眾所周知，全國(guó)樓市以北京為總的風(fēng)向標(biāo)，調(diào)控方向各不相同，效果也略有差異。上半年這幾輪調(diào)控風(fēng)暴過(guò)后，一二線熱點(diǎn)城市樓市在嚴(yán)控之下強(qiáng)力降溫，成交持續(xù)下滑，即使在“金三銀四紅五”等傳統(tǒng)旺季，也并未有大的改善，三四線城市迎來(lái)機(jī)遇，尤其在土拍市場(chǎng)，博得不少房企青睞。說(shuō)起上半年濟(jì)南樓市的發(fā)展?fàn)顩r，可以用“難以啟齒”四個(gè)字來(lái)概括。

政策“難以啟齒”：由緊到松 調(diào)控之路多艱

跟著北京的調(diào)控步調(diào)，從去年開始，濟(jì)南便有逐漸收緊樓市的政策傾向，限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)，涉及面很廣，強(qiáng)度也不低，尤其是在今年“4·19”發(fā)布的樓市新政，力度可謂“史上”最強(qiáng)！

很多外地來(lái)濟(jì)的剛需被新政中的“首付六成”擊中軟肋，紛紛表示要離開濟(jì)南。然而，新政未滿一個(gè)月，事情便有了轉(zhuǎn)機(jī)。“5·18”空降新政，規(guī)定外地本科及以上學(xué)歷的購(gòu)房者，與用人單位簽訂正式合同，且社保滿半年就可享本地戶口購(gòu)房待遇。首付六成，瞬間變成首付三成。

除了本科生購(gòu)房有福利，基本同時(shí)，新的落戶新政也“著陸”了。買房不再成為落戶的必要條件，落戶反而成了部分外地?？瀑I房任務(wù)的“迂回”策略。有了這個(gè)新政，濟(jì)南限購(gòu)政策中針對(duì)外地人的限制基本被解除。

日前，西安發(fā)布新政，升級(jí)調(diào)控，規(guī)定在西安各市區(qū)購(gòu)買商品住房，自購(gòu)房之日起滿5年方可上市交易，購(gòu)買二手住房，房屋產(chǎn)權(quán)人取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》后滿2年方可上市交易。

而目前濟(jì)南的“限賣”規(guī)定為限購(gòu)區(qū)域內(nèi)自本通知施行之日起購(gòu)買的住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易。與西安相比，更有升級(jí)調(diào)控的空間。

面對(duì)濟(jì)南房?jī)r(jià)上漲壓力，后期或許會(huì)出臺(tái)更加嚴(yán)厲的政策，打擊短期炒房行為。

市場(chǎng)“難以啟齒”：買房主要靠運(yùn)氣 開發(fā)商低調(diào)開盤

據(jù)鳳凰房產(chǎn)濟(jì)南站統(tǒng)計(jì)，截至6月26日，濟(jì)南上半年共成交約76698套商品房，與去年上半年的102769套相比，減少約26098套，同比下跌25%左右；住宅成交41694套，與去年同期的67507套相比，減少約25813套，下跌約38.24%，將近四成。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上來(lái)看，由于政策嚴(yán)控，上半年的成交數(shù)據(jù)貌似并不樂(lè)觀，但根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，從限購(gòu)放開前后，五月至今，濟(jì)南已經(jīng)有多個(gè)項(xiàng)目入市，其中部分項(xiàng)目開盤便售罄，多數(shù)項(xiàng)目去化速度較快。

近日，唐冶片區(qū)一樓盤新盤入市，備受關(guān)注，最終卻低調(diào)認(rèn)籌完，不少意向購(gòu)房者認(rèn)為置業(yè)顧問(wèn)并未提前通知，較為不滿。其實(shí)這樣事情在濟(jì)南目前的市場(chǎng)上屢見不鮮。

近日有媒體報(bào)道，濟(jì)南東部市場(chǎng)的庫(kù)存已經(jīng)不到三個(gè)月，據(jù)了解，庫(kù)存在六個(gè)月以下，市場(chǎng)供求關(guān)系就會(huì)處在不健康的狀態(tài)，去化會(huì)非?？臁＿€有東部某樓盤置業(yè)顧問(wèn)稱，東部基本沒有可買的樓盤了,一開盤就會(huì)被“搶光”。

受限購(gòu)政策影響，開發(fā)商不得不推遲項(xiàng)目入市時(shí)間，上半年濟(jì)南新開或加推房源不多，這就導(dǎo)致了很多購(gòu)房者無(wú)法買到心儀的房子。有專家稱，開發(fā)商為了避免去年出現(xiàn)的瘋狂認(rèn)籌現(xiàn)象，很多都不得不暗地里認(rèn)籌，低調(diào)開盤。

房?jī)r(jià)“難以啟齒”：嚴(yán)控下連漲三月 最嚴(yán)限價(jià)會(huì)否到來(lái)？

日前，河南發(fā)布新政，規(guī)定鄭州新房?jī)r(jià)格不得高于去年10月，這在全國(guó)樓市引起軒然大波，被視為當(dāng)下最為嚴(yán)格的“限價(jià)”政策。其實(shí)，在限價(jià)之外，鄭州早已出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的苗頭：鄭州有部分樓盤近日開盤時(shí)，在周邊高層房?jī)r(jià)已達(dá)到均價(jià)13000元/㎡的行情下，開盤價(jià)僅10000元/㎡，降幅超過(guò)20%。除了鄭州，北京也頻頻傳出燕郊等地二手房、學(xué)區(qū)房降價(jià)的消息。

有網(wǎng)友表示，對(duì)于房?jī)r(jià)連漲三月的濟(jì)南來(lái)看，這樣的限價(jià)政策與手段，似乎同樣適用。

濟(jì)南作為樓市被重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的熱點(diǎn)城市，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局顯示的數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)已經(jīng)連漲三個(gè)月，這已經(jīng)有悖于當(dāng)初山東兩會(huì)時(shí)做出的承諾，即“確保濟(jì)南、青島房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)”。

隨著西安、鄭州等陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控新政，濟(jì)南的一舉一動(dòng)備受矚目。針對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)，有專家表示，“目前政府對(duì)價(jià)格監(jiān)管很嚴(yán)，而且樓盤大量入市后，緩解供求緊張，價(jià)格也不會(huì)上漲太多，東部?jī)r(jià)格會(huì)在一萬(wàn)二三左右”。

最后，讓我們?cè)俅沃厣暾麄€(gè)樓市的調(diào)控精神：

第一，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。

第二，要堅(jiān)持分類調(diào)控因城施策，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。