任志強：你說了半天，大家是租房子還是買房子？
左暉：我們希望租房子未來是一個選擇。起碼能保障兩件事，房東不能隨便的趕人、不能隨便漲租金。在這樣的情況下我猜未來大概可能會有三分之一的人會租房子，三分之二的人會買房子。
任志強：未來還有多遠？
左暉：今天還挺遠，目前全中國20%的人在租房子。，并且租房子的人五年之內(nèi)會買房子的比例這是非常高的。
任志強：北京有大概52%是房改房，如果按房改改房算過租金回報率是多少？
左暉：房改房就是所謂的“老公房”，售價比較低，像勁松一帶其售價只有附近商品住宅的60%到70%左右，但一平米的租金價格差距在20%左右，所以相對來說房改房的租金回報率比商品住宅要高一些。
近期，在中國國際金融博物館舉辦的 “江湖沙龍”中，自稱“退休老人”的主持人任志強言語依舊犀利尖銳，處處為鏈家集團董事長左暉“挖坑”。經(jīng)歷過租賃市場“更混亂”的時代，從十多年前租房人成長為房地產(chǎn)行業(yè)、租賃行業(yè)的意見兩袖，兩位大咖看似輕松的互動中，隱藏著“扎心”細節(jié)。
作為本次活動的演講嘉賓左暉更是從城市人口、合理的交易量、買房和租房、政府和市場等多角度闡釋了他所理解的“租賃新時代”。
租賃人口比例持續(xù)增加 公租住宅占比最好不超10%
“中國從1994年正式房改到現(xiàn)在23年的時間，我個人認為中國房地產(chǎn)業(yè)還是了不起的，總體來看，居民的住房問題得到了基本解決。”演講中，左暉對中國房地產(chǎn)市場充分肯定的同時，分析指出租房其實是大城市的問題。在他看來，三線及以下城市的租賃市場都很穩(wěn)定，因為租金穩(wěn)定、租賃住宅的供應(yīng)量也都非常豐富，但城市卻不一樣。
首先從城市人口的角度看，目前中國約有7億的城市人口，20個以一、二線城市為中心的城市圈正在逐步崛起，每一個城市圈會擁有2000-3000萬人口，
未來城市人口就有10億的量。左暉認為，這些人如何分布就是租房還是售房的一個變量，影響著兩個問題的答案——第一、中國需要多少套房子；第二、到底交易多少套是合理的。
2016年，全國房屋交易1500萬套，其中950萬套是新房，550萬套是二手房，其中北京、上海等城市占二手房交易量的70-80%。那么，未來真正能解決房地產(chǎn)流通的手段到底是什么？左暉提到一個概念——“中性價值觀”，即保持市場合理的流通率，這是調(diào)控本身的一個目標。對“千人流通率”的關(guān)注，成為衡量中性價值觀的一個重要指標。
所謂“千人流通率”，即一個城市在合理或均衡狀態(tài)下，應(yīng)該有多少人能夠通過二手房或新房市場買到或換到自己的住房。成熟市場的歷史均值保持在20‰—25‰之間，而近幾個月北京的年化指標只有6‰-7‰。在左暉看來，如果千人流通率不夠的話，一定會有一波流通積壓在明年，導(dǎo)致流通率上升，房價依然面臨加大壓力。
一個城市究竟多少人租房、多少人買房，房價才能更合理，老百姓住房問題才能得到更好解決？左暉給了一組預(yù)估數(shù)據(jù)：未來中國的租賃人口占比大概是1/3；城市越大，比例越高；北京的租房比例未來會超過50%。至于租賃住宅的供應(yīng)主體，根據(jù)歷史經(jīng)驗來看，左暉認為由政府主導(dǎo)的公租住宅占比最好不超過10%，當政府公租住宅比例過高會導(dǎo)致占用太多資源，運營效率低下等諸多問題。
看好存量市場 未來機構(gòu)化占主流
作為以傳統(tǒng)二手房中介服務(wù)起家的企業(yè)，顯然鏈家更看重存量的市場。說起未來租賃市場的發(fā)展防線個，左暉表示“存量有非常大的空間，各城市都在大規(guī)模啟用租賃住宅是對的，估計北京起碼要有3千萬平米才能基本緩解租房困難的問題”。
至于如何解決住房問題，左暉認為不能一味地靠蓋房子解決問題，重要的是如何存量市場解決問題。一個較為合理的比重應(yīng)該是：80%從存量解決，20%從增量解決。
如今，由于各種各樣的管理問題，或者管理結(jié)構(gòu)不夠發(fā)達等問題，造成很大一部分房屋資源的浪費，并有大量老舊小區(qū)沒有得到基本居住功能的保障。左暉表示，對于老房子要循環(huán)利用，由專業(yè)機構(gòu)進行改造再投入到新的市場里去，同時進行統(tǒng)一的機構(gòu)化管理，使用戶的租住品質(zhì)得到基本保障。
對于租賃市場以及整個租賃的服務(wù)市場來說，左暉認為，眼下市場比較呼喚專業(yè)的機構(gòu)化管理，在這方面未來機構(gòu)化將占主流。
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