在北京常住人口數(shù)量持續(xù)維持高位，國家“租購并舉”戰(zhàn)略鼓勵租房居住的背景下，2017年上半年北京住宅租賃市場交易量繼續(xù)擴(kuò)大，部分租賃規(guī)?；?jīng)營的企業(yè)業(yè)務(wù)快速增長；但在租賃人口外移及北京房地產(chǎn)市場降溫的影響下，北京的租金價格僅有小幅上升，漲幅持續(xù)縮小。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，結(jié)合近年來北京土地出讓鼓勵自持住宅、部分房企從“地主”轉(zhuǎn)型“房東”來看，“租購并舉”模式將成房地產(chǎn)市場的未來必然趨勢，但真正實現(xiàn)仍需更多配套政策的支持和成功案例的落地。
租賃市場迎春天 半年交易持續(xù)增長
據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計，2017年上半年，北京市住房租賃市場交易量環(huán)比2016年下半年上漲9.5%，同比2016年上半年上漲21.9%，租賃市場規(guī)模保持著2014年上半年以來持續(xù)上漲態(tài)勢。
租賃價格方面，2017年上半年北京住房租賃市場的月租金均價為4586元/套，環(huán)比2016年下半年的均價上漲0.7%，同比2016年上半年漲幅僅為0.5%。從2014年至今的半年走勢來看，雖然目前北京住房租賃的租金價格仍在上漲，但漲幅明顯縮小，走勢非常平穩(wěn)。
“2016年年末北京常住人口達(dá)到了2172.9萬人，環(huán)比2015年末增加2.4萬人，雖然增幅僅有0.1%，創(chuàng)歷史新低，但整體規(guī)模目前仍然處于高位，因此，北京租房市場的交易量仍在擴(kuò)大。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，“在國家‘租購并舉’戰(zhàn)略的鼓勵下，住房租賃規(guī)模化經(jīng)營迎來了政策春天，長租公寓市場也由此得到了長足發(fā)展，整體規(guī)模不斷擴(kuò)大。”
90后租客占比上升 租房需求郊區(qū)化
相比于70、80后對買房置業(yè)的執(zhí)著，90后年輕一代人群的購房觀念出現(xiàn)松動，租房比例趨于上升。
來自于上述機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計情況，2017年上半年北京的住房租賃人群中，70后占18.2%，較2016年上半年下降0.3個百分點；80后占比為43%，較2016年上半年減少2.9個百分點；90后占比為26.7%，較2016年同期增加3.1個百分點。
在租房占比最高的北京，作為外來人口主力的80后租客占比正逐步縮小，或考慮存錢買房，或撤離北京、回鄉(xiāng)置業(yè)，而初入社會但經(jīng)濟(jì)實力不足的90后正在替代80后成為北京租房市場的主力。
值得注意的是，在北京人口疏解、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響下，大部分租房需求正在向租金價格較低、租賃新房源供應(yīng)充足的郊區(qū)轉(zhuǎn)移。而近年來五、六環(huán)地段大量新推土地及新項目的入市，也促進(jìn)周邊的交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套的逐步完善，有效緩解了城市核心區(qū)的租房壓力，在結(jié)構(gòu)上有效平抑房租的上漲。
“從支付成本而言，在北京租房比買房更劃算，” 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系系主任趙秀池曾評論稱，“但對租房客來說，缺少同等程度的優(yōu)質(zhì)公共福利資源和生活配套成為待解命題。”
“租購并舉”仍待案例落地
一方面，自持住宅正在成為北京土地出讓的主流趨勢，大部分拿地房企開始轉(zhuǎn)換“拿地-開發(fā)-銷售”思路，探索長期運營租賃房源的可行模式；另一方面，在持續(xù)調(diào)控和相關(guān)租賃政策影響下，部分二手房業(yè)主由售轉(zhuǎn)租，對增加租賃房源供應(yīng)起到積極作用，進(jìn)而推動租賃市場發(fā)展。
目前租賃市場公共服務(wù)的缺失或無序，各環(huán)節(jié)切割、房子質(zhì)量參差不齊、公共服務(wù)未能形成閉環(huán)系統(tǒng)，也都是無可回避的事實。
盤古智庫理事長易鵬觀察認(rèn)為，越來越多房企投入租賃市場，是行業(yè)的大方向，但真正落實需要一個過程。
“為形成整體更合理化的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，我們能越來越清晰地看到政策在一步步布局，一些大房企也都在為深度介入租賃市場做轉(zhuǎn)型準(zhǔn)備。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高珊曾向記者表示，“可以期待的是，未來租賃市場會因為一些企業(yè)和項目的帶頭表率，慢慢形成規(guī)范的狀態(tài)，市場也越來越規(guī)范。”
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