對(duì)于早些年買了三四線城市房子的朋友來(lái)說(shuō),眼下恐怕是最尷尬的時(shí)候。
這樣的人并不在少數(shù),前些年,一二線樓市行情不錯(cuò)的時(shí)候,那些手中有點(diǎn)閑錢卻有夠不上一二線城市房子的人,把手中的錢變成了三四線城市的房子。
當(dāng)然他們也不是傻子,不少人買的也都是核心城市周邊的小城市,當(dāng)年的價(jià)格也僅僅幾千塊錢,經(jīng)歷了多年的蟄伏,從去年開始,一直到現(xiàn)在,手中房子的價(jià)值少則翻倍,多則翻了幾倍。
不過(guò)正當(dāng)他們打算脫手的時(shí)候,一個(gè)更為尷尬的現(xiàn)實(shí)是,這些城市二手房市場(chǎng)和新房市場(chǎng)幾乎可以用“冰火兩重天”來(lái)形容。新房售樓處都人頭攢動(dòng),對(duì)應(yīng)的二手房市場(chǎng)卻幾乎沒怎么發(fā)育,想要賣掉手中的房子并不容易。
早些年在三四線城市買房的人,據(jù)融360房貸君知,一小部分精明的人已經(jīng)在2016年果斷出貨了,但他們中的大部分人是選擇繼續(xù)持有到現(xiàn)在的,當(dāng)然現(xiàn)在賬面收益更多,不過(guò)想要變現(xiàn),卻難上加難。
在這個(gè)樓市越來(lái)越分化的時(shí)代,懂得適時(shí)空倉(cāng),才是精明的購(gòu)房者,一味追求收益最大化,反而無(wú)法落袋。
為什么三四線的二手房很難出手?
當(dāng)然,政策是一個(gè)方面,它在很大程度上左右了三四線樓市的短期行情,將一部分購(gòu)房者固化在樓市中。
不過(guò)更重要的原因卻不是這一點(diǎn),三四線樓市的基本面才是決定這部分投資客無(wú)法變現(xiàn)的根本原因。
樓市的基本面是什么,我們?cè)谝郧耙仓v過(guò),產(chǎn)業(yè)和人口是最關(guān)鍵的兩大指標(biāo)。
三四線城市產(chǎn)業(yè)和人口顯然是干不贏二線,更別說(shuō)一線了。我們就以現(xiàn)在的燕郊樓市為例,近幾年燕郊樓市飛速發(fā)展,當(dāng)?shù)財(cái)D進(jìn)了大量人口,但為什么一紙限購(gòu),立馬樓市就萎了呢?
按道理這些人進(jìn)來(lái)了,應(yīng)該能抗住樓市的下行才是,但事實(shí)告訴我們,燕郊樓市現(xiàn)在是一地雞毛,跌得少的有兩三成,多的竟有五六成,卻仍然找不到愿意買房的。
燕郊涌入了大量人口,這不假,但他們沒有在燕郊工作,沒有在燕郊繳納社保,甚至沒有去過(guò)燕郊的醫(yī)院,因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系,一切與己相關(guān)的都在北京解決。
很顯然,這些人并不屬于燕郊,而產(chǎn)業(yè)就更簡(jiǎn)單了,這個(gè)京郊小鎮(zhèn),除了房地產(chǎn)其余乏善可陳,而房地產(chǎn)能吸引哪些人,大家都懂。
這種基本面決定了,當(dāng)調(diào)控來(lái)臨之時(shí),樓市必將遭受重創(chuàng),需求可能在一瞬間消失,首先遭殃的是開發(fā)商,曾經(jīng)花了幾個(gè)月時(shí)間積攢的客戶,一瞬間都沒有資格買房了。
而那些已經(jīng)買房的人也會(huì)慌了神,沒有購(gòu)房者進(jìn)來(lái),他們手中的房子就好比空中樓閣,要么懸在半空中,繼續(xù)拿著,要么落地回吐甚至虧本。
與北京如此之近的燕郊尚且如此,更何況那些前不著村后不著店的三四線城市。這些城市現(xiàn)在普遍表現(xiàn)為新房市場(chǎng)活躍,而二手房市場(chǎng)冷清。
目前在三四線買房的主要有兩種人:
1、當(dāng)?shù)厝?他們本著改善具體條件的目的去買房,既然改善,那么自然是大點(diǎn)的,戶型設(shè)計(jì)更合理的新房才是首選,當(dāng)然選擇現(xiàn)在入市,原因有很多,有主動(dòng)的,有被動(dòng)的。
2、外來(lái)的,這些人買房自然也不會(huì)選擇二手房,而是選擇新房,割第一茬韭菜嘛。
不同的城市,這兩類人的比例是不盡相同的,在都市圈的三四線城市,后者要多余前者的,在非都市圈的城市,前者則要多余后者。
對(duì)于第一類人,其實(shí)現(xiàn)在買沒什么不合適的,自己有換房的需求,這是從消費(fèi)升級(jí)的角度來(lái)考量的,買到了就改善了自己的居住條件,不用管樓市如何走。
對(duì)于第二類人,現(xiàn)在他們可能正在重蹈前輩們的覆轍,買了房子,假如城市選得好,未來(lái)賬面收益肯定是正的,但能否經(jīng)由二手房市場(chǎng)落袋為安就另當(dāng)別論了。
從以上兩種購(gòu)房行為,我們能很清晰的得到以下結(jié)論,三四線城市真正需要改善需求的人一般都會(huì)去買新房。
他們是有效需求,而這種有效需求的體量并不大,新房?jī)r(jià)格便宜,設(shè)計(jì)更合理,足夠他們挑選,為啥要去買更貴的二手房呢。
從另一個(gè)層面來(lái)說(shuō),三四線城市人均住房面積本身就不低,月薪三四千,房?jī)r(jià)一兩萬(wàn),人們也得掂量掂量在這個(gè)時(shí)候換房是否劃算。對(duì)工作生活在三四線城市的他們來(lái)說(shuō),時(shí)間成本是最低的,完全可以等待更合適的時(shí)機(jī)入市。
所以,看上去那些在三四線城市買房的人,賬面收益不錯(cuò),但他們從簽合同那天起,就注定了未來(lái)賣房子是更加痛苦的。這種體驗(yàn)和在一二線城市賣房是完全不同的,在一二線城市,只要你愿意稍稍讓價(jià),找到接手的人并不難。而在三四線城市,多讓點(diǎn)價(jià)能賣出去都算幸運(yùn),更多情況是有價(jià)無(wú)市,房子是賣不出去的。
對(duì)于買房不為自住的人來(lái)說(shuō),現(xiàn)在不僅要考慮買房,更要考慮賣房,考慮止盈的可能。三四線城市需求目前是透支的狀態(tài),而同時(shí)新房的供應(yīng)量又不小,兩者疊加的結(jié)果是二手房基本上是有價(jià)無(wú)市。賣房已不易,止盈更是難上加難。
言至此,各位對(duì)是否投資三四線城市的房子也應(yīng)該有比較明確的答案了吧?
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