業(yè)內人士表示,在樓市調控政策之下,需要把控好房地產行業(yè)的風險,本輪調控或為樓市長效機制建立做準備。未來長效機制料加快推進,以抑制房地產市場泡沫和控制潛在風險。
房地產信貸收緊
在本輪樓市政策收緊之下,房地產新增貸款增速明顯回落。中國人民銀行日前發(fā)布的《2017年上半年金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》顯示,6月末,人民幣房地產貸款余額29.72萬億元,同比增長24.2%,增速比上季末低1.9個百分點;上半年增加3.04萬億元,占同期各項貸款的38.1%,比一季度占比低2.3個百分點。
克而瑞地產研究報告表示,一方面是銀行信貸的收緊,尤其在政策調控之下,需要把控房地產行業(yè)風險;另一方面,房企自身開發(fā)意愿減弱。房地產信貸增長勢頭回落,有利于抑制房地產泡沫,促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展,同時也符合去杠桿的大方針,未來房地產新增貸款和個人住房貸款增速也將持續(xù)放緩。
一線城市樓市成交量也呈現(xiàn)出明顯縮量。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示,克而瑞地產研究顯示,今年上半年四個一線城市樓市總計成交1317.5萬平米,同比下滑38%。受到去化量縮減影響,存銷比自2016年11月后出現(xiàn)抬升,2017年3月最高達到10.9個月,目前隨著成交量的小幅上揚,存銷比降至9.35個月。
在交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹看來,當前房地產領域面對交投過熱和庫存高企的局面,其任務早已不局限于去庫存,而是同時需要有針對性地抑泡沫、去杠桿,這在從去年四季度起的調控政策中已有明顯體現(xiàn)。房地產開發(fā)企業(yè)主要融資渠道將繼續(xù)呈現(xiàn)不同程度的限制和收緊,或倒逼部分房企將視野重移海外,不過這些渠道同樣面臨著融資成本提升的現(xiàn)狀。
推進長效機制建立
日前,中央政治局會議在部署下半年經濟工作時提出,要穩(wěn)定房地產市場,堅持政策連續(xù)性、穩(wěn)定性,加快建立長效機制。
業(yè)內人士認為,本輪調控政策在更長期的意義在于為長效機制的建立留出時間,通過限價、限售等行政手段防止房價在房地產長效機制建立過程中出現(xiàn)大幅波動,從而實現(xiàn)短效調控向長效基礎性制度的平穩(wěn)過渡。
從近期廣州、山東等地出臺的政策可以看出,購租并舉的住房制度在加快推進中。夏丹認為,近期上海首推兩幅租賃住房用地,試水“只租不售”模式,并提出目標“十三五”期間新增租賃住房供應套數占新增市場化住房總套數超六成。為更多城市范圍內實行“購租并舉”住房制度變革提供了示范,住房供給結構的革新也將利于改善購租兩個市場長期存在的價格倒掛現(xiàn)象。
“租售并舉是住房體系優(yōu)化的良好開端。”中金公司分析師肖月表示,我國租房市場是一個面向兩億人群,總體量超萬億的市場。近兩年國家和地方層面頻頻出臺政策推進租賃市場發(fā)展,租售并舉已成為樓市調控長效機制的重要一環(huán)。租售并舉是對當前住房供應體系的有效補充,從長期來看,有利于商品房市場重回市場軌道,種種非市場化限制政策終將取消。
從房地產市場來看,克而瑞地產研究報告指出,樓市下半年不會出現(xiàn)大起大落,以便為建立長效機制預留較佳的時間窗口期。預計熱點城市調控政策將貫穿較長的時間周期,短期內暫無退出的可能性,也沒有進一步加碼的必要;房價上漲壓力大的城市將加大土地供應,并將供地計劃真正落實到執(zhí)行層面;更多城市將著手培育租賃市場,供地、稅收等環(huán)節(jié)將給予一系列優(yōu)惠政策,促進房地產市場由以售為主向租售并舉轉變。
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