日前,有媒體報道,某股份制銀行上海分行零售業(yè)務部門人士透露,在該行內(nèi)部,房貸放款的先后順序已開始按照貸款利率的高低排序,而非“先來后到”。換句話說,只有接受利率上浮幅度更高的貸款人才能較快獲得貸款,未上浮者則可能面臨長達數(shù)月的等待。銀行收緊房貸的動作已經(jīng)在一線城市逐漸鋪開,北京、廣州的多家中小銀行近期也已經(jīng)上調(diào)了首套房貸款的最低利率。當前,一些銀行的首套房貸款利率較基準利率已經(jīng)上浮至1.1倍,二套房則上浮至1.2倍。
銀行方面表示,在當前流動性趨緊、資金利率走高的背景下,不上浮房貸利率,“簡直在做義務勞動。”據(jù)報道,個別基層行房貸業(yè)務停滯,房貸業(yè)務成“雞肋”。筆者認為,提高房貸利率不僅是銀行的“在商言商”,從調(diào)控房價的角度來看,這有助于改變“炒房”預期。
“房子是用來住的,不是用來炒的”,這里面指出了住房市場的兩種不同的需求市場,一是以居住等利用為目的的消費性需求;二是投資及理財?shù)刃枨?,相對消費性房地產(chǎn)需求,投資需求對個體、社會存在一定的風險。房地產(chǎn)投機是房地產(chǎn)投資的一種特殊形式,常常給房地產(chǎn)帶來的消極作用。
這種消極作用,從小處說,房地產(chǎn)的“炒房”需求會對實體經(jīng)濟造成“擠壓效應”,引發(fā)了“脫實向虛”的擔憂。從大處說,房價暴漲暴跌有可能引發(fā)金融風險甚至經(jīng)濟危機,如美國次貸危機。從各國的經(jīng)濟史來看,房地產(chǎn)所引發(fā)的金融風險是當今世界上引發(fā)金融危機、經(jīng)濟危機的重要風險源之一。
對未來價格的預期是影響房地產(chǎn)投機的重要因素。當價格上漲,人們紛紛投資房地產(chǎn),從而脫離“真實消費需求”,形成房地產(chǎn)泡沫。改變對未來價格的預期是遏制炒房需求最有效的辦法。
利率等房貸政策是影響房價變化的重要外生變量之一,利率的微小變動都有可能導致房地產(chǎn)價格的劇烈波動。房價與利率呈現(xiàn)負關系,即利率上升,房價會下降;利率下降,房價會上升。
利率除了直接作用于房地產(chǎn)開發(fā)成本以外,還通過以下三個方面影響房價:一是利率下降時,各種抵押貸款將大規(guī)模進入房地產(chǎn)市場;二是從住房消費來看,其成本主要是銀行抵押貸款的利息。三是房地產(chǎn)價值是預期未來收益的現(xiàn)值之和,折現(xiàn)率與房地產(chǎn)價值成負相關,而與利率成正相關。
這一輪房價瘋漲,背后就有利率大幅度下降的鬼魅身影。2015年以來,在貨幣寬松的背景下,同時經(jīng)濟下行、實體經(jīng)濟不振、資產(chǎn)配置荒等,住房按揭貸款被銀行認為是最優(yōu)質(zhì)、安全的信貸業(yè)務。各家銀行不約而同地“愛上”了房貸,利率下浮到八折等。
2016年,5家銀行個人住房貸款增幅均為三成左右,5家銀行相加共新增個人住房貸款2.9萬億元。除交行外,“工農(nóng)中建”四大行新增個人住房信貸占全部新增個人貸款的比例,均在七成以上。
房地產(chǎn)市場對實際利率是非常敏感的。可以預見,提高房貸利率有助于改變炒房的預期,二套房利率上升1.2倍,不僅抬高了炒房的成本與門檻,更是釋放出了明確的調(diào)控信號,讓炒房者望而卻步。同時,提高房貸利率是符合調(diào)控房價、利率市場化要求的,亦是對此前降低利率引發(fā)房價上升的一種糾偏。
不過,此次房貸利率上漲也出現(xiàn)了不正?,F(xiàn)象,例如首套房上漲到1.1倍,這對首套購房者是不公平的,也有違中央保障“住房”需求的政策初衷,首套房的價格彈性較弱,這對本來買不起房的中低收入者更是雪上加霜。
據(jù)報道稱,除“價高者先得”外,上述銀行內(nèi)部人士還向記者透露了另兩條獲貸捷徑:一是該行的“高凈值客戶”,可以更快獲得貸款;二是對于一手房按揭貸款,若開發(fā)房企也是同一家銀行的對公貸款客戶,則房貸發(fā)放也可能“插隊”。這些都是有違社會公平等公共利益的,監(jiān)管者應該予以糾正銀行的“唯利是圖”。
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