房?jī)r(jià)上漲不止,調(diào)控不息。曾被戲稱樓市越調(diào)控房?jī)r(jià)越高的怪圈,有望在這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中扭轉(zhuǎn)。因?yàn)闀r(shí)至年中,部分一線城市及熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)真的出現(xiàn)了拐點(diǎn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,6月份,15個(gè)一線城市和熱點(diǎn)二線城市中,北京、上海、無錫、福州、成都新建商品住宅價(jià)格均環(huán)比下降,天津、南京、鄭州、深圳等房?jī)r(jià)止?jié)q。二手住宅價(jià)格上,北京一個(gè)月下降了1.1%,天津下降0.9%。
而中央堅(jiān)持房地產(chǎn)領(lǐng)域“去杠桿”的決心依然堅(jiān)定,下半年樓市調(diào)控政策并不會(huì)放松。
7月24日中共中央政治局會(huì)議指出,要深入扎實(shí)整治金融亂象,加強(qiáng)金融監(jiān)管協(xié)調(diào),提高金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的效率和水平。要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性,加快建立長(zhǎng)效機(jī)制。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員任興洲解讀道,這透露出下半年繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策信號(hào),要在需求側(cè)繼續(xù)遏制投機(jī)性需求,堅(jiān)持房地產(chǎn)領(lǐng)域“去杠桿”,消除金融風(fēng)險(xiǎn)隱患,堅(jiān)持“脫虛向?qū)?rdquo;,防止泡沫積累。同時(shí),要加強(qiáng)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度建設(shè),支持自住和改善需求,著力發(fā)展租賃住房市場(chǎng),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
深入扎實(shí)整治金融亂象
在充分肯定上半年經(jīng)濟(jì)成績(jī)的同時(shí),中共中央政治局會(huì)議要求清醒看到“經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中還存在不少矛盾和問題”。涉及金融部分,會(huì)議罕見地使用了“金融亂象”一詞,要求“深入扎實(shí)整治金融亂象,加強(qiáng)金融監(jiān)管協(xié)調(diào),提高金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的效率和水平。確保守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。”
防控金融風(fēng)險(xiǎn)被提高前所未有的高度。從3月份召開的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議到4月份中共中央政治局集體學(xué)習(xí)維護(hù)國(guó)家金融安全,以及最近全國(guó)金融工作會(huì)議的延伸,都在強(qiáng)調(diào)金融安全、把防控金融風(fēng)險(xiǎn)放在更重要位置。
《人民日?qǐng)?bào)》頭版刊發(fā)的評(píng)論員文章則更形象地將“風(fēng)險(xiǎn)”比作“灰犀牛”,那些在爆發(fā)前已有跡象顯現(xiàn)、但卻往往被忽視的風(fēng)險(xiǎn)。
“房地產(chǎn)泡沫是毫無疑問的最大的灰犀牛。”中國(guó)金融改革研究院院長(zhǎng)劉勝軍認(rèn)為,另外2只灰犀牛分別是貨幣貶值、資金外流和銀行不良資產(chǎn)的增加。
房地產(chǎn)泡沫帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)源于信貸高杠桿以及各種影子銀行資金的流入。2006～2016年,中國(guó)居民部門杠桿率從11%上升至45%,10年間增長(zhǎng)3倍。歷史經(jīng)驗(yàn)亦表明,每一次房地產(chǎn)危機(jī)的實(shí)質(zhì)就是金融危機(jī),每一次金融危機(jī)一定會(huì)延伸到房地產(chǎn)領(lǐng)域。
地方債風(fēng)險(xiǎn)是需要警惕的另一大金融風(fēng)險(xiǎn)。截至2016年末,中央和地方政府債務(wù)余額27萬億元,其中地方政府債務(wù)的余額是15.3萬億元;截至2017年2月,各地方政府的城投債余額還有6.42萬億元,合起來22萬億元。
國(guó)際清算銀行(BIS)最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2016年底中國(guó)非金融部門的債務(wù)率高達(dá)257%,比2015年上升了12.1個(gè)百分點(diǎn)。
此次中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào),要積極穩(wěn)妥化解累積的地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),有效規(guī)范地方政府舉債融資,堅(jiān)決遏制隱性債務(wù)增量。
此外,非理性的海外投資亦是一個(gè)重要的金融風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),因?yàn)椴糠趾Ｍ馔顿Y并非真正投向企業(yè),而是借投資之名行轉(zhuǎn)移資產(chǎn)之實(shí)。近期銀監(jiān)會(huì)要求各銀行對(duì)幾家在海外并購(gòu)比較激進(jìn)的民企的融資情況進(jìn)行摸底,即是加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)防控的重要舉措。
而下半年,金融去杠桿、整治亂象、防控風(fēng)險(xiǎn),加強(qiáng)金融監(jiān)管仍將是工作重心。
穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng) 加快建立長(zhǎng)效機(jī)制
中央政治局會(huì)議指出,要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性,加快建立長(zhǎng)效機(jī)制。寥寥數(shù)字,明示和暗示之下對(duì)于下半年至明年樓市走向已經(jīng)有了部署。
“意味著下半年房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)就是保持既有政策穩(wěn)定和政策持續(xù)的打補(bǔ)丁和補(bǔ)漏洞,也就不存在今年四季度和明年房地產(chǎn)信貸政策放松的可能性。反而更加強(qiáng)調(diào)住房回歸居住屬性的落地。”深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
在樓市長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)方面,租售并舉將成為建設(shè)重點(diǎn),達(dá)到史無前例重視的程度。近日,住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》,要求在人口凈流入的大中城市,加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。
從近期上海土地市場(chǎng)兩宗特殊地塊的出讓也可以看出。7月4日,上海規(guī)土局發(fā)布了兩宗土地出讓的公告,分別位于浦東張江和嘉定的兩宗土地,要求競(jìng)得人須100%自持70年。這意味著這兩宗土地所開發(fā)的物業(yè),只能用于出租,而不得出售。對(duì)于上海在土地出讓環(huán)節(jié)就要求開發(fā)商全部自持項(xiàng)目的原因,業(yè)界認(rèn)為這與政府提倡租售并舉的住房思路,以及服務(wù)于城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)。
李宇嘉表示,這迎合了新市民的住房需求,新市民現(xiàn)在基本租房的多一些。現(xiàn)在,北京、上海等城市租房比例已達(dá)到百分之四五十,深圳達(dá)到80%。今后住房市場(chǎng)的發(fā)展要契合這個(gè)需要,即先租后買甚至長(zhǎng)期租賃。這是個(gè)很重要的信號(hào),透露出,供地將向租賃傾斜,同時(shí),配租、配建、自持將成為供地結(jié)構(gòu)的常態(tài),另外還有公共服務(wù)的均等化。
廣州租賃市場(chǎng)先行。廣州市政府近日公布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》,在北上廣深一線城市中率先提出保障“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”,意在加快構(gòu)建租售并舉住房體系。在這一方案中,“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益”的提法,引發(fā)社會(huì)強(qiáng)烈關(guān)注。
值得注意的是,此次中央政治局會(huì)議沒有再提一二線城市抑泡沫,以及三四線城市去庫(kù)存。“可見中央對(duì)于目前抑泡沫和去庫(kù)存的成效和速度還是較為認(rèn)可的,今年以來市場(chǎng)熱度已明顯從一二線城市轉(zhuǎn)移到三四線城市。”交通銀行總行高級(jí)分析師夏丹對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
“預(yù)計(jì)之前的樓市調(diào)控基調(diào)還將在下半年穩(wěn)定維持一段時(shí)間,即一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)從緊,三四線城市保持相對(duì)平穩(wěn)的庫(kù)存消化速度,長(zhǎng)效機(jī)制有望在土地供應(yīng)和租賃市場(chǎng)培育等供給側(cè)方面得到實(shí)質(zhì)性推行。”夏丹認(rèn)為。
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