīng)，緩解住房的短缺。中國的特色在于，地方政府控制土地和住房供應(yīng)，一直被默認(rèn)為緩解人口增長趨勢的政策手段。

具體來說，一線城市的土地和住房供應(yīng)，至少受到四個(gè)政策變量的影響。一是土地供應(yīng)總量，這個(gè)變量受到建設(shè)用地指標(biāo)的控制。二是工業(yè)用地和商住用地的比例。即使是在中國的一線城市，工業(yè)用地比重也偏高，并且工業(yè)用地密度偏低。三是在市中心的城市更新過程當(dāng)中，大量住宅用地被更新為商業(yè)和辦公用地。四是城市建筑容積率受到了嚴(yán)格控制。在人口大量增長并且仍然有潛在增長可能性的情況下，土地和住房的供應(yīng)受到以上政策的限制，其結(jié)果必然是房價(jià)上升。

目前中國一線城市核心地區(qū)的房價(jià)雖然與紐約這樣的全球城市核心區(qū)的房價(jià)有差距，但是在距離市中心20公里左右地區(qū)的房價(jià)已經(jīng)超過全球一線城市。要緩解這種趨勢，必須持續(xù)增加住房供應(yīng)。通過控制需求來抑制房價(jià)，其效果基本上是飲鴆止渴。而且當(dāng)房價(jià)真的成為年輕人口留下的障礙，城市也將失去活力和全球競爭力。

中國一線城市是否擁有增加土地和住房供應(yīng)、降低房價(jià)的潛力呢？答案是非常確定的。

首先來看建設(shè)用地的潛在數(shù)量很大。尤其在長三角和珠三角，平原廣闊，淡水資源豐富，自然條件比東京都市圈更好。即使是在上海市目前的管轄范圍之內(nèi)，6000平方公里都是平原。除了必要的生態(tài)保護(hù)用地，比如崇明島、青浦周邊水源地和規(guī)劃建設(shè)中的郊野公園，保持農(nóng)業(yè)用地是否必要，需要質(zhì)疑。即便是在多山的北京市轄區(qū)范圍之內(nèi)，平原面積也有6390.3平方公里，占總面積的38%，目前沒有缺地的問題。除了在總量上有增加建設(shè)用地的可能性之外，都市圈內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)也有大量增加住宅用地空間的潛力。比如上海仍有三分之一的建設(shè)用地用于工業(yè)，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，工業(yè)用地轉(zhuǎn)商住用地，可以釋放大量的住宅供應(yīng)。中國一線城市在都市更新中也抑制了居民住宅供應(yīng)，北京僅有不到一半的地塊在更新后是居民住宅用地。而在市中心住宅供應(yīng)受到限制的情況下，商辦地產(chǎn)部分卻出現(xiàn)閑置，因?yàn)椴煌玫毓δ茈y以相互轉(zhuǎn)換的政策制約，將商辦地產(chǎn)轉(zhuǎn)為住宅又很難實(shí)現(xiàn)。

不應(yīng)人為阻擋一線城市人口擴(kuò)張趨勢

歐美、日本這樣發(fā)達(dá)國家一線城市的發(fā)展雖然已經(jīng)達(dá)到了相對(duì)穩(wěn)定的規(guī)模，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)成熟、城市化已經(jīng)完成的背景下，甚至人口出現(xiàn)了負(fù)增長的情況下，人口繼續(xù)向一線城市集中的趨勢也只是放緩而并未停止。

中國一線城市人口是否繼續(xù)擴(kuò)張，短期看政策，長期則要看趨勢、看規(guī)律?；蛘哒f，是不是相信中國一線城市發(fā)展與國際上其他一線城市發(fā)展出現(xiàn)共同的趨勢。更深刻的問題在于，是不是相信中國最終會(huì)像其他發(fā)達(dá)國家一樣，在城市發(fā)展過程中讓市場作為資源配置的決定性力量，政府只是更好地發(fā)揮功能，而不是阻止市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的發(fā)生。

與此同時(shí)，在短期討論一線城市人口問題，必須以目前的體制、機(jī)制和政策為背景。有一些論點(diǎn)以近年來北京和上海人口緩慢增長的數(shù)據(jù)作為支持人口控制的依據(jù)，這里需要特別提醒，這些短期數(shù)據(jù)是目前控制政策的結(jié)果，并不是普遍趨勢。相關(guān)的做法比如教育控人、拆除菜場、關(guān)閉飯館更是沒有國際經(jīng)驗(yàn)支持。

如果以政策的結(jié)果為政策合理性辯護(hù)，那么不得不提醒，中國歷史上很多曾經(jīng)出現(xiàn)過的現(xiàn)象也都是當(dāng)時(shí)政策的結(jié)果，后來卻終于因?yàn)椴环弦?guī)律而被否定了。