為了穩(wěn)定房價，目前多地有關(guān)部門對新建樓盤價格予以限制，價格過高則不予備案。近日，《瞭望》新聞周刊記者調(diào)研了解到，這對抑制一些地方房價瘋狂上漲具有急剎車的作用。而在具體操作中，一些房企通過多種渠道規(guī)避調(diào)控、減少“損失”，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易市場暗流涌動、亂象叢生。
專家建議加強監(jiān)管，標(biāo)本兼治地整頓和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場秩序。
變相加價手段翻新
對政府限價措施，《瞭望》新聞周刊記者暗訪發(fā)現(xiàn)，多家房企采取變通方式變相提高房價，以車庫合同、裝修合同涵蓋加價部分的情況突出。
4月29日，南方某市一樓盤二期開盤，102平方米三居室、123平方米三居室、141平方米四居室的折后單價低至每平方米9500～11500元，甚至低于周邊二手房價格，但買家需要捆綁購買一個30萬元的車位，此外還要另加每平方米1000元的裝修費。
本刊記者走訪該市某地多個全新樓盤發(fā)現(xiàn)，某套80平方米小三居單價每平米1.9萬元、總價158萬元，但該套房備案價僅為100萬元。另一套64平方米兩居總價是147.2萬元，其中房子裝修款高達64萬元，捆綁銷售一個16萬元的車位。
在華北一些區(qū)縣，政府對房價上漲有一定限制，新房預(yù)售備案實行“一房一價”，但由于需求強勁，樓盤成交價高于備案價格、開發(fā)商捆綁銷售等行為，已成近乎公開的“潛規(guī)則”。本刊記者采訪的某商品房政府備案價為每平方米1.9萬元，但目前市場實際價格達到每平方米2.8萬元。
一些地方出現(xiàn)加價新花樣。華東某市一些熱門樓盤以“茶水費”方式補足差價。比如某樓盤預(yù)售價格僅有9.5萬元/平方米，遠低于開發(fā)商預(yù)期的12萬元/平方米，但該樓盤暗地加價每平方米1.2萬元，多出來的錢是“茶水費”，以現(xiàn)金形式交給開發(fā)商委托的中介機構(gòu)。據(jù)了解，“茶水費”超過50萬元的樓盤不止一家。西南某樓盤利用房源供不應(yīng)求進行“饑餓營銷”，先讓購房者繳納10萬元可退的意向金，有意購房者還需再繳納10萬元不能退的“誠意金”。
多位銷售人員坦言，房源緊俏，買家也看好后市，愿意簽陰陽合同，即便被政府查處，“大不了退還款項，房企也沒有額外損失和風(fēng)險”。
“新房變二手房”規(guī)避限價
除了變相加價，一些房企還想方設(shè)法將“限價房”變身二手房，擺脫限價束縛。一家開發(fā)商告訴《瞭望》新聞周刊記者，一些房企先將現(xiàn)房賣給企業(yè)內(nèi)部員工，由其找到下家，以二手房價格出售后，再與公司分成。
東部某省份省會城市一樓盤2月份共成交498套房源，簽約均價僅每平方米9338元，每平方米比周邊在售二手房價格低約5000元，但實際上這些房源被該房企的股東方以備案價購買，轉(zhuǎn)而以二手房形式再次售賣。本刊記者查閱二手房交易網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，該項目二手房源銷售均價在1.5萬元/平方米以上。
該知情人表示，開發(fā)商此舉是為了繞開備案價限制的規(guī)定，變相漲價。雖然頗費周折，但也能挽回部分“損失”：從新房變成二手房，期間要承擔(dān)房產(chǎn)總價約6.6%的增值稅、個稅，以及1%～3%的契稅，但明顯低于超過30%的“限價”價格差。
“開發(fā)商讓你買套房，等于直接送錢”
某地產(chǎn)項目營銷總監(jiān)吳某說，房企拿地成本、開發(fā)成本不一樣，房子質(zhì)量不一樣，但要求低于市場價，甚至低于周邊二手房價格的天花板價，“限價房”必會遭到哄搶，購房資格也成了“大蛋糕”，搶到就是賺到。
“我現(xiàn)在做得最多的事情就是幫別人買套房，基本上天天都有人打電話或者找上門來請我?guī)兔I房。去年大多數(shù)還幫得上忙，今年一季度以來，能夠讓他買上房就是天大的面子了?，F(xiàn)在開發(fā)商讓你買套房，等于直接送錢。”一家新房代銷公司負(fù)責(zé)人坦言。
多家房企負(fù)責(zé)人表示，樓盤限價讓“房號”成為含金量很高的稀缺資源，房企掌握絕對支配權(quán)，容易滋生尋租行為?！恫t望》新聞周刊記者調(diào)研了解到，國內(nèi)某知名房企在杭州有多個樓盤，目前尚未公開開盤，但房子已經(jīng)多被關(guān)系戶內(nèi)定。
“許多人有房價還會漲的預(yù)期，買到即賺到，一些客戶都是關(guān)系戶。如一個樓盤只有130套房源，現(xiàn)在遞條子的關(guān)系戶就500人，最后我們只能通過關(guān)系戶搖號的方式出售。”該房企東南區(qū)域公司營銷中心負(fù)責(zé)人說。
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