• <li id="yeskk"></li>
  • <strike id="yeskk"><code id="yeskk"></code></strike><dfn id="yeskk"><source id="yeskk"></source></dfn>
  • <menu id="yeskk"><kbd id="yeskk"></kbd></menu>
  • 李宇嘉:監(jiān)管補缺和供需放量 住房租賃時代漸行漸近

    2017年07月26日 09:28
    來源:中國證券報
    近日,中共中央政治局會議在研究當前經濟形勢,部署下半年經濟工作時,明確提出“穩(wěn)定房地產市場,堅持政策連續(xù)性穩(wěn)定性,加快建立長效機制”。這意味著,未來樓市調控將堅持“政策穩(wěn)定”和“查漏補缺”的基調。同時,利用調控高壓下騰挪出的“窗口期”,啟動長效機制建設,將是下一步樓市管理的重點。在長效機制建設上,培育和發(fā)展住房租賃市場、實現(xiàn)“租售并舉”被寄予厚望。近期,熱點城市不僅加快供地,供地結構也發(fā)生變化,配建租賃住房和企業(yè)自持租賃常態(tài)化。
    7月18日,住建部等九部委聯(lián)合發(fā)文,要求人口凈流入的大中城市,加快發(fā)展住房租賃市場。同時,深圳、廣州、南京等12個城市被列入首批租賃試點。發(fā)文要求,人口凈流入的大中城市,充分發(fā)揮國企引領和帶動作用,支持相關國企轉型為租賃企業(yè);鼓勵國企將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等,按規(guī)定改建為租賃住房;集體建設用地可試點租賃住房建設。目前,由于租金回報率低,企業(yè)參與長期租賃經營的積極性不高。因此,國企發(fā)揮帶頭和引領作用,輔之以用地、稅收、融資等一系列政策優(yōu)惠,將成為培育企業(yè)規(guī)?;赓U經營的突破口。
    7月初,上海發(fā)布兩個用途均為“租賃住房”的地塊擬出讓公告,當時曾引起了很大反響。近日,這兩宗地正式出讓,并再次引起關注。首先,兩宗地都以超低底價甚至近乎贈送出讓,張江地塊和嘉定新城地塊樓面均價分別為5569元和5950元;其次,兩宗地均由區(qū)屬國企獲得,張江地塊由上海張江(集團)有限公司競得,嘉定新城地塊由嘉定新城發(fā)展有限公司競得。注意的是,一年前距嘉定新城地塊不到700米的地方成交的“招拍掛”用地,樓面均價高達3.76萬元。
    筆者認為,大城市供地向租賃傾斜,并通過低地價來降低租賃企業(yè)運營成本,提高租金回報率,將成為國家扶持租賃企業(yè)的重要途徑。考慮到建安、財務、營銷等成本,張江及嘉定新城地塊綜合開發(fā)成本在1.5-1.8萬元,租金回報率可達4%-5%。但是,周邊“招拍掛”用地的綜合開發(fā)成本已高達5萬元,租金回報率僅1.5%左右。而且,除用地政策支持外,未來稅收優(yōu)惠、財政補貼、融資便利等扶持將相繼到位,企業(yè)參與規(guī)模化、專業(yè)化租賃經營的積極性將會提高。
    供地向租賃傾斜,乃大城市樓市供需結構倒逼所致。目前,大城市開發(fā)邊界已劃定,開發(fā)強度逼近天花板,“攤大餅”式擴張導致城市病愈演愈烈。同時,高房價背景下城市空間“二次利用”受阻。因此,大城市供地彈性很低,中短期內很難大規(guī)模增加供地,很難借助供地來降房價。而且,即便增加供地,“招拍掛”模式下也很難避免高地價、高房價。由此,即便未來商品住房供應增加,也無法匹配當前樓市“剛需”主體——新市民(外來常住人群和大學畢業(yè)生)的住房需求。
    目前,20個大城市租房人群平均占比達40%,13個城市占比接近或超過50%。土地賣一塊少一塊,稀缺的供地更多轉向租賃住房(包括公租房),不僅匹配新市民的住房需求,也是對住房回歸居住屬性的貫徹。
    更重要的是,新增供地建設的租賃住房,具有政策性住房屬性,契合支持新市民住房需求的訴求。但凡租賃市場成熟規(guī)范的國家,比如德國、日本、美國等,不僅重視租賃市場規(guī)制、租賃雙方權利義務平衡,還要大規(guī)模增加適租型的房屋供應,特別是公租房、社會租賃房。
    除了重點強調要培育規(guī)模化住房租賃企業(yè),壯大機構租賃、增加租賃供應、穩(wěn)定租賃關系以外,九部委文件還強調,要搭建政府住房租賃交易服務平臺。目前看,制約租賃市場發(fā)展的另一大問題,就是監(jiān)管缺失和管理無序,導致諸如隨意漲租、被逼搬家等侵害承租者權益,“二房東”多收費、不退押金等違法行為,租賃房屋內設施老舊差、物業(yè)維修不到位,租賃雙方權利責任不清晰等問題。當前,租賃市場之所以亂象叢生,源于租賃基礎秩序和監(jiān)管信息基礎缺失。
    因此,建立租賃交易服務平臺有兩個目標:一是修復租賃市場基礎秩序,比如推行統(tǒng)一的租賃合同示范文本,實現(xiàn)住房租賃合同網(wǎng)上備案;建立健全住房租賃企業(yè)和房地產經紀機構備案制度,強化住房租賃信用管理,建立多部門守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制;二是建立政府加強租賃監(jiān)管需要的數(shù)據(jù)平臺,比如建立住房租賃信息發(fā)布標準,避免信息不對稱下的侵權行為;比如加強住房租賃市場監(jiān)測,為政府進行租賃供需分析、租賃發(fā)展規(guī)劃決策提供數(shù)據(jù)基礎。
    目前,我國有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住,占城鎮(zhèn)常住人口的21%。未來,隨著“3個一億人”戰(zhàn)略推進,新市民租賃需求將爆發(fā)式增長,租賃占比或將超過50%。因此,各地紛紛加大公租房、租賃房源供應。未來5年,北京新增住房中租賃住房占30%,深圳新增保障房中公租房占70%;“十三五”期間,上海租賃住房占新增住房的60%,廣州供地增長20%,也將向租賃住房傾斜。
    我國租賃需求已經崛起、租賃供應開始放量,政府監(jiān)管“欠賬”逐漸補上,租賃市場秩序將趨于規(guī)范。同時,2016年國務院39號文、今年5月發(fā)布的租賃管理辦法,以及近期九部委文件等,均強調“租賃可享受公共服務”,再考慮到入戶門檻在降低,租房將成為新市民的重要居住選擇,我國也將邁入租賃時代。同時,建立“租售并舉”、“先租后買”的住房新制度,將極大地激活“3個一億人”的城鎮(zhèn)化,這也將是夯實樓市需求基礎,實現(xiàn)泡沫“軟著陸”,避免新房開發(fā)空間觸頂而導致樓市上中下游“斷檔”下滑,壯大內需和推進經濟轉型的可行路徑。
    免責聲明:凡本站注明 “來自:XXX(非家在臨沂網(wǎng))”的新聞稿件和圖片作品,系本站轉載自其它媒體,轉載目的在于信息傳遞,并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內容、版權以及其它問題的,請聯(lián)系本站新聞中心,郵箱:405369119@qq.com

    合作媒體

    • 搜房網(wǎng)
    • 焦點房產
    • 騰訊藍房
    • 齊魯晚報
    • 魯南商報
    • 交通電臺
    • 臨沂在線
    • 山東房產聯(lián)盟
    區(qū)域:
    姓名:
    手機:
    QQ:

    家在臨沂網(wǎng)團購報名

    国产野外无码理论片免费,91成人在线精品视频,波多野结衣av手机在线观看,在线观看亚洲av 无码视频一区二区 国产无码不卡在线播放
  • <li id="yeskk"></li>
  • <strike id="yeskk"><code id="yeskk"></code></strike><dfn id="yeskk"><source id="yeskk"></source></dfn>
  • <menu id="yeskk"><kbd id="yeskk"></kbd></menu>