繼去年“9·30新政”后，北京樓市發(fā)生裂變。
銀行收緊房貸的消息甚囂塵上。就在這幾天，網(wǎng)上甚至傳出“20家銀行停止房貸”的消息。此外，高頻調(diào)控下，市場(chǎng)上買房人是什么人群，錢從何來(lái)等問(wèn)題也擺在了行業(yè)面前。
據(jù)了解，整體上來(lái)說(shuō)，高頻調(diào)控下，銀行貸款難度加大，批貸時(shí)間延長(zhǎng)，而市場(chǎng)上購(gòu)房者也悄然發(fā)生了變化。
收緊額度
這是北京市大部分商業(yè)銀行在執(zhí)行的準(zhǔn)則：首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最低上浮20%。
根據(jù)融360的一則數(shù)據(jù)顯示，北京地區(qū)5月份首套房平均利率為4.86%。全國(guó)5月二套房平均利率為5.40%，較上月上升0.01%。同比去年同期二套房利率5.39%上升0.01%。
北京海淀區(qū)青龍橋中國(guó)銀行營(yíng)業(yè)點(diǎn)的一位業(yè)務(wù)經(jīng)理張亮（化名）告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，現(xiàn)在銀行貸款比以前難，放款至少要三個(gè)月左右。
得到相同答案的是，北京市海淀區(qū)中國(guó)建設(shè)銀行的一位客戶經(jīng)理吳越（化名）也告訴記者，國(guó)家在管控銀行，要控制信貸規(guī)模，和以前完成業(yè)績(jī)目標(biāo)不同的是，現(xiàn)在銀行額度少，并且要控制房貸在銀行業(yè)務(wù)中的比例。現(xiàn)在北京大部分銀行情況差不多，都在執(zhí)行銀行公約。
吳越所說(shuō)的公約是：北京大部分銀行對(duì)首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最低上浮20%。這些銀行包括中、農(nóng)、工、建、交、中信、招商、北京銀行等8家銀行，均發(fā)布了住房貸款利率最新通知。
值得注意的是，這是時(shí)隔三年后，北京首套房房貸政策重回基準(zhǔn)利率。有行業(yè)人士透露，信貸受到管控，總額度已經(jīng)下降。今年房地產(chǎn)信貸總額度驟降，甚至僅為平時(shí)的1/10。
一直以來(lái)，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，涉房貸款扮演信貸業(yè)務(wù)的重要角色，其中，部分上市銀行的涉房貸款占比已經(jīng)超過(guò)30%。
“后續(xù)銀行將繼續(xù)收緊房地產(chǎn)的額度與提高房地產(chǎn)貸款的價(jià)格。”一位業(yè)內(nèi)人士直言，貸款利率大幅上升，而貸款的發(fā)放也開(kāi)始收縮，這就意味著金融去杠桿的影響將從金融市場(chǎng)傳導(dǎo)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
房貸客戶減少70%
實(shí)際上，房地產(chǎn)調(diào)控出臺(tái)后，很多購(gòu)房者面臨失去資格、多交首付的現(xiàn)狀。
“目前來(lái)說(shuō)房貸客戶大概少了70%?，F(xiàn)在銀行貸款比以前難多了，即使符合條件規(guī)模的，一個(gè)月才能批貸，之前一個(gè)星期就能下來(lái)。”吳越說(shuō)。
資料顯示，5月居民部門貸款增加6106億元，其中中長(zhǎng)期貸款增加4326億元，但同比去年同期下滑了近1000億元。
正是因?yàn)殂y行限貸或者額度緊張的情況下，小貸公司、擔(dān)保公司等抓住了市場(chǎng)痛點(diǎn)。
“批貸之后需要去房管局做房產(chǎn)抵押，一般需要一個(gè)月。事實(shí)上，銀行現(xiàn)在額度比較緊張，所以很多人選擇走外部小貸公司、擔(dān)保公司去做房產(chǎn)抵押貸款?，F(xiàn)在小貸公司越來(lái)越多，規(guī)模越來(lái)越大，說(shuō)明需求還是有的。”一位曾在中國(guó)建設(shè)銀行總行工作過(guò)的汪小希（化名）告訴記者，整個(gè)房貸市場(chǎng)銀行肯定是大頭，但小貸公司、擔(dān)保公司是彌補(bǔ)銀行滿足不了的需求。
隨著傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展弊端越發(fā)明顯，小額靈活、跨地域、便捷的互聯(lián)網(wǎng)小貸也日益升溫。
不過(guò)，由于國(guó)內(nèi)征信體系不健全，小額貸款公司難以充分獲取借款人信用信息及資金使用情況，有較高的潛在壞賬風(fēng)險(xiǎn)。甚至因?yàn)橛行┬≠J公司本身不規(guī)范，逼債客戶的事情時(shí)常發(fā)生。
此外，小貸公司在政策把控上也缺乏經(jīng)驗(yàn)。“高頻調(diào)控下，類似首付提高的政策，會(huì)使得很多改善型的和投資投機(jī)需求得到抑制。”一位資深業(yè)內(nèi)人士表示，實(shí)際情況下，也要警惕二套購(gòu)房者鉆了當(dāng)前政策的漏洞，即仍然能夠以首套的名義購(gòu)房。資金方面和首套住房拋售是有關(guān)的，通過(guò)拋售則可以較好地回籠資金。
無(wú)利可圖？
今年以來(lái)，監(jiān)管政策趨嚴(yán)，銀行房貸額度受限，房貸放款速度變慢。去年11月初，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的緊急通知》，擬對(duì)包括北京、上海、深圳在內(nèi)的16個(gè)熱點(diǎn)城市銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)檢查。
此外，一位業(yè)內(nèi)人士分析，今年銀行同業(yè)存單利率提高至4.5%，為了彌補(bǔ)上升的成本，大部分銀行房貸利率開(kāi)始打9折、95折。而銀行去年可以在金融市場(chǎng)通過(guò)同業(yè)存單以2.8%的利率融資，在執(zhí)行4.9%的貸款基準(zhǔn)利率下，房貸利率打8折仍然有利可圖。
當(dāng)然，銀行房貸利率上升，收緊貸款額度，除了因?yàn)閲?guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的因素，以及銀行融資利潤(rùn)的上升，還在于更嚴(yán)格的評(píng)估考核制度。
“對(duì)于銀行貸款來(lái)說(shuō)，收緊是一個(gè)大趨勢(shì)。還有一個(gè)值得注意的重要問(wèn)題，就是商業(yè)銀行本身面臨了更嚴(yán)厲的考核。2016年央行正式實(shí)施了宏觀審慎評(píng)估體系的考核，即MPA考核。此類考核的一個(gè)內(nèi)容是涉及對(duì)廣義信貸的考核。”一位研究金融的業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
此外，中小銀行各類理財(cái)業(yè)務(wù)都會(huì)被納入到此類考核范圍之中，所以壓力會(huì)比較大。從貸款方面也會(huì)得到體現(xiàn)。比如說(shuō)過(guò)去一個(gè)月內(nèi)可以完成的審批，或許現(xiàn)在需要兩個(gè)月甚至更多時(shí)間。
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