“3·17”新政已滿百日，北京樓市正在發(fā)生前所未有的變化。北京商報(bào)《新北京樓市周刊》試圖通過(guò)對(duì)4個(gè)“圈中人”的追訪，即樓盤(pán)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人、買(mǎi)商 住房的小業(yè)主、做學(xué)區(qū)房的二手中介、銀行做信貸的信貸員，通過(guò)這些樓市的直接參與者與見(jiàn)證者這100天來(lái)的經(jīng)歷和見(jiàn)聞，一起真切感受調(diào)控對(duì)北京樓市的深刻影響，并分析和判斷之后的樓市走向。

調(diào)控百日后，政策正在深刻影響樓市供應(yīng)端。進(jìn)入6月以來(lái)，半年業(yè)績(jī)壓力日益逼近，越來(lái)越多的樓盤(pán)權(quán)衡利弊，選擇放棄糾結(jié)與掙扎，調(diào)低了心理預(yù)期，做好了低價(jià)入市的正確姿勢(shì)。然而在業(yè)績(jī)與利潤(rùn)之間的矛盾，是否拿證，怎樣拿證，成為擺在所有營(yíng)銷總面前的考題。

業(yè)績(jī)和利潤(rùn)的選擇

調(diào)控后的100天里，老吳（化名）不斷暗自慶幸，提前拿證、有房可賣(mài)，是自己和操盤(pán)項(xiàng)目在本輪調(diào)控中，頗為幸運(yùn)的事。

老吳操盤(pán)的項(xiàng)目位于中央別墅區(qū)，在“3·17”新政前的2016年10月、12月曾各取得一批銷售許可證。“其實(shí)新政出臺(tái)前拿證已經(jīng)很困難了，所以對(duì)于調(diào)控的落地我們都有預(yù)期，但更多的人沒(méi)想到這么嚴(yán)。”老吳回憶，北京樓市“銷售限價(jià)”天花板浮出水面，8萬(wàn)+成為入市新盤(pán)難以逾越的“紅線”。 受拿證難的影響，比年初計(jì)劃的開(kāi)盤(pán)銷售節(jié)奏有了明顯放緩，對(duì)于一些高周轉(zhuǎn)企業(yè)而言，無(wú)房可售當(dāng)然無(wú)法接受，調(diào)整項(xiàng)目售價(jià)、降低“身段”入市成了企業(yè)糾結(jié)之后的務(wù)實(shí)選擇。

如今，公司在售項(xiàng)目不算太多的情況下，北京公司能否完成年度任務(wù)，作為主力項(xiàng)目，壓力陡增。

讓老吳感到慶幸的是，在新政出臺(tái)后的4月底，自己再度有140套房源獲批，但銷售均價(jià)僅為7.2萬(wàn)元/平方米左右。

“如果說(shuō)通州臺(tái)湖和大興暫時(shí)還缺少豪宅氣質(zhì)，那么中央別墅區(qū)則是北京公認(rèn)的豪宅板塊。”一位地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)人士向北京商報(bào)記者直言，業(yè)內(nèi)對(duì)于老吳操盤(pán)的這個(gè)孫河板塊的標(biāo)桿項(xiàng)目最終也沒(méi)能突破單價(jià)8萬(wàn)元上限不無(wú)感嘆：“要知道這個(gè)項(xiàng)目此前銷售審批均價(jià)已超9萬(wàn)元/平方米，其中有幾套房源去年10月審批價(jià)格已超過(guò)13萬(wàn)元/平方米，是市場(chǎng)上公認(rèn)的‘10萬(wàn)＋’項(xiàng)目。”

統(tǒng)計(jì)顯示，上周北京住宅成交494套，成交面積7.81萬(wàn)平方米，成交均價(jià)4.6萬(wàn)元/平方米，成交金額36.43億元。其中，老吳操盤(pán)的項(xiàng)目成交均價(jià)不足8萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)成交總金額3.92億元。

正所謂夜長(zhǎng)夢(mèng)多，上述人士告訴北京商報(bào)記者，北京一家位于豐臺(tái)板塊的知名高端樓盤(pán)，坊間傳言該項(xiàng)目曾有機(jī)會(huì)以單價(jià)11萬(wàn)-12萬(wàn)元/平方米的價(jià)格去銷售，但開(kāi)發(fā)商認(rèn)為自身項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和打造以及時(shí)間成本等產(chǎn)品附加值上，均超越了同一板塊上對(duì)標(biāo)的競(jìng)品樓盤(pán)，競(jìng)品樓盤(pán)銷售價(jià)格最高為13萬(wàn)元/平方米。因此開(kāi)發(fā)商想再等等，然而等來(lái)的卻是史上最嚴(yán)調(diào)控政策，以及新盤(pán)入市的8萬(wàn)元紅線。而搶先入市的競(jìng)品卻在“3·17”新政前“逃生”。該人士表示，其實(shí)這家公司其他樓盤(pán)在北京銷售均排在各個(gè)區(qū)域的前列，業(yè)績(jī)不可謂不好，但僅這一個(gè)項(xiàng)目遲遲無(wú)法入市就拖累了企業(yè)在北京的整體利潤(rùn)和業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

限價(jià)與保供應(yīng)的矛盾

“能拿證、敢拿證的項(xiàng)目通常都不愁賣(mài)。”一位樓市觀察人士表示，該項(xiàng)目未來(lái)在較短時(shí)間內(nèi)清盤(pán)應(yīng)是大概率事件。但拿證往往意味著樓盤(pán)將讓渡部分利潤(rùn)，包括老吳操盤(pán)的項(xiàng)目在內(nèi)，北京不少項(xiàng)目幾乎在賠錢(qián)賣(mài)。但在特殊背景下，企業(yè)必須在去化和利潤(rùn)下降兩者之間做出權(quán)衡。當(dāng)然，利潤(rùn)對(duì)于那些拿地價(jià)格高、耽擱時(shí)間長(zhǎng)的“地王級(jí)”樓盤(pán)而言就很難接受。預(yù)計(jì)不少開(kāi)發(fā)商在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)仍舊無(wú)法擺脫是否拿證、如何拿證的糾結(jié)。

據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月第四周（6月19日-25日）北京商品住宅（不含保障房、自住房與商辦）共實(shí)現(xiàn)成交494套，成交面積7.81萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增加8%、20%。

從6月數(shù)據(jù)來(lái)看，截至6月25日，北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交1611套，環(huán)比減少22%，同比更是出現(xiàn)53%的減少。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，去年開(kāi)始，商辦類產(chǎn)品已占據(jù)樓市半壁江山，純商品住宅成交份額已極度收縮。去年“9·30”新政以及今年“3·17”新政，已然對(duì)住宅成交產(chǎn)生了直接影響，北京市場(chǎng)處于進(jìn)一步收縮當(dāng)中。

從成交前十項(xiàng)目來(lái)看，既包含麗春湖院子等別墅項(xiàng)目，也包含成交價(jià)近8萬(wàn)元的景粼原著等高端**項(xiàng)目；既包含懷柔、密云等遠(yuǎn)郊區(qū)項(xiàng)目，也包含朝陽(yáng)、豐臺(tái)等城區(qū)項(xiàng)目。

從成交的多樣性可以看出，此次新政對(duì)于供應(yīng)的影響大于需求。對(duì)于需求端而言，雖然有未來(lái)大量“限價(jià)地”項(xiàng)目供應(yīng)預(yù)期，但是對(duì)于中高端需求來(lái)說(shuō)，未來(lái)限價(jià)地塊項(xiàng)目品質(zhì)注定被局限，無(wú)法與目前同區(qū)域在售項(xiàng)目比擬；而對(duì)于遠(yuǎn)郊區(qū)而言，限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與目前在售項(xiàng)目差距并不大，因此也難以形成真正的需求制約。

從當(dāng)前最新供應(yīng)上來(lái)看，截至目前，6月已有11家住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證。包括華潤(rùn)未來(lái)城市、泰禾·昌平拾景園、璽萌壹號(hào)院、中駿·西山天璟等各區(qū)域知名高端項(xiàng)目。而這些入市項(xiàng)目備案價(jià)均未超8萬(wàn)/平方米。新政對(duì)于預(yù)售價(jià)格的監(jiān)管使得供應(yīng)絕對(duì)數(shù)量受到嚴(yán)重制約，這也是造成成交量不斷下滑的最直接也是最主要的原因。供需的不對(duì)稱使得近期入市的多個(gè)項(xiàng)目表現(xiàn)不俗，如售價(jià)高達(dá)8200萬(wàn)元/套的九章別墅，入市18套僅剩5套；上周入市的泰禾·昌平拾景園開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)額達(dá)到了20億元。

對(duì)此業(yè)內(nèi)人士表示，一方面新政后項(xiàng)目銷售策略已調(diào)整到位，另一方面也印證了市場(chǎng)需求依然具備一定基礎(chǔ)。

監(jiān)管部門(mén)顯然已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了這一問(wèn)題，如何在價(jià)格調(diào)控的同時(shí)，確保供應(yīng)成為了下一步的重點(diǎn)。

6月27日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于辦理商品住宅項(xiàng)目預(yù)售許可有關(guān)事項(xiàng)的通知》，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商全力推進(jìn)“拿地未開(kāi)工和開(kāi)工未入市項(xiàng)目”盡早開(kāi)工入市,并在通知后附上未開(kāi)工項(xiàng)目名單。截至3月底,全市共有拿地未開(kāi)工項(xiàng)目161項(xiàng),開(kāi)工未入市項(xiàng)目228項(xiàng)。北京商報(bào)記者翻閱發(fā)現(xiàn)，在這些項(xiàng)目里，不乏有取得地塊十年的“老筍盤(pán)”，例如和記黃埔旗下的逸翠園、強(qiáng)佑地產(chǎn)的清河危改等。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，北京市住建委敦促新房項(xiàng)目入市，意在通過(guò)增加供應(yīng)緩解住房短缺狀況。

想買(mǎi)與高門(mén)檻的尷尬

北京商報(bào)記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，幾乎所有的營(yíng)銷總監(jiān)都認(rèn)為，對(duì)于消費(fèi)者而言，現(xiàn)在是絕佳的入市時(shí)機(jī)。“調(diào)控高壓和價(jià)格紅線比以往開(kāi)發(fā)商給客戶打個(gè)‘狠折’的力度還要大。”以剛拿到預(yù)售許可證的中駿·西山天璟為例，在北京市住建委網(wǎng)站上公開(kāi)信息顯示，該樓盤(pán)本輪獲批的381套房源擬售價(jià)格在7.2萬(wàn)-7.5萬(wàn)元/平方米。而據(jù)說(shuō)項(xiàng)目首期開(kāi)盤(pán)房源的售價(jià)將低于備案價(jià)，在6萬(wàn)-7萬(wàn)元/平方米。要知道，2016年2月，中駿置業(yè)以39.48億元競(jìng)得門(mén)頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)地塊時(shí)，業(yè)界預(yù)估該地塊樓面價(jià)已超4萬(wàn)元/平方米。

但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)前中高端需求是北京樓市的成交主力，新政中，認(rèn)房又認(rèn)貸、非普住宅二套房八成首付等嚴(yán)厲政策讓這部分客群變得日益稀缺，實(shí)際上，一些高端項(xiàng)目來(lái)訪量以及電商的來(lái)電量甚至下滑九成的表現(xiàn)也可見(jiàn)一斑，未來(lái)北京純高端豪宅的壓力可想而知。

該人士表示，對(duì)于消費(fèi)者而言，現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)城市核心區(qū)的新盤(pán)很可能意味著抄底。一旦未來(lái)樓市回歸正常態(tài)勢(shì)，城市核心區(qū)憑借城市配套優(yōu)勢(shì)和各項(xiàng)資源的完備，升值空間會(huì)更可觀。而當(dāng)前北京樓市部分區(qū)域，部分地段一律7萬(wàn)-8萬(wàn)元/平方米則是非常態(tài)現(xiàn)象。

除了傳統(tǒng)價(jià)格體系被打破，在新政影響下，北京樓市另一個(gè)變化就是“毛坯豪宅”的流行。

“這無(wú)疑是一種倒退，北京豪宅歷來(lái)是國(guó)內(nèi)高端住宅的風(fēng)向標(biāo)。然而受限價(jià)的影響，以往精裝入市的豪宅項(xiàng)目將日益罕見(jiàn)。”一家高端項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴北京商報(bào)記者，如果說(shuō)“3·17”新政出臺(tái)前后，一些高端項(xiàng)目還在“毛坯”和“精裝”交房之間糾結(jié)的話，現(xiàn)在這些企業(yè)的內(nèi)心矛盾已變得越來(lái)越少，多數(shù)企業(yè)將必須選擇毛坯交房標(biāo)準(zhǔn)，畢竟賠錢(qián)的買(mǎi)賣(mài)沒(méi)人會(huì)做。另一些項(xiàng)目的精裝交房將是選擇項(xiàng)，業(yè)主若不買(mǎi)單開(kāi)發(fā)商也無(wú)可奈何，畢竟沒(méi)有哪家公司敢在這個(gè)風(fēng)口浪尖上玩捆綁精裝修的“老套路”。

如果說(shuō)2015年、2016年土地市場(chǎng)和樓市的火爆造就了北京“豪宅年”，那么今年迫于價(jià)格壓力，開(kāi)發(fā)商減配平衡成本，保證項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)供應(yīng)，為企業(yè)輸血將是第一選擇。

北京最新的土地出讓信息顯示，北京東城區(qū)時(shí)隔五年后出讓的一塊永定門(mén)住宅用地項(xiàng)目，未來(lái)銷售價(jià)格已經(jīng)被限制在9.4萬(wàn)元以內(nèi)。該項(xiàng)目要形成供應(yīng)至少要在一年以后。該地塊的掛出也被市場(chǎng)解讀為政府正在彰顯限制未來(lái)房?jī)r(jià)的決心。

一位高端項(xiàng)目操盤(pán)手表示，現(xiàn)在是開(kāi)發(fā)商沖擊半年業(yè)績(jī)的最后時(shí)刻，許多項(xiàng)目如果當(dāng)天拿預(yù)售證都會(huì)選擇在當(dāng)天開(kāi)盤(pán)。在公司旗下商住類產(chǎn)品遭受滅頂之災(zāi)的情況下，他的項(xiàng)目已成為年內(nèi)區(qū)域公司完成業(yè)績(jī)的重要支柱。與那些無(wú)法開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目相比，他操盤(pán)的項(xiàng)目如今能保持相對(duì)穩(wěn)定的業(yè)績(jī)已顯得十分幸運(yùn)。